“地王”現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響效應(yīng)分析

胡劍

摘 要：在土地市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中“地王”頻出，它一方面體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地資源的珍視，同時(shí)也影響著土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行，加大了政府的宏觀調(diào)控難度。土地價(jià)格不斷的被刷新，牽動(dòng)著政府、房地產(chǎn)企業(yè)以及普通百姓的心，它不僅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅有很大影響，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展也存在重要影響。本文從“地王”引發(fā)的一系列現(xiàn)象入手，分析其產(chǎn)生的原因以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各方面的影響，并提出一些建議，以期了解“地王”現(xiàn)狀，保障房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“地王”；房?jī)r(jià)；土地出讓制

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集型產(chǎn)業(yè)又是關(guān)乎社會(huì)民生的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)，要給予高度的重視，“地王”現(xiàn)象是近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展逐漸興起的現(xiàn)象，它的出現(xiàn)不僅對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也存在很大影響。

一、“地王”的本質(zhì)及發(fā)展現(xiàn)狀

1.“地王”的本質(zhì)

“地王”一般是指社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地招標(biāo)活動(dòng)中以碩大的資金數(shù)字拍得自己屬意地塊的中標(biāo)單位的簡(jiǎn)稱(chēng)。根據(jù)上述地王的概念可以了解到，地王的核心本質(zhì)就是土地交易價(jià)格的居高不下。

2.“地王”發(fā)展現(xiàn)狀

一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施完善，人口流動(dòng)性大，土地供應(yīng)更是十分緊俏，開(kāi)發(fā)商為了獲得更高的利潤(rùn)價(jià)值，開(kāi)始了對(duì)土地的爭(zhēng)奪，因而“地王”頻繁出現(xiàn)。

二、“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

城市化是我國(guó)走向現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，城市化發(fā)展會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也為城市化健康穩(wěn)步的發(fā)展提供了基石。城市化的進(jìn)程使城市的規(guī)模擴(kuò)大，越來(lái)越多的人口流向城市，城市人口數(shù)量不斷增加。技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等各種要素集聚，這就使房地產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)量增加，對(duì)土地資源也產(chǎn)生了極大的壓力。尤其是我國(guó)城市化水平發(fā)展不均衡。由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，交通、通訊、教育等配套設(shè)施的完善以及大量的就業(yè)機(jī)會(huì)使得大量人口涌入其中，對(duì)于住房等需求逐漸加大，在城市內(nèi)部地段良好的區(qū)位，供給彈性小，更是寸土寸金，進(jìn)而出現(xiàn)“地王”。

三、“地王”現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.“地王”現(xiàn)象促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲

房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系緊密相連，二者相互作用，地價(jià)的不斷升高使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加大，必然會(huì)將成本轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品終端—房?jī)r(jià)的身上，最終也轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上，而熱度不減的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展迅猛，為了滿(mǎn)足市場(chǎng)需求就必須進(jìn)行更多的土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步抬升了土地價(jià)格。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)加大

土地開(kāi)發(fā)成本加大，使企業(yè)要通過(guò)多種方式籌集資金，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的增高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，如果對(duì)于拍得的土地后續(xù)資金不能跟上，就會(huì)面臨巨額的土地閑置費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。隨著“地王”的不斷出現(xiàn)，政府必然會(huì)采取一系列的宏觀調(diào)控措施來(lái)抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，企業(yè)為了收回資金，不得不通過(guò)低價(jià)銷(xiāo)售的方式來(lái)回籠資金，這也可能導(dǎo)致企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的下降以及資金鏈斷裂。

3.促使國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度

我國(guó)“地王”現(xiàn)象頻出是多種因素造成的，在市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，取得公平、公正以及土地最大化利用的同時(shí)，市場(chǎng)化的弊端業(yè)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盲目性導(dǎo)致大量企業(yè)因?yàn)橐粔K優(yōu)良地塊競(jìng)相追逐，抬高價(jià)格，而自發(fā)性則導(dǎo)致由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)被看好，各種投資都投向房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)之間發(fā)展失衡，不利于資源配置。

四、對(duì)目前“地王”現(xiàn)象的思考與建議

1.完善土地出讓制度

政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷應(yīng)該由土地多方面直接進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎慕y(tǒng)一集中管理，所有土地在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)都由政府管理和監(jiān)控，有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，改變現(xiàn)有的直接從原來(lái)的土地使用者手中出讓土地到開(kāi)發(fā)商手中的方式，要通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一管理、開(kāi)發(fā)，評(píng)估其價(jià)值之后再進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有效解決土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

2.加大土地儲(chǔ)備，保障土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

土地市場(chǎng)的穩(wěn)健對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行提供基本保障，要穩(wěn)住土地出讓價(jià)格，減少“地王”的出現(xiàn)，最有效的方式就是實(shí)現(xiàn)土地的供求平衡，土地的儲(chǔ)備量對(duì)于土地市場(chǎng)的合理運(yùn)行有著很大的作用。由于政府對(duì)土地的壟斷機(jī)制，政府對(duì)于土地的儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)情況、開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)進(jìn)程等都影響著土地供應(yīng)的規(guī)模，進(jìn)而影響著土地的價(jià)格。政府只有保持靈活性以及高度的敏銳性，在土地供應(yīng)緊缺或者土地價(jià)格虛高時(shí)，能夠利用土地儲(chǔ)備來(lái)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。因此政府要加大對(duì)土地儲(chǔ)備的管理力度，提高土地供應(yīng)能力，穩(wěn)定對(duì)于土地的供求預(yù)期，降低房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地需求，從而平抑土地價(jià)格，減少“地王”出現(xiàn)情況，保障土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

“地王”現(xiàn)象的發(fā)生并不是一個(gè)孤立的存在，它是由多種因素綜合而成的，對(duì)于它所反映的現(xiàn)象不僅表現(xiàn)在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“地王”的出現(xiàn)帶動(dòng)土地出讓價(jià)格的上升，也由于盲目的競(jìng)爭(zhēng)造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，不利于土地的資源配置，“地王”現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是方方面面，它不僅催生了房?jī)r(jià)的上漲，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，同時(shí)也加大了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度。對(duì)于“地王”所帶來(lái)的問(wèn)題也要積極解決，通過(guò)完善土地出讓方式、加大政府調(diào)控力度、提高土地利用效率等方式，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好運(yùn)行。

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（作者單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)）