白銀時代房地產(chǎn)項目的績效管理研究

周明

[摘要]績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，是促使員工提升個人價值的強大動力。中國房地產(chǎn)公司面對白銀時代的發(fā)展趨勢，做好項目績效管理成為增強企業(yè)生存發(fā)展實力的有效途徑。文章基于房地產(chǎn)公司總部視角，分析項目績效管理現(xiàn)狀，并提出項目績效管理優(yōu)化建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；績效管理；矩陣式組織；平衡計分卡；關(guān)鍵績效指標(biāo)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.22.075

2014年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)告別供不應(yīng)求的“黃金時代”，進入平穩(wěn)增長的“白銀時代”。行業(yè)競爭日趨白熱化，銷售額增速大幅放緩，企業(yè)利潤率下滑趨勢明顯。房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，有必要建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、符合房地產(chǎn)公司實際、兼顧公司發(fā)展戰(zhàn)略的績效管理體系。績效管理是幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略、提升核心競爭力、提高開發(fā)項目的有效工具，也是提升企業(yè)管理水平的重要引擎。

1 績效管理釋義

績效管理是為了達成組織的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過持續(xù)相互的溝通過程，形成組織所預(yù)期的目標(biāo)產(chǎn)出，并最終推動團隊和個人作出有利于達成目標(biāo)的行為過程。

績效管理是識別、評估和反饋員工、部門、組織目標(biāo)和戰(zhàn)略的方法；績效管理是員工與管理者、部門與組織達成的關(guān)于完成目標(biāo)、完成標(biāo)準(zhǔn)以及所需能力的一種協(xié)議，是在雙方相互協(xié)作下完成各自目標(biāo)及戰(zhàn)略的管理過程；績效管理是績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用5個子系統(tǒng)組成的循環(huán)往復(fù)的管理過程。

關(guān)于績效管理的對象，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點，即績效管理是管理組織績效的系統(tǒng)（“組織績效”論）、管理員工績效的系統(tǒng)（“員工績效”論）和管理組織和個體績效的綜合系統(tǒng)（“綜合績效”論）。

對于房地產(chǎn)公司而言，生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是一個個處于某個具體地理位置的項目。項目的盈利能力、運營水平?jīng)Q定著公司戰(zhàn)略能否實現(xiàn)。因此，本文基于房地產(chǎn)公司總部的視角，研究房地產(chǎn)項目的組織績效管理，并提出績效管理優(yōu)化建議。

2 房地產(chǎn)項目績效管理現(xiàn)狀分析

績效管理這一概念在20世紀(jì)70年代后期被西方理論學(xué)家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關(guān)注的重點，并在各類型企業(yè)中得到應(yīng)用。中國的房地產(chǎn)公司伴隨著20世紀(jì)90年代住宅商品化的進程而雨后春筍般崛起。由于存在發(fā)展的年限較短，較之已經(jīng)形成固定管理模式的傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)公司更易接受西方管理學(xué)中的績效管理理論，平衡計分卡（BSC）、關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）、目標(biāo)管理法等績效考核工具得到廣泛應(yīng)用。在績效管理應(yīng)用過程中，也出現(xiàn)了各種問題與難題。

2.1 項目績效管理與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度存在一定差距

績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，績效管理方案的制訂要能充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在執(zhí)行過程中要確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)得以實現(xiàn)。

進入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟全球化、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的突飛猛進，中國的房地產(chǎn)公司也積極學(xué)習(xí)歐美先進的企業(yè)管理理念，紛紛確立了包括企業(yè)使命、愿景、價值觀在內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，為公司未來五年、十年的發(fā)展明確了方向和奮斗目標(biāo)。但將公司戰(zhàn)略分解為每個項目的績效計劃和考核指標(biāo)卻是一個難題。一方面，公司戰(zhàn)略中很多定性的指標(biāo)難以分解落實，定量的指標(biāo)缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性；另一方面，項目績效考核因關(guān)注當(dāng)期業(yè)績而忽視公司整體的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，項目績效計劃與考核指標(biāo)往往與公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度存在一定差距。

2.2 績效計劃易受外部因素變動的影響

績效計劃是績效管理的第一個環(huán)節(jié)，是績效管理能否成功的首要一步，也是績效考核的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目績效計劃是指公司總部與項目公司就工作任務(wù)、時間節(jié)點以及有效完成的標(biāo)準(zhǔn)等問題確定目標(biāo)任務(wù)，達成共識并形成契約的過程。績效計劃最終以“項目開發(fā)大綱”“年度經(jīng)營責(zé)任書”等書面形式固化下來。

