遼寧沈陽經濟適用房申請及管理辦法的問題探討（二）

黃飛

[摘要]經濟適用房，是城市住房制度改革的產物，它的目的在于實現“住房公正”，幫助中低收入者購房，是政府住房調控的一種方式。國家建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部在總結以往經驗和征求社會意見的基礎上提出了《關于大力發展經濟適用房的若干意見》，各項政策、改革內容、改革方向和具體措施。2003年8月國務院頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了經濟適用房的社會保障性及建設管理辦法，經濟適用房得以迅速發展。2007年國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一文件繼續要求地方政府加大對經濟適用房的建設力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人們的一個重要需求，政府有責任去保障中低收入家庭的住房需求。

[關鍵詞]經濟適用房；適應條件；管理辦法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621185

申請辦理經濟適用住房貨幣補貼手續的應提交以下材料：①身份證明：戶口簿、婚姻情況證明、身份證；②家庭收入證明：從業人員由其單位開具；無就業單位或從事個體經營的由所在社區確認后到街道辦事處開具；③住房情況證明：從業人員由所在單位開具；無就業單位或從事個體經營的由所在社區確認后到街道辦事處開具。有房但建筑面積符合購買條件的家庭，應提供住房權屬證明或承租公有住房證明。承租公有住房或享受過房改優惠政策的居民，住房面積計入家庭住房面積。在2008年1月1日以后出售的住房面積計入家庭住房面積。經濟適用住房貨幣補貼手續按照下列程序辦理：①凡符合條件的經濟適用住房保障對象到戶口所在社區領取《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼申請表》（以下簡稱《申請表》）。②申請人如實填寫《申請表》，并根據實際情況提供家庭收入情況、住房情況等材料后，提交所在社區。③所在社區自受理申請之日起7個工作日內對申請家庭的收入、住房、戶口等情況進行確認。確認后將相關手續報街道辦事處。④街道辦事處在3個工作日內提出初審意見，并將初審結果報所在區、縣（市）住房保障管理部門。⑤區、縣（市）住房保障管理部門對初審材料在7個工作日內進行復審；將復審結果返至申請人戶口所在社區公示5天。公示期滿后，將符合條件的報市住房保障管理部門核準、備案。⑥市住房保障管理部門對區、縣上報的申請材料在3個工作日內進行核準，符合條件的，予以備案，并下發《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》。⑦保障對象憑《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》于3個月內在本市范圍內選購商品住房或二手住房1套（面積不限）。3個月內沒有購買住房的，《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》作廢，如以后購房，需重新履行審批手續。申請人購買商品房的，在與開發建設單位簽訂《商品房買賣合同》時，提供《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼資格認定書》（以下簡稱《資格認定書》），并同時簽訂《申領經濟適用住房貨幣補貼授權委托書》（以下簡稱《授權委托書》）。開發建設單位在網上合同備案時，應在電子合同中標注“經濟適用住房”字樣，并注明貨幣補貼金額。

1申請購買經濟適用房

須采用家庭全名制，包括申請人及其共同申請的家庭成員。具體條件為：具有市區城鎮居民常住戶口，且申請人及其共同申請的家庭成員至少有一人是取得市區戶籍滿5年以上的城鎮居民；具有市區城鎮居民常住戶口，申購人在市區工作滿一年的省部屬、市直、區直機關、事業單位、國有企業干部職工；取得市區暫住證且工作滿8年的（以社會養老保險繳交時間為準），且具備中級以上職稱的企業外來管理和技術人員。無房或人均住房面積低于16平方米（已簽訂拆遷補償協議的被拆遷戶除外）。家庭收入低于當年度統計部門公布的上一年度職工平均工資收入4倍以下。未享受政策性優惠購房（包括集資建房、安置房、經濟適用房、解困房）。廉租房保障對象由城鎮最低收入家庭調整到城鎮低收入家庭，每家庭戶建筑面積1人戶按16平方米，2人戶按30平方米，3人戶按40平方米，4人以上戶按50平方米認定。具體條件為：具有本市城鎮居民戶口，長期居住中心市區建成區或各鎮鎮區超過5年以上的家庭。家庭成員之間有法定贍養、扶養或撫養關系。家庭人均年收入在7500元以下。屬于無房或私有住房人均使用面積16平方米以下的家庭。政策性租賃房對象為不符合廉租住房申請條件、但又無力購買經濟適用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭。具體條件為：具有市區城鎮居民常住戶口，且申請人及其共同申請的家庭成員至少有一人是取得市區戶籍滿5年以上的城鎮居民；具有市區城鎮居民常住戶口，申購人在市區工作滿一年的省部屬、市直、區直機關、事業單位、國有企業干部職工；取得市區暫住證且工作滿8年的（以社會養老保險繳交時間為準），且具備中級以上職稱的企業外來管理和技術人員。

