淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融創(chuàng)新與優(yōu)化

胡思祥

摘要：隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷地發(fā)展當中。原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有經(jīng)濟市場的需求；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資需要得到創(chuàng)新與優(yōu)化。文章將通過簡單的探討分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的同時，提出一些改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；融資；創(chuàng)新優(yōu)化，建議

一、引言

面對現(xiàn)在競爭日益激烈的經(jīng)濟市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷地創(chuàng)新、完善融資方面，才能在這個市場中穩(wěn)定長遠的存在下去。好的融資創(chuàng)新優(yōu)化可以促進企業(yè)的發(fā)展與進步。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在許多的不足，只有改進完善后才能更好的進行工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新方式

（一）非銀行機構(gòu)融資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用公開市場得到融資的方式十分的不適用，在銀行的高標準信貸條件下舉步維艱；所以非銀行融資成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的一種融資方式。例如，信托資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機構(gòu)就是其中最為常見的非銀行融資組織。

（二）海外市場融資

因為在中國大陸融資條件苛刻的原因，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛跑到國外通過股票、債券的方式進行融資。不論是哪種融資方式，市場影響力及信用等級都是你能否成功融資及融資額度的關(guān)鍵，因此許多國內(nèi)一線的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都選擇去海外進行融資。

（三）創(chuàng)新后的銀行融資

因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接從銀行等金融機構(gòu)進行借貸的條件苛刻，許多的企業(yè)都不能達到要求，所以創(chuàng)新后的融資方法就此出現(xiàn)。大部分人熟悉的是銀信合作，即銀行通過信托理財產(chǎn)品的方式曲線為企業(yè)提供貸款。但是，這個方法因為一些原因后來也不適用了。接著又出現(xiàn)了銀證信合作及過渡性資金等方式。前者是指銀行發(fā)行理財產(chǎn)品后將所籌資金交由證券公司，再由證券公司經(jīng)過一系列操作之后再交由信貸公司，最后投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。后者是指先成立房地產(chǎn)信托計劃，再由銀行籌集資金受讓該受托計劃的受益權(quán)。這些方式都是在銀信合作的基礎(chǔ)之上創(chuàng)新得到的。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

（一）商品房增多的同時，房價上漲

房地產(chǎn)創(chuàng)新帶來的最直接的影響就是在商品房不斷增多的同時，房價也在不斷地上漲。商品房不斷增加是因為房地產(chǎn)開發(fā)商受到調(diào)控政策的影響很少，特別是對于大型的開發(fā)商。房價上漲是因為：第一，在生產(chǎn)者主權(quán)的市場下，供給決定了需求，再加上開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)、廣告的宣傳作用，使得對商品房的需求增多導致房價增長。第二，因為生產(chǎn)者在房價上的決定性作用，使得市場定價主要以生產(chǎn)者為主。

（二）創(chuàng)新帶來的風險加劇

房地產(chǎn)創(chuàng)新也會帶來房地產(chǎn)金融市場的風險加劇。在各種的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的格局下，開發(fā)商僅僅通過宣傳、游說的方式以求拉動需求，但是實際效果并不明顯。只有解決了二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效的拉動需求。在這部分購房者滿足自己的需求后就不會在進行購房的行為，那么增加了的供給將大量積壓；在這個時候，有的開發(fā)商為了盡可能的減少損失會進行恐慌性拋售。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不明顯

許多的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都避開了政府的宏觀調(diào)控，政府的調(diào)控政策僅僅在銀行等機構(gòu)起到了一定的作用；不能排除部分銀行參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可能。這樣的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在很大的程度上削弱了政府政策的作用，使得政府制定部門的調(diào)控目標總是難以實現(xiàn)。對于人們來說，這是十分嚴重的影響，因為這會使得人們不再相信政策，這樣下去政策作用將會更加的削弱。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

生產(chǎn)者主權(quán)市場下，因為生產(chǎn)者是集中的、有組織的機構(gòu)，而消費者是分散的存在，在這樣的市場格局中，消費者在房子的開發(fā)中沒有絲毫的影響力，從買地到竣工都是由開發(fā)商一手完成的。對于這種現(xiàn)象，在我國十分普遍。因此，房產(chǎn)價格就主要由生產(chǎn)者所決定，再加上房地產(chǎn)商雖然多，但是在某一個特定的區(qū)域都有壟斷經(jīng)營的趨勢，所以在房價上由房地產(chǎn)開發(fā)商決定。即使政府實施了相應的金融調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊有方法來承擔較高的成本，實現(xiàn)較多的盈利。在生產(chǎn)者主權(quán)市場下，如果之前的利益不足以承擔成本，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會通過提高房價來緩解部分成本壓力，以保證自己的效益。