績效計劃的主要內(nèi)容包括：績效期內(nèi)清晰的工作目標(biāo)、衡量工作目標(biāo)完成的評價標(biāo)準(zhǔn)、各項工作目標(biāo)在整體績效考核中所占的權(quán)重、每項工作目標(biāo)需要的完成時間節(jié)點。由于房地產(chǎn)項目具有投資額大、開發(fā)周期長、牽涉專業(yè)多、開發(fā)節(jié)點多、易受政策影響等特點，其績效計劃易受宏觀政策、開發(fā)條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調(diào)整，從而難以實現(xiàn)最初對公司戰(zhàn)略目標(biāo)的承諾。

2.3 績效管理注重結(jié)果而忽略過程控制

績效管理是公司總部與項目團隊為了達到項目開發(fā)目標(biāo)共同參與的制訂績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用的持續(xù)循環(huán)過程。績效管理的目的是持續(xù)提升個人、部門和項目公司的績效。績效管理的真正內(nèi)涵在于其過程管理，而不是目標(biāo)管理。

“績效”來源于英文單詞“performance”，在英文語境中不僅有“結(jié)果”的意思，也有“過程”的含義。但在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，績效儼然成了“結(jié)果”的代名詞，績效考核變成了基于結(jié)果的考核。對于房地產(chǎn)項目的考核有財務(wù)類、運營類、管理類等各種指標(biāo)，考核頻率為季度、半年、一年，直至項目清盤。但是，公司總部職能部門對垂直業(yè)務(wù)條線的過程指導(dǎo)與管控較弱，尤其忽視對項目公司部門及人員的績效溝通與指導(dǎo)。項目公司高管很難對績效管理過程進行全程把控，及時發(fā)現(xiàn)績效計劃執(zhí)行中的問題，幫助員工糾正偏差，排除影響績效指標(biāo)達成的障礙。

2.4 績效考核指標(biāo)體系尚不完善

績效考核是績效管理最核心的環(huán)節(jié)，是在既定績效周期結(jié)束時，依據(jù)預(yù)先制定好的績效目標(biāo)和完成標(biāo)準(zhǔn)，由公司總部對項目公司、項目公司高管對部門、員工進行考核和評估的過程。

在房地產(chǎn)項目考核指標(biāo)體系中，針對項目組織績效的考核指標(biāo)種類繁多，無行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化考核指標(biāo)體系。對于項目公司下屬部門、員工的考核指標(biāo)體系尚不完善，不同管理層次和專業(yè)職能的員工分類指標(biāo)缺乏，對工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計不到位；考核以工作計劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)。

2.5 績效反饋方式有待轉(zhuǎn)變

績效反饋是考核者將考核結(jié)果及時反饋給被考核者的工作環(huán)節(jié)，是績效考核的最后一環(huán)，也是最關(guān)鍵一環(huán)。績效反饋讓被考核者了解自身的績效結(jié)果與績效水平，以便下一步采取措施改進績效，促成組織整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

對中國房地產(chǎn)公司來說，目前最大的挑戰(zhàn)就是必須將傳統(tǒng)的單項、由上而下的傳達方式改變?yōu)殪`活的雙向運轉(zhuǎn)。績效考核不僅僅是冷冰冰的結(jié)果，績效反饋絕不是簡單地向被考核對象傳達一個分?jǐn)?shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司缺乏績效反饋的制度支撐，績效反饋實施者的溝通技巧也有待提高。項目績效反饋的內(nèi)容不夠翔實，缺乏有針對性的改進建議。項目公司高管對部門、員工的績效反饋經(jīng)常流于形式，缺乏與部門負(fù)責(zé)人、員工的密切溝通與雙向互動。

2.6 績效結(jié)果應(yīng)用不充分

績效考核結(jié)束，并不意味著績效管理的結(jié)束。績效管理要取得實效，關(guān)鍵在于績效結(jié)果的應(yīng)用。在一個成熟、穩(wěn)定的績效管理體系中，考核結(jié)果的應(yīng)用有利于組織目標(biāo)的實現(xiàn)和提高員工、部門及組織的績效水平。

目前，房地產(chǎn)公司對于項目績效結(jié)果的應(yīng)用主要體現(xiàn)在項目高管、部門負(fù)責(zé)人以及員工的獎金分配、薪酬調(diào)整和職位異動，較少涉及員工技能培訓(xùn)、個人職業(yè)規(guī)劃等關(guān)乎員工長遠(yuǎn)發(fā)展的方面。這就造成了績效應(yīng)用不充分，無法激勵員工在下一考核周期的績效提升。

