國外商業地產的投資風險分析

張霄飛

[摘要]在當今的國內外市場經濟下，商業房地產投資的風險受到各種因素的影響，在宏觀方面可以分為系統影響和非系統影響，而在企業自身方面還受到財務風險的影響，財務風險主要存在于不合理的融資和組織結構的不合理，這一問題也是外國商業地產中存在的財務風險，這一問題的存在一定程度上增加了外國商業地產的投資風險。文章就影響國外的商業地產的投資風險的主要因素和企業的財務風險的影響以及其他的影響因素做了簡單論述。

[關鍵詞]外國商業地產；地產投資；投資風險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621188

商業地產企業的投資風險是指在進行投資時，受到許多不確定因素影響，項目未能按原計劃進行延誤了工期，進而影響了企業項目的項目收益，最后影響企業贏利以及償還能力。國外的商業地產企業起步較早，在美國接近一半以上的市場資產價值是商業地產。依據美國的房地產投資的信托基金對商業地產分為權益型和抵押型商業地產。在以往的研究數據中認為系統風險與非系統風險都是時變的，而商業地產的投資風險主要由非系統風險所決定。

近年來，隨著我國房地產市場的日益成熟，商業地產亦如雨后春筍，遍地而起。一些國際化色彩明顯的新型商業業態如大型購物中心、倉儲式商場、Shopping Mall也出現在人們的視野內，一個更加開放、多元的商業地產市場新環境逐漸形成。然而在商業地產迅速發展的同時，也給傳統的經營方式與投資理念帶來巨大沖擊。相較于傳統的房地產行業，商業地產的開發存在著大量的風險因素，如商業地產市場的供求變化、消費者喜好、相關政策調整、物價漲跌、匯率及利率的變動等，這些因素都直接或間接影響著商業地產的投資收益。在歐美國家，20世紀寫字樓、復合公寓、商場、酒店和其他商業地產投資回報約在10%，而波動性則與債券近似，績效也不盡如人意，一直都不是投資者關注的重點，而近20年隨著債券利率的走低，商業地產利率依然堅挺在9%左右，則成為了投資者關注的對象（Ruff，2007），國外學術界對于商業地產相關的理論與實證研究也越發廣泛。

1影響國外商業地產投資風險的因素

首先，影響國外的商業地產的投資風險是全球利率，商業房地產的周期同經濟周期有著密不可分的聯系，房地產企業隨時間的變化而變化，其中利率是最直觀的表現，利率作為解釋商業地產的風險因素之一，受到不同學者的理解也不一致。不過在近年來商業地產受利率波動的影響導致期望變動的更加頻繁、增加了交易成本、增加了風險的不確定性，有些外國學者就得出商業地產回報和利率波動是負相關。利率的不斷增長從融資成本和房地產需求以及高的期望回報率方面影響房地產回報。

其次，因為商業房地產市場異質性以及信息的不完全性等特征，使商業房地產企業的上市時間也受到了許多因素影響，而上市時間的不確定性在一定程度上增加了商業房地產的投資風險，為定價和投資績效評價以及分配帶來了挑戰。市場前后的變化對商業地產的績效和風險影響明顯，市場是不斷變化發展的，而且市場變化規律不容易掌控，受到影響的因素又比較多，包括REITs的回報與風險增加。股票市場與實際的房地產市場更為接近，受到其他相關因素影響，包括稅法因素、REITs的類型與規模、市場結構等，市場變化也就成為對商業房地產造成投資風險的主要因素。

最后，在相同的市場條件下之外，企業自身的財務風險管理在一定程度上也影響著商業地產的投資風險，商業房地產是比較典型的資本密集型的產業，投資金額巨大、籌資方式單一，進行籌資比較困難，在前期需要的資金投入較大，項目的成本也比較高，導致商業房地產的前期財務運作困難，而且項目工程的周期較長，在進行資金運轉時因為不確定因素較多，所以出現財務風險的可能性也就增加了，商業房地產不僅前期的施工階段工期較長會造成財務風險，而且后期的銷售模式容易造成資金回籠較慢，其中消費者在進行消費時可以采取分期付款和按揭貸款等多種消費方式，影響了企業資金的回籠速度，而且國家的宏觀政策對商業房地產企業的資金回收影響較大，當國家出現財政緊縮的情況時，商業房地產的市場隨之會出現萎靡，產品銷量不穩，一旦商業地產企業自身決策水平以及管理能力不足也會影響企業的財務風險。

2國外商業地產規避風險采取的主要措施

第一，根據外國學者Marko-witz（1952）有關現代投資組合的理論，認為分散化投資可以降低投資風險，并且不會犧牲回報，在系統風險的管理中衍生品是特殊的管理方法，比如IPD指數。商業房地產的衍生品是金融行業用來規避風險的最普遍的做法，因為銷售在短期之內無法完成，所以用衍生品來規避風險，每個國家在規避商業地產的價格風險使用的是房地產指數NCREIF系列，相反中國的房地產指數是用NPI收集收入回報和價值回報以及總體回報等信息。

第二，在非系統的管理風險的最常用的方法是分散化管理方法，分散化市場和其他市場的關系，有學者曾經發現商業房地產和股票市場存在著一定的聯系，1996年Newell與Webb通過對多國的房地產和股票以及債券的績效進行對比，來分析不同的投資風險和績效以及績效相關性的問題。2003年Winniford發現REITs和房地產市場以及股票是相關的，存在季節性的波動。而在2001年Lin和Lin在對亞洲的六個地區進行房地產市場和股票市場關系的實證研究，發現只有在韓國和新加坡才能使用這兩種投資方法相結合。除了這些分散商業房地產風險的辦法之外，還有一些先進的管理工具包括模擬過程和早期的風險預警系統等。

第三，針對企業本身的財務風險采取的財務風險管理辦法，商業地產企業需要加強財務預警意識，重視對財務風險的管理，協調好企業的內部工作，建立商業房地產企業的財務預警部門，用企業制度和信息來保證企業財務，對企業的各部門人員加強思想教育，提高企業人員的財務風險意識，提高自身的專業水平。商業房地產企業應該結合自己的實際生產情況，對生產的各個環節的財務情況做到了如指掌，加強財務部的審計工作，確保商業房地產財務風險信息的真實性，保證財務風險預警信息的真實準確；建立健全的商業房地產企業的內部財務控制制度，財務管理涉及商業房地產的每個經營環節以及職能部門，所以需要明確財務責任，根據每個部門的不同經營特點以及具體分工情況進行責任劃分，提高企業的抗風險能力，對生產經營過程中出現的問題進行及時反饋。

3結論

外國商業房地產的投資風險問題一直以來都受到各界的關注，隨著經濟全球化發展，企業都處在一個大的市場經濟環境下，相互影響著，所以在針對外國商業房地產進行投資風險的談論也是為給我國的房地產企業在進行投資的風險評估以及采取一定的措施提供借鑒。商業房地產不僅受到利率和項目的持有期、上市時間以及市場的變換影響，而且在一定程度上還受到了商業房地產企業自身的財務風險影響，所以在采取措施進行分散風險的同時還要加強對企業自身的財務管理。

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