沈陽市公租房供給與需求差異對策研究

駱遠婷++李延++罡莊嚴

[摘要]文章以沈陽市公租房為研究對象，發現公租房供給過程中存在與需求不匹配的現象，包括區位需求不匹配、配套設施供需不同步、居住條件供需不對稱、管理方式與效率不滿足需求等，分析其中的原因，并給出相應的建議供政府部門參考。

[關鍵詞]沈陽市；公租房；供給與需求

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621175

公租房作為有別于廉租房、經濟適用房的一種新型保障性住房，中央政府制定的公租賃房政策是利民的，由于不能明確要求地方政府在哪建設、怎樣建設等，地方政府在執行政策過程中，擁有很大的“自主權”，完成住房保障工程，有時會停留在“量”的指標上，以數量保障需求，來解決中低收入者的住房問題。當前，沈陽市快節奏地、大面積地建設公租房，但供給數量仍十分有限，數量仍然難以滿足受眾需求。自2014年，廉租房與公租房并軌運行后，公租房的保障作用越發重要，建設公租房就越要注意供給與需求的差異，充分發揮有限公租房的保障作用。

1概念界定

現階段，公共租賃房與廉租住房并軌，經濟適用房的建設力度逐漸縮減，公共租賃房的建設轉為重點。公共租賃房簡稱公租房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的新型保障性住房。租賃期限一般不超過5年。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公租房。2012年7月15日施行的《公共租賃住房管理辦法》。現普遍將新就業無房職工、穩定就業的外來務工人員等保障對象歸為“夾心層”，買不起商品房也買不起經濟適用房的群體，長期扎根于城市，卻面臨嚴重的住房問題，公租房的供給為“夾心層”提供了一種選擇，雖然公租房充當著過渡性住房，但對緩解中低收入者的住房壓力有著很大的作用，也有利于社會穩定、經濟發展。

2沈陽市公租房供給現狀

沈陽市在加快公租房建設的步伐，逐步完善了住房保障政策措施，不僅建設公租房，而且發放一定的租房補貼，幫助貧困低下收入家庭解決了住房困難。

根據沈陽住房保障網沈陽住房保障網http：//syszfbzcom數據統計，沈陽公租房近年的供給情況可歸納為以下五個方面的特點：①建設規模擴大，保障家庭數量多；②實物供給由經濟適用房為主過渡到以公租房為主；③公租房以補貼形式供給逐年大幅度增加；④拓寬公租房的來源渠道，初步建立住房保障與房地產市場銷售互動通道；⑤同批次公租房項目完工進度不一；⑥公租房申請者范圍擴大，現主要解決本市中低收入住房困難的家庭、外來務工人員、大學畢業生以及在沈無房的科研單位的科研人員及官兵的住房問題。

經過走訪調查，發現公租房存在的問題有：交通不方便、通勤時間比較長、周圍配套設施不健全、戶型不合理、申請手續復雜、物業管理不合理、審核監管不嚴、申請到住上等待時間比較長、房屋建設質量差、安全措施不到位、銀行等商業網點少、缺少路燈樓梯燈等。這些問題正是公租房供給與需求不匹配的表現，公租房供給數量不能滿足受眾需求，如果供給與需求不匹配程度大，有限的公租房沒有滿足租戶需求，那么投入的資源未得到充分利用，公租房的保障作用也未真正發揮。

3公租房供需差異分析

31區位需求不匹配

目前公租房分布整體上“均勻”，但這種“均勻”是以地價為導向，并未基于申請者的需求，這種選址易使公租房郊區化，需要新建配套設施。造成需求匹配存在差異主要是因為公租房附近交通不便利。具體來說，通勤公交車數量少，投入不足。沈陽市公租房位于城市郊區，居民可乘坐地鐵或公交車出行，一般公交車線路少、公交車數量不多，如麗水新城只有一路公交車，四路私營載客車（售票員按路段售票）。從站臺乘客及當地居民調查訪談得知，公租房附近乘車擁擠在公租房建立之前就存在，每到上班高峰期、假期，乘車排長隊、車內十分擁擠。隨著沈陽新區的建設與發展，人口增加，公租房的區位需求越發激烈。其次，由于地鐵站口與公租房之間路段設施不完善，居民更多是選擇公交車出行，距離公租房最近的地鐵站口到公租房路段兩邊路燈少甚至沒有路燈，有的地面坑洼（麗水新城），雖然地鐵營運時間比較長，但是夜行不方便，這些影響著居民乘坐地鐵的出行便利性。

