基于蒙特卡洛模擬方法對房地產項目進行經濟風險評價

李鵬沖　楊亞洲　凡　強

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基于蒙特卡洛模擬方法對房地產項目進行經濟風險評價

李鵬沖楊亞洲凡強

摘要：房地產投資項目因投資額大、風險高等特點，在項目投資前期要做好充分的財務評價工作是必不可少的。本文結合項目的案例系統的分析了影響房地產項目經濟評價的主要風險因素：定向住宅的銷售價格、市場住宅的銷售價格、商業銷售的價格、車位的銷售價格。先用凈現值的方法對房地產項目進行經濟評價，然后運用蒙特卡洛的方法，對經濟評價和風險敏感性進行定量分析。認為相比于凈現值的方法，蒙特卡洛模擬能綜合考慮多種風險因素，不僅能得到結果，也能得到對應的發生概率，風險結果更貼近實際、更可靠、更合理，使項目的決策更具有科學性。

關鍵詞：房地產項目；風險因素；蒙特卡洛模擬

一、引言

進入本世紀以后，我國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期，房地產投資規模逐年增長。發展中的房地產企業表現出發展快、利潤高、開發項目屬于資本密集型項目，資金量大，建造周期長[1]。如何將風險因素對決策結果的影響量化在經濟評價的過程中非常值得去研究，蒙特卡洛模擬法是在這一領域進行風險分析常用和有效的分析方法[2]。

二、蒙特卡洛模擬分析方法

蒙特卡洛方法(Monte Carlo method)，也稱統計模擬方法，是二十世紀四十年代中期由于科學技術的發展和電子計算機的發明，而被提出的一種以概率統計理論為指導的一類非常重要的數值計算方法[3]。

三、房地產經濟評價主要風險因素分析

在經濟項目的評價中，存在很多的不確定性因素，這些不確定性因素必將導致項目存在經濟風險。影響房地產開發項目經濟效益的因素有銷售價格、經營成本、投資、折現率等。本案例主要研究：定向住宅、市場住宅、商業銷售、車位的銷售價格的變化對房地產項目的經濟風險。

基準折現率是反映投資決策者對資金時間價值估計的一個參數，恰當的確定基準折現率同樣是一個重要而困難的問題。

本項目的基礎折現率(R)采用下述模式計算[6]：

R=(投資的機會成本)*(1+風險補貼溢價率+區域因素影響率)

1、2011年第一、二、三、四季度的GDP增長率分別為9.7%、9.5%、9.1%、8.9%，全年平均為9.3%，本次財務評價采用9.3%作為投資的機會成本。

2、計算折現率時考慮適當的風險補貼系數仍是必要的，考慮到項目的具體情況，本次財務的風險補貼溢價率確定為25%。

3、結合著A房地產項目具體分析，項目在區位、自然條件、地段等幾個方面具備優勢，本次財務評價的區域因素影響率確定為-5%。

4、基準折現率(R)=9.3%*(1+25%-5%)=10.5%

四、以A集團房地產項目為例案例分析

A集團的房地產開發方案建設期為3年，項目直接投資124300.40萬元(含土地成本、建安費用)，項目總支出146900.13萬元，其中項目業主自籌資金44505.14萬元，占比項目直接總投資36%，占項目總支出的30.3%；預計需要貸款15000萬元(貸款利率為8.65%)，資金占期約2年；其余部分通過項目自身銷售經營解決，本項目以基準收益率為10.5%計算。項目現金流量見表1，項目不確定性因素見表2。

表1　A集團房地產項目現金流量表

表2　A集團房地產不確定性因素

通過凈現值法計算可知，項目財務凈現值(NPV)=12120.26萬元(以折現率(R)=10.5%計算)；項目內部收益率到達：44%。項目靜態投資回收期：1.14年，項目動態投資回收期：2.14年。

本案例主要從四個方面進行了該房地產項目的不確定性分析，分別是定向住宅銷售價格的變動、市場住宅銷售價格的變動、商業銷售價格的變化、車位銷售價格的變化。

表3分別是定向住宅、市場住宅、商業、車位銷售價格的敏感性分析。通過對比這四項因素的銷售價格變化，分析項目的凈現金流的變化。通過表格發現降低定向住宅價格、市場住宅銷售價格、商業銷售價格，可以讓該地產項目獲得更高的凈現金流。車位的銷售價格對于房地產項目的凈現金流影響并不明顯。

表3　銷售價格的敏感性分析

圖1　不確定性因素的敏感性分析

將以上4個不確定性因素匯總到一起，如圖1，可得到如下結論：本項目的抗風險能力較強，車位售價對本項目的影響不大，定向住宅的銷售價格和市場住宅的銷售價格對該項目的影響較大。

通過對表1的數據進行處理，確定本項目的正態分布參數，可知凈現金流的樣本平均值為6688.22萬元，樣本方差為30663.11萬。

通過表1，由以上分析的變量及其概率分布，通過Matlab軟件進行蒙特卡羅模擬，得出該房地產項目10000次運算的凈現金流分布，凈現金流的累計概率分布分別如圖2、圖3所示。

圖2　10000次凈現金流模擬輸出指標的概率分布

圖3　10000次模擬凈現金流的累計概率模型

由以上的模擬運算結果可知，經過10000次模擬凈現金流的標準差已經近似收斂，凈現金值的平均值為6688.22萬元，最大的凈現金值為119004.5萬元；由圖3，10000次模擬凈現金流的累計概率可知，凈現值大于零的累計概率為58.72%，即如圖3中的A點所示，A點左邊與曲線圍成的區域為凈現金流小于零的概率為41.28%。

五、結論

1、從項目的財務分析中可以看到，項目的財務指標良好，具有較強的抗風險性，是一個效益非常好的房地產開發項目，財務盈利能力較強。

2、蒙特卡洛模擬方法能夠綜合考慮多種風險的因素，可以提供更可靠、更貼近實際的風險分析結果，建議加強房地產項目中蒙特卡洛模擬的研究。(作者單位：成都理工大學管理科學學院)

參考文獻：

[1]劉洪玉.房地產開發經營與管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2011

[2]王寅.蒙特卡洛模擬法在房地產投資風險評估中的應用[J].經濟論壇，2010(7)：148-149

[3]劉正.利用Excel實現蒙特卡洛模擬在項目財務評價上的應用[D]重慶:重慶大學，2006.

作者簡介：李鵬沖(1989-)，男，漢，黑龍江，成都理工大學碩士研究生，管理科學與工程方向。楊亞洲(1990-)，男，漢，河南，成都理工大學碩士研究生，管理科學與工程方向。凡強(1991-)，男，漢，四川，成都理工大學碩士研究生，企業管理方向。