淺談房地產項目資源條件分析

田野

摘 要：通過對河北廊坊燕郊地區夏威夷藍灣等新建樓盤的了解，結合項目管理的各項評估思路，通過對項目所需物料種類分析、物料供應方案評估原則分析、物料供應條件的評估、燃料及動力供應條件的評估、公用設施條件的評估，了解房地產項目資源條件的各項內容。最終得出如何合理的利用房地產項目資源條件，用最少的錢建造最牢固的房屋的可行性研究方法。

關鍵詞：房地產 供應方案 資源條件

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）01（c）-0101-02

1998年開始，我國在促進發展型行業的經濟政策引導下，房地產行業的發展已經進入了飛速發展的時代。

我國房地產行業高度的市場化最先表現為住房產品開發與資源配置的市場化程度的提升上。在1998年住房制度的市場化與社會化改革之后，我國從傳統計劃福利的住房體制走向市場化的住房體制。人們能通過市場交易的方式從市場中獲得商品化住房。以人均住房面積為例，1997年完全市場化的住房制度改革之前，全國人均住房面積為8.8 m2[1]；而到了2000年徹底停止福利分房后，人均住房面積達到20m2[2]。這一數據從側面間接反映了1998 年以來中國房地產業市場化水平提升所帶來的好處。

正是在這樣的大趨勢下，房地產行業的競爭也日益激烈，如何用適當的方法減少成本成為了每一個公司研究的目標[3]。因此，該文通過以下5方面的分析，初步得出建造物美價廉房屋的可行性方法。

1 項目所需物料種類分析

物料是我國生產領域中的專門概念，生產公司習慣將最終產品之外的，在生產領域流轉的一切材料、燃料、零部件、半成品、以及生產過程中必然產生的邊角余料、廢料統稱為“物料”。

通過建筑溝底和燕郊樓盤處調查發現，項目所需物料大致分為自然資源和原材料兩類。自然資源即土地問題，房地產項目的產生必須依靠獲得土地的獲得，土地面積的大小同樣也約束了房地產商的規劃和用料量。原材料作為建筑施工所需要的基本材料。土建工程中，具體體現為水泥、沙、石子、鋼筋、模板等一系列的建筑所需原料和將原料變為建筑結構的機械用具、所需燃料。只有明確物料的用量和種類，才能夠確定房地產項目的基本資源條件。

夏威夷藍灣這類高層小區物料種類較多，因此不同物料分區妥善保管成為了一個重要的問題。例如區分好不同標號的水泥、鋼筋等容易混淆的材料，并妥善保管沙子、石子等大當量的原材料。并且大型設備機器運轉所需要的燃料、工業用電等等都需要進行妥善的分析。

2 物料供應方案評估原則分析

物料是生產的物質基礎，一次需要遵循適用性、可靠性、經濟性、合理性、減少能源消耗等原則。

商混、沙子、石子等物料在項目中被大量消耗。因此在供應方案中必須將此類問題考慮清楚。例如不同批次沙子、石子的級配、混凝土的運輸澆灌、模板回收利用等問題，盡量減少施工過程中不必要的浪費。對此類影響建筑質量的物料問題，必須選擇合理有效的供應方案，防止物料過度損耗，這對項目成本的控制起了極為重要的作用。同時在保證施工順利開展的同時，要注重環保、節能等關乎民生的問題，做到綠色施工、安全施工。

3 物料供應條件的評估

物料供應條件這方面主要是物料價格和質量的問題，價格問題與物料本身的成本、人工費、儲存費用及交通運輸費息息相關。而質量問題則需要對原料進行相關的材料試驗，例如確定材料強度、含水率等基本特性。

以商品混凝土為例，商品混凝土的價格與其單價和交通費有關。因此在保證質量的情況下，結合市場環境和政府政策，了解商混市場價格變動和運輸成本價格變動，選擇合理時機和合理地點采購商混，盡量縮減交通費用，對項目成本的控制有較大的幫助。同時將混凝土用量做出記錄并計算用量，保證混凝土充足且不會浪費。最后需制作相關的圖表，說明商混何時采購，采購的數量，使用的日期，使用的數量等基本問題。

4 燃料及動力供應條件的評估

燃料供應條件與物料供應條件相同，需要對價格和質量共同把關。

動力供應條件則是保證工地可以正常運轉的基本條件。保持充足的動力供應，同時根據項目所在地的實際情況和項目的生產要求，來計算燃料和動力的供需量。對耗能較大的項目，不但要考慮平均的動力供應，還要考慮設備啟動和沖擊可承受的最大負荷要求，且要能保證動力供應的穩定性。在選擇燃料和動力種類時，要堅持環保，盡量使用節能設施，施工過程中不僅要提高其直接利用效率，更應滿足環境保護的要求。

5 公用設施條件的評估

公共設施的評估包括供水、供電、供熱條件、道路條件、公共娛樂設施的建設等方面。

以夏威夷藍灣為例，要評估燕郊地區市政供水官網的供水能力，周邊路網如燕靈路水管的管徑、徑流量等條件。評估燕郊地區供電的電廠，電網的容量、公用供電的瓦數等等。運輸則要考慮周邊路網的載流量，道路寬度，道路通暢情況，還有燕郊政府對相關運輸車輛的運輸時間、數量等。并對施工場地的道路進行鋪設，以便車輛通行和施工人員行走。使施工單位可以更高效的完成工作任務，加快工程進度。

6 結語

總而言之，房地產資源條件分析涵蓋了施工中的方方面面，只有充分了解了房地產資源條件分析，才能較為精準的處理項目中存在的各類問題，才能更加高效的完成各項任務，最大程度的節約成本、保證質量、節能環保。最終實現用最少的資源建造最牢固的房屋的目的。

參考文獻

[1] 胡學峰.房地產業可持續發展指標研究[J].統計研究，2000（3）：48-52.

[2] 葉曉燕.商品住宅建筑策劃方法研究——以資源配置理論為基礎 [M].清華大學，2004（6）.

[3] 宋敬濤.論房地產開發工程技術管理中的資源優化配置[J].河南科技，2013（11）：241.