“去庫存”戰(zhàn)略對房價的影響及房價趨勢分析

高丹

[摘要]中國房價一直居高不下，一二線城市在10年內(nèi)房價增長近400%，正是在房價下降的呼聲高漲，中國經(jīng)濟下行的背景下，國家出臺的“去庫存”政策飽受關(guān)注與爭議。房，不僅是政府的支柱性產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，樓市的動態(tài)以及相關(guān)政策的出臺，引發(fā)了很多人的思考。為了分析經(jīng)濟下行、城鎮(zhèn)化加速的中國當下，房價將何去何從？中央頒布的政策，到底是飲鴆止渴還是深思熟慮的良策？文章結(jié)合近幾年的房地產(chǎn)商的經(jīng)濟行為，簡單分析了中國房價的現(xiàn)狀及未來趨勢。重點結(jié)合“去庫存”的政策內(nèi)涵，淺析經(jīng)濟下行大背景下，中央政策的真實含義。分析發(fā)現(xiàn)，房價有其剛性，不會下跌，尤其在一二線城市，房價十分堅挺。各地方政府應(yīng)當靈活的采用中央的“去庫存”戰(zhàn)略，真正領(lǐng)會“去庫存”的含義，基于城市發(fā)展情況的不同，采取不同程度的“去庫存”措施。

[關(guān)鍵詞]房價；去庫存；經(jīng)濟下行；一二線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

從2008年下半年開始，“房價”一詞就一直被掛在嘴邊，國家采取一系列措施壓制房價，但是房價依舊是居高不下，最近“房價”“樓市”字眼又位居財經(jīng)新聞榜首，不僅因為一二線城市房價瘋漲，讓人望而卻步，政府采取的“去庫存”政策飽受爭議。房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”無非從供給端與需求端入手，從需求端來說，政府鼓勵農(nóng)民工買房，深化戶籍改革，推進城鎮(zhèn)化；從供給端來說，棚改貨幣化安置無疑是一項重要措施，更多人可以拿到貨幣補償去買房地產(chǎn)商開發(fā)的房子，釋放了購房需求。為了扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下行的趨勢，國家采取的“去庫存”政策卻刺激了房價，不得不讓人擔憂樓市泡沫，一時之間，眾說紛紜。有學者說：“2015年，全國樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經(jīng)濟工作會議公告中，針對“房地產(chǎn)去庫存”作出長達322字的指示。另外，是宏觀經(jīng)濟下行預期，2016年房價走勢成謎。為了解剖房價與“去庫存”戰(zhàn)略的關(guān)系，本文從數(shù)據(jù)入手，先簡單分析了2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)的銷售情況。

圖1全國商品銷售面積及銷售額增速

資料來源：國家統(tǒng)計局，2016-01-19。

由圖1可以看出，全國商品房銷售量呈上升趨勢，房價加快增長，而且速度越來越快。

國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，其中，住宅銷售面積增長69%，辦公樓銷售面積增長162%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長19%。商品房銷售額87281億元，增長144%，其中，住宅銷售額增長166%，辦公樓銷售額增長269%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降07%?？梢缘贸鲛k公樓的銷售量比重較大的結(jié)論。

中國正處在大發(fā)展時代，城鎮(zhèn)化進程進一步加快。對此，任志強的觀點是：從國際比較來看，在城市化低于30%時，增長速度較慢，但是城市化高于30%以后，就會加速發(fā)展期，這個過程一直到城市化達到70%以上時，才有可能減緩。而中國的城市化水平只有40%左右，遠遠不能達到減緩的水平。首先，城市的面積擴張，房地產(chǎn)行業(yè)的觸角緊隨其后；其次，城市范圍擴大，對勞動力的需求大幅上升，大量農(nóng)民工涌進城市，對房子的需求增加；再次，城鎮(zhèn)化中重要一環(huán)，“拆遷”為房地產(chǎn)市場帶來了大量的換房需求；最后，房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府主要的財政收入來源，政府通過賣地、收取房產(chǎn)稅等獲得收入，才能更好地發(fā)揮政府職能。當然國家也不斷地采取措施，例如限購、房產(chǎn)稅等措施抑制房價，然而效果并不顯著，原因在于房地產(chǎn)商本身是不會讓步的?？紤]到消費心理的因素，一旦房價下跌，部分消費者就會持觀望態(tài)度，期待新一輪下跌，那么房地產(chǎn)商在市場上的地位就有些被動，所以房地產(chǎn)商不會降低房價。

從消費者出發(fā)，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們的消費習慣也發(fā)生改變，享受主義產(chǎn)生，房子住久了就想換一套的情況也大量存在。并且房價長久以來一直堅挺，讓更多消費者將買房作為最主要的儲備手段。

同時，與樓市息息相關(guān)的行業(yè)也對房價或多或少起著推動作用。

一是建筑行業(yè)。建材價格攀升，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

二是投資行業(yè)。股市的蕭條，熔斷機制在中國的失敗運行，人們發(fā)現(xiàn)房子依然是最堅挺的投資方向。房子已不再僅僅用來滿足居住需求，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在股市風險較大、黃金行情不穩(wěn)、利率下調(diào)等因素推動下，房子成了百姓最好的選擇。

下表為“去庫存”大背景下，各大房企的策略轉(zhuǎn)移政策，大部分房企選擇調(diào)整城市布局，聚集一二線城市，這也不無道理。城市化進程的加快本身就會促使一二線城市的房價上漲，國家又實行“去庫存”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)商們當然紛紛去更有市場的一二線城市大撈一筆。