32配套設施供需不同步

配套設施建設跟不上公租房的建設，配租入住一兩年，租戶仍然就醫不方便、孩子就讀遠、超市購物不便利。究其原因，主要是政府重視不足、資金不夠、規劃不完善。首先，政府對公租房配套設施建設重視不夠，有的地方政府思想上將公租房經濟效益放在首位，認為建設公租房投資大、回報率低，導致公租房資金投入不足，使得配套設施建設與公租房主體建設不同步，配套設施完善工作比較慢。其次，在建設公租房之前未做好資金與配套設施建設的規劃，現階段采用招商招租形式建設配套設施，但是依靠投資商對教育、醫療、商業服務設施等投資是“遠水解不了近渴”，企業更多是出于經濟利益投資，一方面公租房選址偏遠，消費受眾面窄、人數少，另一方面消費水平受收入影響程度大，即使政府提供相應的租金優惠，商業者也猶豫投資公租房配套設施建設，因此，公租房規劃、選址很重要，轉變企業投資公租房配套設施建設思維。

33戶型供需不對稱

戶型單一是造成公租房房屋戶型供給與需求匹配存在差距的主要原因，沈陽市公租房主要提供兩室與單室兩種戶型（如圖1所示），據沈陽住房保障網上公布的數據，在配租過程中，由于單室戶型細細長長且沒有陽臺，在配租過程中，單室戶型往往剩余比較多。兩室戶型雖然能基本滿足租戶需求，但是不能滿足多人口家庭的居住需要。圖1沈陽市公租房戶型

34管理方式與效率不滿足需求

公租房政策的執行效率，直接影響著租戶有效需求能否得到及時滿足，公租房供給與需求匹配上存在時間差。主要原因分為：①政府管理：一方面申請過程手續復雜，辦理時間長。在申請過程中，申請者主要依據社區宣傳，缺少關于具體申請程序的宣傳，同時又受申請者自身條件限制，如知識水平不高、不會網絡申請等；另一方面公租房申請流程、審核時間長，導致辦理時間長，最終使得申請到入住等待時間長。②物業管理：物業部門權責不明確，服務不到位。一方面與相關法律法規的缺少有關，另一方面與審核物業公司資格有關。有的物業領導有調換房屋等權力，并利用權力謀私利，致使租戶深感不公平，一些物業管理費定價不合理，租戶相關需求得不到保障。

4加強公租房供需匹配對策

41優化區位布局

首先，基于需求選址。政府建設公租房，受限于財政資金的投入，要使有限的供給能有效地滿足申請者的需求，公租房選址要科學化、合理化、民意化。民意內涵民智，民意關乎民生，重視民意，在了解租戶的居住需求基礎上選址。相關部門可以在申請者填報材料的時候進行需求調查，并仔細做好記錄以及數據統計。將租戶期望居住地點與現在居住或工作地點標識成重心，利用重心法選擇相對集中的區域，確定區域之后再根據區域內地價高低選擇地價相對低的地方，根據申請數量合理在區域內建設公租房，避免摩擦性供需失衡。

其次，增加公共交通服務的投入。政府需要加大公共交通服務設施投入，改善目前的公租房周圍交通不便利現狀，可以增加通勤公交車數量，保障正常通勤需求，縮短等候時間，或者增設新的公交車線路，或者原有線路增加公交車站點，或者給予私營公交車補貼，降低私營公交車收費，也可以增設專門到地鐵口的公交線路與公交車。

最后，改善公租房到地鐵口的道路設施。要解決地鐵“最后一千米”問題，先要修建出站口到公租房的道路，修平路面坑洼處，增設出站口與道路兩旁的路燈。規范地鐵口附近停車場所，加強地鐵口停車安全，有利于居民選擇騎自行車或電動自行車到地鐵路口，縮短其通勤時間，如果隨便在路邊停放，不僅影響市容，也容易丟失。通過規范停車場所、增加停車安全保障、完善道路設施，地鐵出行的便利性將會大大增強，居民出行更加便利，公交車載客壓力也會減輕。

