房產是資本品

陳斌

不管買房是用來自住，還是用來投資投機，都不能改變買的房子是資本品這一事實。

為了給房產去庫存，中央有關部委已操碎了心。此外，去年央行五次降息，降融資成本、保資產價格的意圖明顯。

為了讓房地產行業良性發展，除了考慮具體政策應對之外，我們有必要反思政府與市場的邊界應在哪里。2003-2013年間，政府對房地產十年九調，結果越調越漲。當市場上行的時候，調控反倒成了負薪救火。更大的后患是對市場規則的破壞，直到今天，種種非市場、反市場的行政調控措施還沒有完全退出。

2013年，在談到宏觀經濟與房地產之間的關系時，任志強戲稱房地產一直為夜壺，需要的話拿出來，不需要的話放到床底下。

現在，房地產整體下行，但一線與非一線城市分化明顯，理應銘記過去的兩個教訓：房地產調控，不要低估市場的威力，不要高估政府的能力，順應市場的方向才能事半功倍；要化解房地產庫存，修復被破壞被彎曲的市場規則才是第一位和最重要的。

房地產是什么？當然不是夜壺。商品住房當然是商品，但不是消費品，而是資本品。在媒體界，一直有一股非理性的民粹情緒，認為“應消除住房的投資屬性”“讓住房回歸居住本質”“限制住房投資，打擊住房投機”，仿佛讓政府看得見的手摸過一道，房子就神奇地變成了消費品。市面上一種“自住型商品房”，仿佛加上“自住”，房子就沒有投資屬性了。

其實，不管買房是用來自住，還是用來投資投機，都不能改變買的房子是資本品這一事實。你在一個城市買房，讓你便利獲得該城市的就業機會與商業機會，便利獲得該城市及房子周邊教育、醫療、生活、娛樂與交通等服務的機會，這才是真正買到的東西，早知道你會說“租房也能做到”，這一部分的價值就表現為未來房租流的折現值。另外，你還買了該城市及房子周邊的看漲期權，表明你看好這個城市與房子周邊的未來發展，房價中高于未來房租流折現值的部分就是這個期權的價格。

事實上，住房已經成為大部分城市家庭最重要的資產/資本品，已經成為大部分城市家庭最主要的財富儲藏手段。如果理解了這一點，那么就不難理解種種對住房投資投機打擊的政策都是有害無益的。

為了抑制對住房的投資投機，現行政策對二手房交易向買賣雙方征收很高的稅費，名目繁多，包括但不限于：契稅、個人所得稅、營業稅、土地增值稅與印花稅等，綜合稅率最高可達房價的百分之十幾。有人認為這樣才好，大家就去買稅率較低的一手房，剛好去庫存。

做一個思想實驗：對二手房賣家征收100%的稅，你一賣房就相當于把房子送給國家，那你顯然就不會賣了，不能轉賣的房子，還有人會買嗎？一手房市場也就萎縮了。同樣的道理，如果政府對二級市場股票交易征收很高的稅，難道股民會拿錢去打新嗎？如果法律規定不能離婚，那結婚率一定很低。

所以，對資本品來說，把二級市場的交易費用降低到微不足道的地步，可以提高資本品的流動性，這樣就會吸引更多的人入場來投資。

如果把二手房與一手房交易都只收一個1%-2%契稅，那住房的流動性會大大增加，這就會激勵投資者進入市場。一手房與二手房的交易活躍性都會大大提高，成交總額（稅基）會大很多，政府最終收到的稅即使下降也會下降有限，但由于土地出讓金收益增加了，從更繁榮的經濟中抽得的稅也增加了，政府收入才不會下降呢。

這才是房產去庫存的妙手。

（本文略有刪節）