3 項目績效管理優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題與挑戰(zhàn)：一是行業(yè)集中度快速提升，公司并購成為新常態(tài)，馬太效應(yīng)顯著；二是行業(yè)平均利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，上市房企凈利潤率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫存高企，資金占用量大，財務(wù)成本上升，“去庫存”成為諸多房企當(dāng)前的首要任務(wù)。

面對白銀時代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有“外擴規(guī)模，內(nèi)抓管理”，提升自身核心競爭力，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，獲取長足發(fā)展；只有加強績效管理，嚴(yán)控成本費用，提升自身管理水平和員工專業(yè)素質(zhì)，才能順利實現(xiàn)既定發(fā)展戰(zhàn)略，在弱肉強食的大潮中屹立不倒。

3.1 樹立“以人為本”的績效管理理念

現(xiàn)今企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭，是人力資源整體實力和綜合素質(zhì)的競爭。房地產(chǎn)公司績效管理應(yīng)始終貫徹“以人為本”的理念，在實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的同時滿足員工個人成長的需求，實現(xiàn)個人價值的提升。

“以人為本”思想在績效管理中表現(xiàn)為對員工的尊重與重視。在績效計劃制訂時充分與員工溝通，在績效實施過程中給予悉心指導(dǎo)，在績效反饋時既要給予改進建議，又要聽取員工的困難與訴求。在績效結(jié)果應(yīng)用方面，既注重當(dāng)期的獎金分配、職位變動，還要從教育培訓(xùn)、職業(yè)規(guī)劃方面長遠(yuǎn)籌劃。

項目組織績效與員工個人績效是正相關(guān)關(guān)系。員工個人績效提升，有助于部門及整個項目任務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)；項目效益提升又反作用于員工，最直接的表現(xiàn)即是員工薪酬增加。因此，績效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業(yè)管理實踐。只有全員參與，才能充分調(diào)動項目所有人員的積極性，真正實現(xiàn)績效管理制度的落地。

3.2 建立戰(zhàn)略導(dǎo)向的矩陣式組織績效管理系統(tǒng)

績效管理是實現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要工具。績效管理系統(tǒng)的設(shè)計要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋及結(jié)果應(yīng)用環(huán)節(jié)緊扣公司戰(zhàn)略。組織績效管理系統(tǒng)就是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的項目管理存在職能條線、項目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績效管理的五個環(huán)節(jié)作為第三維度，便形成立體的組織績效管理系統(tǒng)（見下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意圖來源于：謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統(tǒng)中，任何一點都能定位到績效管理的具體某個環(huán)節(jié)，還能標(biāo)明總部職能部門、某個具體項目所要考慮的因素、特點及應(yīng)該采取的行動。

矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意

具體到房地產(chǎn)公司的某一項目，其績效管理系統(tǒng)便是立體系統(tǒng)的一個豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰(zhàn)略分解后的任務(wù)目標(biāo)為基礎(chǔ)，將具體任務(wù)按照部門職能細(xì)分下去，最終落實到每一名員工。這種矩陣式績效管理系統(tǒng)有利于發(fā)揮專業(yè)部門之間的協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)資源共享、整體績效提升。

3.3 設(shè)置科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)體系

績效考核是運用特定的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，以實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的，對承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營過程和結(jié)果的各級管理人員完成指定的工作業(yè)績以及由此帶來的諸多效果做出價值判斷的過程。因此，進行價值判斷的指標(biāo)是否科學(xué)合理，關(guān)乎績效考核的成敗。根據(jù)中國房地產(chǎn)項目績效管理現(xiàn)狀，建議構(gòu)建以平衡計分卡為框架、以關(guān)鍵績效指標(biāo)為主體的績效考核指標(biāo)體系。

平衡記分卡（BSC）不僅關(guān)注財務(wù)指標(biāo)，同時也兼顧非財務(wù)指標(biāo)，將二者充分結(jié)合，從財務(wù)、顧客、內(nèi)部流程、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)四個角度進行評估。平衡記分卡的目標(biāo)是以相關(guān)人員利益最大化為導(dǎo)向，它以企業(yè)戰(zhàn)略作為導(dǎo)向，追求利益相關(guān)人員多元目標(biāo)的整體平衡。

關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）是一個可量化的或者可以行為化的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵績效指標(biāo)由三級構(gòu)成：項目級KPI由公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解而來，部門級KPI是根據(jù)項目級和部門職責(zé)來確定，員工個人崗位的KPI由部門關(guān)鍵績效指標(biāo)落實到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據(jù)其戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)計劃來確定項目、部門和個人的績效指標(biāo)。