42加強配套設施建設

首先，政府要重視公租房建設，轉變數量保障觀念，樹立需求保障理念，依據社會保障理論，政府是保護傘，建設公租房應是社會效益放在首位，而不是考慮財政投入大、回報率低，其實，公租房未來回報率未必低，政府應站在長遠角度考慮，未來公租房的保障對象中有很多是城市化進程的入城人員，公租房周圍完善的配套設施能夠帶動周圍土地的增值，促進經濟的發展，未來的回報率大。

政府重視公租房周圍配套設施建設，要加大投資力度，長遠規劃。在公租房選址時，可與配套設施完善的小區相鄰（如圖2所示），提高周邊配套設施利用率，如果周邊配套設施不能滿足租戶需求，可增建配套設施，也可與開發商共建配套設施，公租房與商品房共享周圍的配套設施，大大減輕政府建設配套設施投入。

圖2配套設施規劃

完善的配套設施能夠帶動該區域的土地增值，促進經濟的發展，產生新的就業崗位。相鄰小區周圍需求增加，能夠吸引投資商進行配套設施開發，提供相關配套服務。

43戶型多樣化

打破單一的兩種戶型結構，在規劃設計公租房時，根據需求情況，合理分配各種類型房屋數量，適當增加多房間的房屋。雙室、多室供給數量增加，才能避免單室公租房剩余。在房屋設計上，邀請專家設計功能多樣的戶型，單室（如圖3所示）能夠通過再設計、再布置而改成兩室，合理規劃房屋面積，為房屋配有陽臺。

圖3公租房單室戶型

44提高管理服務效率

首先，形成保障需求的相關機制。政府要完善與租戶之間的溝通機制與反饋機制（如圖4所示），租戶訴諸需求缺乏正規、可行的渠道。政府不僅要在公租房建設前，收集民意，了解租戶需求，將租戶的需求作為做決策的重要參考，在申請者填寫申請資料的時候，可填寫個人對住房的需求，而且要在建設后、管理中提供反饋渠道，及時了解租戶對居住的滿意程度以及管理中的不足，分析政策落實與租戶期望的差距，發現問題、解決問題，改進公租房存在的不足，為其他公租房建設與管理提供參考，如果租戶的不滿與意見長時間得不到解決，容易引起社會的不穩定，政府部門應聯合小區物業，定期對租戶進行民意調查。保障租戶的需求得到有效落實還需要相應的法律機制，如物業管理的考核機制、住房調換機制等。

其次，加強物業管理隊伍素質。政府部門應明確物業部門的管理權力，制定有關調換房屋的章程以及收費標準，規范物業以房屋調換謀取私利現象，物業部門應專人專責，建立責任追究制，減少租戶心中的疑慮與擔心。定期開展職業培訓與思想、素質教育活動，建立管理考核制度，提高物業管理人員的服務理念、服務水平，進一步加強物業管理隊伍素質，增強物業管理人員的責任意識，開通監督熱線，鼓勵租戶參與監督、評價物業服務，提升物業服務水平。

最后，明確規范管理職責。政府應明確相關管理部門的權責，管理者有法可依，明確管理權責，租戶有法可依，有處尋幫助。將服務的滿意度納入工作考核，促進工作人員提升管理服務水平。規范管理，能夠提高工作效率，并且簡化辦理手續，從而縮短手續辦理時間，切實做到為民服務。

圖4溝通與反饋機制

總之，公租房有效滿足租戶需求不僅要在建設之前，收集申請者的需求與意向，立足于住戶的需求規劃公租房建設，而且要在建設與管理過程中，滿足租戶的交通便利、配套設施、居住條件等方面的需求。本文通過分析供需匹配差異及產生的原因，給出改進對策。隨著住戶需求的豐富、公租房的發展，公租房有效滿足租戶需求還需要形成機制，確保公租房能夠有效滿足中低收入者的住房需求，積極形成政府主導、公眾積極參與的公租房建設與管理模式，促進公租房充分發揮住房保障作用。本文的研究缺少定量分析，對沈陽市公租房的供給與需求還需廣泛的實證調查，深入分析。

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