2沈陽市經濟適用住房管理辦法

第一條為完善住房保障體系，解決城市低收入家庭住房困難，規范經濟適用住房建設和管理行為，根據《經濟適用住房管理辦法》，結合我市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指給予優惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照規定標準建設，以城市低收入住房困難家庭為銷售對象，具有保障性質的政策性住房。本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市轄區以及縣（市）人民所在地鎮范圍內，家庭收入、住房狀況等符合縣（市）人民規定條件的家庭。第三條經濟適用住房建設堅持“統一規劃，市場運作，政策扶持，定向銷售”的原則。由組織，統一規劃、建設、銷售和管理。第四條經濟適用住房建設以及管理分工如下：①市住房保障工作領導小組負責制定政策，審議中長期發展規劃和年度建設計劃，審議建設土地利用規劃和年度用地計劃，負責決策、領導、管理。②市房產局負責日常管理和組織協調工作。對市場需求進行分析；會同市發改委、市規劃和國土資源局、市建委確定中長期發展規劃和年度建設計劃；負責建設的指導、監督管理、銷售審批、房源調配等。③市規劃和國土資源局負責編制經濟適用住房建設用地年度計劃，并在全市年度土地供應計劃中統籌安排，負責劃撥經濟適用住房建設用地。④市建委負責協調市政配套工程建設。⑤市監察局負責經濟適用住房建設和管理的監察工作。⑥市物價局負責價格管理。第五條經濟適用住房建設規劃由市房產局協調市發改委、市規劃和國土資源局、市建委等部門編制，報市**審批。市發改委會同市房產局根據建設規劃下達年度建設計劃。開發建設經濟適用住房，必須嚴格按照國家基本建設程序和市有關規定進行。第六條經濟適用住房的項目選址由市規劃和國土資源局、市房產局、各區、縣（市）共同確定。經濟適用住房建設項目規劃、設計方案由市規劃和國土資源局會同市房產局共同確定。第七條經濟適用住房建設享受下列優惠政策：①建設用地實行行政劃撥方式供應，并在土地供應計劃中優先安排；②免收城市基礎設施配套費，經濟適用房模式是近年來適應社會需要而產生的一種新型的社會調整住房困難的一種模式，屬于我國改革市場經濟的新生事物，被越來越多的地方采用。基于經濟適用房申請、使用工作過程導向的經濟適用房的改革已成為我國社會界關注的熱點，本研究把工作經濟適用房社區申請過程導向的理論引入到實際社區申請、使用、質量模式的建筑專業領域，對經濟適用房社區申請工作過程導向的工作內涵、特點、理論基礎作了深入的分析，加深了對經濟適用房社區申請、使用、質量工作過程導向理論相關概念、觀念的認識。基于經濟適用房的社區申請、使用、質量工作過程導向的改革方案符合建構經濟適用房理論和多元智能理論的核心思想，也是情境認知經濟適用房理論的具體實踐。以社區申請經濟適用房工作過程導向理論為基點的經濟適用房社區申請、使用、質量改革研究，有利于經濟適用房理論的進一步充實和完善，從而更好地指導實踐。

3結論

本文將以經濟適用房社區申請、使用、質量工作過程導向理論為指導，通過具體的問卷調查和實地訪談，結合經濟適用房建筑專業人了解現狀和專業標準的實際情況，對基于經濟適用房的工作過程導向經濟適用房的改革方案進行了設計，力爭做到申請、使用、質量和實踐有機結合。

（上接P184）土地供應制度等也會對其起一定的調控作用。由于政府壟斷了土地一級市場，供給彈性很小，決定其價格水平的主要是需求狀況，土地需求是一種引致需求，開發商對未來房價的預期決定著對土地的需求程度，從而影響地價。

23實證研究結論

地價是房價的重要組成部分，地價與房價的變化具有較強的相關性。房價與地價雖然具有一定的關聯，但并不是簡單的線性關系。為了合理控制房價，我們除了要保證地價水平合理之外，還有合理調控市場的供求關系，為房地產行業的健康發展奠定基礎。

3協調房價與地價均衡發展、穩定嘉興房價的相關對策31政府要加強對房價的宏觀調控

政府要采取一定的調控政策促進房價與地價的均衡發展。從貨幣政策方面來說，政府要嚴格控制貨幣投放量，努力控制房地產的投資規模和信貸規模，從而防止房地產經濟的過度膨脹，實現房地產信貸的平衡。從財政政策方面來說，嘉興市政府必須要通過稅收政策來調節不同群體之間的貧富差距，緩解市區住房結構矛盾，優化住房矛盾；同時也要保障低收入家庭的購房能力。

32要建立房價、地價的動態監測機制

要保證房價與地價的協調發展，相關部門必須要建立房價與地價的動態監測機制。嘉興市要充分利用當前的地價監測網絡，通過地價杠桿，及時地調整市內土地市場的供需平衡狀態，實現土地資源的優化配置，提高地價管理的質量及實效性。

33積極調整嘉興市發展的用地需求

從用地需求方面來看，嘉興市內長期存在著強勁的剛性用地需求，而且用地需求的供需矛盾十分突出，這也為地價的持續上漲提供了客觀條件。嘉興市要調整土地利用的總體規劃，從而為各種重點項目用地提供強有力的保障。同時，嘉興市要充分落實土地市場管理和土地執法工作的各個要求，建立健全長效工作機制，加大整改力度，從而保障全市土地資源的合理合法利用。

4結論

房價與地價之間存在著較強的互動關系，兩者相互依存，影響著我國房地產業的發展，進而對當地經濟的發展造成一定的影響。就目前來說，嘉興市的房價與地價水平一直呈現出一種較為協調的狀態，這是多種因素共同作用的結果。在未來的發展過程中，嘉興市政府一定要做好宏觀調控工作，加強對房價與地價的實時監測工作，積極調整發展的用地需求，促進房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]李玲，朱道林，胡克林北京市城區房價與地價關系初探[J].資源科學，2011（9）

[2]婁文龍，胡象明房價與地價關系的國內研究綜述[J].經濟問題探索，2012（1）