利用平衡計分卡的維度思想建立房地產(chǎn)項目績效指標(biāo)體系，運用關(guān)鍵績效指標(biāo)法制定項目、部門和員工三級的績效考核指標(biāo)，再借助德爾菲法將績效考核指標(biāo)體系中的各項指標(biāo)賦予權(quán)重。這樣就能將公司戰(zhàn)略目標(biāo)與項目、部門及員工的相關(guān)考核指標(biāo)有機融合，有助于公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)和員工個人職業(yè)技能的提升。

3.4 探索并實施靈活有效的績效管理方法

績效管理涉及環(huán)節(jié)眾多，影響因素復(fù)雜多變。作為績效管理的實施者，應(yīng)立足實際，綜合判斷，注重細(xì)節(jié)，采取靈活有效的績效管理方法，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

一要做好計劃管理，建立績效計劃調(diào)整機制。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、房地產(chǎn)市場形勢、政府調(diào)控政策等外部條件的變動，及時調(diào)整項目績效計劃，防止績效計劃淪為“一紙空文”，影響績效考核的信度和效度。

二要加強過程監(jiān)控。通過召開月度計劃會、季度運營分析會、營銷專題會等形式，及時了解項目計劃執(zhí)行情況，給予必要的指導(dǎo)與技術(shù)支持。職能部門及時了解項目在各業(yè)務(wù)條線上的運營情況，撰寫月度分析報告，分析實際執(zhí)行情況與年度、月度計劃的差距，并提出相應(yīng)解決方案。

三要合理設(shè)置績效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)公司以項目為基本盈利單位，但項目公司在不同階段的重點任務(wù)迥然不同。在項目前期，重點考核土地獲取、四證辦理、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計等工作完成的時間節(jié)點；在項目中后期，則重點考核工程進度、銷售簽約額、銷售回款、交房率、物業(yè)服務(wù)滿意度等指標(biāo)。對于項目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運營效率、企業(yè)管理等方面。

四要建立考核申訴機制。如被考核項目或個人對考核結(jié)果不清楚或持有異議，可以向公司總部監(jiān)察部門申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規(guī)范、申訴處理結(jié)果及時反饋，同時有針對性地改進績效考核方法。

五要充分運用信息化工具。對于房地產(chǎn)項目較多的公司總部，采用P6項目管理軟件、BIM系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)等信息化工具，能夠加強對項目績效實施的過程監(jiān)控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，滿足績效管理對于數(shù)據(jù)真實性和及時性的要求。

4 結(jié) 論

隨著白銀時代的來臨，房地產(chǎn)公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場競爭中制勝的重要途徑。房地產(chǎn)項目績效管理作為戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，被越來越多的房地產(chǎn)公司采納并積極加以運用。項目績效管理一方面關(guān)系著公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，另一方面涉及人力資源價值的開發(fā)與提升，在企業(yè)績效與人力資源管理之間架起了堅實的橋梁。在未來的實踐中，房地產(chǎn)項目績效管理將會更為科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)增強核心競爭力發(fā)揮更大效能。

參考文獻：

[1]謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.

[2]吳棣.N公司績效管理的系統(tǒng)分析[D].西安：陜西師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012.

[3]宋燾.NW地產(chǎn)濟南項目公司績效管理優(yōu)化研究[D].濟南：山東大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012.

[4]史紹杰.M工程項目管理有限公司績效管理體系的優(yōu)化研究[D].青島：中國海洋大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

[5]（美）德斯靳，曾湘泉.人力資源管理[M].10版.北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.

[6]（美）斯蒂芬·P·羅賓斯，瑪麗·庫爾特.李原.管理學(xué)[M].11版.孫健敏，黃小勇，譯.北京：中國人民大學(xué)出版社，2012.

[7]徐麗馨，丁艷席.房地產(chǎn)企業(yè)績效管理的現(xiàn)狀與問題[J].建筑管理現(xiàn)代化，2008（3）.

[8]史潔.論我國房地產(chǎn)企業(yè)績效管理體系的構(gòu)建[J].山西科技，2008（5）.

[9]張名磊，王佳.提高房地產(chǎn)公司運營績效管理水平的有效途徑[J].中國房地產(chǎn)，2013（7）.

[10]王瑩.房地產(chǎn)人力資源管理與企業(yè)組織績效的研究[J].管理觀察，2014（13）.