并且，“去庫存”戰(zhàn)略從需求端出發(fā)，鼓勵農(nóng)民工就地買房，深化戶籍政策改革，房地產(chǎn)行業(yè)的需求量上升，更是會刺激需求，促進房價增長，見下表。

房企去庫存策略表策略執(zhí)行房企砍開工面積、緩拿地策略萬科、碧桂園、龍湖、世茂調(diào)整城市布局，聚集一二線保利、恒大、碧桂園、龍湖、世茂、綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例保利、綠城積極合理定價，加快銷售恒大、碧桂園、綠城升級IT系統(tǒng)，加強存貨管理碧桂園、龍湖對不合格的區(qū)域進行裁減世茂、碧桂園

所以結(jié)合中國國情，房價存在著剛性，伴隨著國家去庫存的戰(zhàn)略選擇，一線城市房價更是呈現(xiàn)瘋漲趨勢，二線城市小陽春，三線四線城市保持穩(wěn)定，“去庫存”戰(zhàn)略在房價上漲的進程中主要起推動作用。以上是對“去庫存”戰(zhàn)略背景下，房價的變動分析。

換句話說，在一系列政策都無法阻擋房地產(chǎn)前進的步伐的時候，我國目前還是寬松的貨幣環(huán)境、貸款利率的降低這樣的環(huán)境，通貨膨脹間接導致了房價上漲。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名詞的出現(xiàn)，無一不直接反射到房價上。經(jīng)濟下行，物價與需求的不同步上升，讓人擔憂中國會不會形成滯脹。有學者稱在國際比較中，中國城市化水平偏低而且遠遠落后于工業(yè)化水平，如果政策調(diào)整到位，中國完全有可能進入一個快速城市化的時期。伴隨著快速城市化進程，大量進入城市的移民能夠推動住房需求持續(xù)上升，那么，中國的高房價就可能在一定程度上因為城市化水平的持續(xù)提高而被消化，避免房價泡沫破滅。

那么國家頒布的“去庫存”政策到底有何具體作用，會不會引發(fā)房價泡沫呢？通過以下分析，本文一步步揭開“去庫存”的神秘面紗。

2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議中，將“去庫存”納入我國五大經(jīng)濟任務(wù)之中，以緩解經(jīng)濟下行的趨勢。產(chǎn)能過剩來自于2006年、2007年經(jīng)濟一片大好的形勢，生產(chǎn)者為獲得更多利益，大量生產(chǎn)，導致生產(chǎn)過剩。

中央經(jīng)濟工作會議提出了六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，本文簡化為四條：一是降房價；二是鼓勵本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房；三是取消限購；四是完善租房制度。

結(jié)合圖2圖3，可以發(fā)現(xiàn)國家的房地產(chǎn)“去庫存”戰(zhàn)略起到了一定效果，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積和投資增速的雙雙回落，表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)新樓盤的熱情在下降。國家鼓勵房價下降，從而達到促進消費、刺激經(jīng)濟的效果。然而前文所述，一二線城市和三四線城市要區(qū)別待遇。

就第一條降房價來說，結(jié)合前文所述，房價有其剛性，政府要采取措施降價是存在很大困難，要考慮到多方利益，是復雜的。

而第三條個人認為并不可取，取消限購釋放更多的需求，根據(jù)需求定律，價格會隨之上升。與第一條降房價是沖突的。

第二條主要是鼓勵住房難的人們提供支持，鼓勵農(nóng)民工就地買房，深化戶籍制度改革。一方面這是關(guān)注民生，緩和社會矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增長促進房價的上升，也有不妥之處。

第四條是租賃市場，回報率不高，推動起來困難較大。

經(jīng)過以上分析，“去庫存”戰(zhàn)略看似不大妥當。個人以為，中央頒布去庫存措施，地方政府要把握分寸，地域區(qū)域化的去庫存至關(guān)重要。一二線城市房價瘋漲的情況下，鼓勵購房、放寬購房限制，尤其在經(jīng)濟下行的當下，不少專家擔憂中國出現(xiàn)房價泡沫的情況，不加區(qū)分的刺激需求，顯然會導致不好的效果。有區(qū)別地在三四線城市，多加鼓勵購房，減輕買房者負擔，讓更多人擁有優(yōu)良的生活環(huán)境，才能使中央政策發(fā)揮最大化效用。

同時配合去庫存手段，在一二線城市，適當采取財政政策，個人占有多套房子的消費者進行征稅，抑制住房消費的奢靡之風。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)的政策措施都應(yīng)當謹慎對待。

首先，房價不能繼續(xù)瘋漲。一是要求政府抵御利益誘惑，在保證擁有支持政府發(fā)揮正常職能的前提下，減少賣地行為；二是政府在城市化進程中采取的策略要適度，不能一味地擴張城市面積，為了城市化而城市化，這就是不得中央政策的要義了；三是政府要正確引導房地產(chǎn)商。

其次，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該總是將利益放在首位，要有一定的企業(yè)社會責任感。而且，一二線城市房價一再瘋漲，必將會導致房市泡沫，最終也會作用于房地產(chǎn)商，讓其自食惡果。

最后，“去庫存”戰(zhàn)略要因地制宜，各地方政府要有實行有中國特色的“去庫存”，即仔細分析本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，而不是各地方之間互相跟風，要有自主性，切實領(lǐng)會中央政策。

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[4]劉志彪房地產(chǎn)去庫存：政策發(fā)力還需要提交精準度[EB/OL].（2016-02-06）百度文庫