因為房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意的將財務(wù)成本轉(zhuǎn)移到商品房的價格中，以此來避免自身的虧損。那么理論上來說，只要還有上升空間，在沒有透支消費者購買力的情況下，繼續(xù)上升財務(wù)成本都是可以接受的。這一尋租機制能夠使得開發(fā)商保持較高的信用等級，有著較強的財務(wù)成本承擔能力。這在解決開發(fā)商融資問題的同時，也使得借貸方較之前能夠獲得更多的利益。

五、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新優(yōu)化建議

（一）調(diào)整宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者主權(quán)市場的前提下，宏觀調(diào)控應該著重于加強市場對房地產(chǎn)的預期管理。雖然，在近幾年來政府通過保障房的建設(shè)來增加民居住房選擇，但是在這之中存在兩個重要的問題：第一，因為保障房建設(shè)要保證各個地區(qū)平均分配的原則，所以對于一些三、四線的城市保障房充足，更有一些少數(shù)民族地區(qū)保障房過剩，但是對于那些一、二線城市人口高度集中的地方卻是嚴重不足，往往是能夠買房卻無房可買，這對于購房者的生活和工作都造成了很多的不便，加大了他們的生活成本。第二，在保障房建設(shè)、出售的過程中，質(zhì)量無法保證，購房者資質(zhì)不符合購買要求。對于以上問題，政府相關(guān)部門應該加大對于一、二線城市保障房上的供給，特別是對于那些人口高度集中的中心地區(qū)?？梢圆扇⊥恋爻鲎屌浔炔呗裕诮o開發(fā)商出讓一塊地的同時，開發(fā)一定數(shù)量的保障房。這不僅緩解了保障房供給的壓力，還對普通商品房的價格起到了限制的作用。

另外，在保障房的選址、規(guī)劃、施工、出售的過程中，要加大打擊力度，避免一些違規(guī)的行為的出現(xiàn)。在宏觀調(diào)控中，對房地產(chǎn)市場的預期管理也是一個重要的管理思路，要強化房地產(chǎn)市場供給不斷增加和多樣化的預期，強化投資風險意識，房地產(chǎn)主管部門和宣傳部門應該定期發(fā)布全國房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，特別是在風險提示性數(shù)據(jù)方面上，并且加強宣傳力度。加強管理房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售部門，嚴格打擊不實宣傳。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理

表面上看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策已經(jīng)有了很好的成效，可以有效的控制風險及規(guī)模。但是，實際上的結(jié)果一點也不樂觀。部分銀行通過其它中間機構(gòu)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行融資或者通過其他方式為購房者提供借貸，其實質(zhì)上還是為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且在成本不斷上升的同時，風險并沒有降低。所以，在信貸管理方面銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸應該進行一定的調(diào)整。在管理上，銀行可以將“風險回避”的策略改為“風險轉(zhuǎn)移”的策略。即銀行適度的放松借貸的條件，在通過資產(chǎn)證券化將不同風險等級的信貸轉(zhuǎn)移出去，這樣就可以有效的降低融資成本，在削減房價上漲可能的同時降低購房者風險。

（三）加強監(jiān)管非銀行借貸機構(gòu)及民間借貸機構(gòu)

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資來說，非銀行借貸機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)起著十分重要的作用；首先，這些機構(gòu)相對于銀行來說管理得比較寬松，更有機會從事高風險業(yè)務(wù)；其次，有效的增加了供需雙方的融資渠道，減少了對銀行的依賴。所以，對于這些機構(gòu)應該合理的利用而不是叫停。首先，應該明確管理的主體；目前，銀行、證券公司等都有相應的管理部門，而其他一些非銀行類機構(gòu)則主要歸政府部門管理。在這些機構(gòu)的管理上，應該明確管理總體，進行規(guī)范專業(yè)化的管理。其次，應該完善相應的法律法規(guī)，加快新型金融機構(gòu)的立法及相關(guān)規(guī)定的擬定。最后，加強對各類機構(gòu)的業(yè)務(wù)指導，提高他們的風險管理意識，使其能夠在開發(fā)商融資中起到更大的作用。

六、結(jié)語

就目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在金融方面的問題來說，創(chuàng)新優(yōu)化可以有效地解決。我們需要在現(xiàn)有的融資模式下，根據(jù)企業(yè)的實際情況，并且結(jié)合現(xiàn)有的法律法規(guī)對現(xiàn)有的融資進行創(chuàng)新優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資與銀行等貸款機構(gòu)及購房者之間有著密切的關(guān)系，所以要弄清雙方之間的關(guān)系，通過改進現(xiàn)有的融資方式在提高自身效益的同時，造福社會。

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（作者單位： 鄭州市鄭汴開發(fā)建設(shè)有限公司）