小產權房法律問題探究

摘 要：近年來房地產市場雖然不景氣，但房價卻仍然居高不下，廉租房、經濟適用房規模尚有待發展，小產權房從一開始就帶著爭議進入人們的視野。小產權房以其廉價、優性價比等優勢吸引了大量購房者，帶動了小產權房市場的同時也走出了法律的范圍，被稱為違建，本文從小產權房問題的由來為出發點，重點闡述現階段小產權房市場現狀，小產權房爭議的原因及法律規定，對解決小產權爭議問題提出立法建議，以期為穩定社會主義市場環境對小產權房予以合理的定性。

關鍵詞：小產權房；物權法；定性

一、小產權房問題由來

1.結合案例展開小產權房問題討論

小產權房規模在全國范圍內十分龐大，小產權房作為農民集體土地上建設的沒有國家正式的土地使用證和房產證，只有鄉鎮政府的規劃使用證等形式的證明。由于我國物權法現有規定并沒有專門針對小產權房的規定，其在現實生活中的存在的糾紛很難得到同意有效的規范，當事人的法益很難受到合理的保護。結合下列案例分析小產權房問題的由來。劉某的戶口從農村遷到城市，成為城市居民，其父母在農村有兩套小產權房。劉某想把房屋出賣卻沒有得到村里的同意，村集體認為劉某不是村集體組織成員。劉某對房屋的繼承參照農村宅基地的繼承方式。至于繼承后的過戶事宜，這里就不在贅述。另北京有一案例，朱先生與北京市郊村民葉某簽訂了書面房屋買賣協議，以45萬的價格購買了無法辦理正式產權的該村小產權房一套，后房屋價格水漲船高，葉某以簽訂的房屋買賣合同無效為由訴至法院，要求朱先生退還房屋。受理此案的北京市門頭溝區法院認為該協議是在按照當事人真實意思表示且不違背法律規定的情況下簽訂的有效合同。判決駁回了原告的訴求。前例表明在沒有法律明文規定的情況下，小產權房的市場運行模式參照了法律特別是物權法對農村宅基地的有關規定，后例則說明合同法關于無效合同的規定對小產權房的要求并不是絕對的。事實上，小產權房與農村宅基地有著明顯的區別，國土部對農村宅基地的確權有著明文的規定，但對小產權房卻不準任何部門發給產權證明。

2.小產權房現狀和成因

小產權房作為房地產市場價格上漲的刺激性產物，至今規模在全國范圍內已經十分龐大。究其原因，無非就是價格、利益的分割不均。農村集體用地轉換為城市建設用地的方法是政府征用，政府征收的費用較該土地轉變后的價值可謂卑微。土地轉型的增值價值的大頭被開發商拿走。農民村集體自發的建設小產權房出售，通俗的說就是與開發商和政府奪利，小產權房的幾個低的主要原因也在于此，應為工程省去了配套開發費用和稅款等成本費用，價格低的同時必然也破壞了國家的土地利用總體規劃和稅收額，不承認小產權房的合法地位無可厚非，但低廉的價格讓各地鄉村集體迎風而上，小產權房的規模和建筑總面積驚人，國家住建部和國土部已經下文遏制。

二、小產權房的法律地位和司法亂象

1.小產權房在法律的夾縫中生存

我國物權法中并沒有對小產權房這一概念的規定，所謂小產權房，也不過是人們對村鎮集體所有的農村集體土地上興建的無法進入房地產市場交易、無法獲得國家發給的房產證并進行房產登記的住房。之所以沒有直接將小產權房當做違建直接拆除是因為小產權房打了憲法和土地管理法的擦邊球。我國憲法第八條和第十條規定農村和城市郊區的土地除法律歸國家所有的歸集體組織所有。土地管理法規定，任何單位個人進行建設，必須依法申請使用國家土地進行建設，但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的或者村鎮公共設施和公益事業建設的除外。小產權房作為鄉鎮批準建設的在農村集體所有的土地上建設的住房似乎有著一定的合理性。

2.司法中小產權房問題的爭議

由于小產權房只具備普通商品住房的居住價值，確實了商品房市場中的流通價值，法律上也沒有規定小產權房侵權的具體救濟方式，這就給小產權的使用者在維護自身權益的時候造成困難，也使司法機關審理此類案件時處于尷尬境地，只能按照民法的一般原則為依據進行司法救濟，法官的主觀價值影響斷案的結果。此外，面臨國家拆遷的情況時，小產權房的使用人可能只能就是使用得到補償，這較有產權的所用人拆遷所得要少的多。

三、解決小產權爭議的建議

1.控制叫停在建預建小產權房

在沒有明確的解決辦法和途徑之前，應該堅決控制小產權房的發展，嚴禁小產權房的開發建設，對現有的小產權房進行規范化的統計和調查，對質量嚴重不符合標準的小產權房堅決拆除。

2.對現有小產權房給予定性

小產權房在給房地產市場降溫中起到了明顯的不可忽視的作用，為解決居民生活問題，緩解社會矛盾方面都有貢獻，國家不該一棍子打死。對現有的小產權房登記備案，對補交稅款的小產權房，應該歸于國家經濟適用房體系中去，維護現有手續合理，質量有保證的小產權房，對嚴重違規操作的個人或者組織進行罰款教育。即所謂教育一片，肯定一片，懲治一片。

四、結束語

小產權房問題不僅關系國家大計，也關系到民生疾苦，合理的處理小產權房問題，讓違法投機者受到懲罰，讓合理善良者權利受到保護，是小產權房問題對法律構建的要求，合理立法，妥善處理小產權房問題還需要大智慧。

參考文獻：

[1]彭萬林.民法學.中國政法大學出版社.1994

[2]中國法制出版社.中國土地管理法.中國法制出版社.2013

作者簡介：

葉繁（1992.07～），男，遼寧沈陽人，遼寧大學法學院在讀研究生。