淺析宏觀調控下地產金融的新渠道

朱瑜

摘 要：我國地產行業的主要融資渠道是銀行信貸和上市融資，具有融資渠道相對比較單一、資本運作的市場化和專業化程度較低等弊端。而在宏觀調控的政策背景下，地產企業的資金鏈存在很大的風險，這就需要各大地產企業來探尋能夠適應該背景的、資本運作高度專業化的融資模式?；诖?，本文首先對我國宏觀調控效下地產金融的現狀進行分析，然后在此基礎上借鑒國外金融發展經驗，對能夠促進地產行業不斷發展的幾種新的融資渠道進行闡述，旨在為進一步拓寬我國地產行業融資渠道提供參考，從而促進我國地產金融專業化、國際化。

關鍵詞：宏觀調控；地產金融；新渠道

宏觀調控又稱國家干預，是國家在經濟運行中，為了促進市場發育、規范市場運行，對社會經濟總體的調節與控制。針對房地產市場目前存在的房價漲幅過快、投資性購房比例過大、市場管理不到位等問題，國家出臺了宏觀調控的諸多新政，目的是使房地產市場健康發展、房價向理性回歸。但由于宏觀調控新政的連續出臺，導致銀根緊縮和上市再融資受制，直接造成了房企的資金短缺。對資金需求規模巨大而投資回報期長的房企而言，能否解決融資問題是決定企業生存的關鍵，于是催生了對房地產融資新模式的創新發展。

一、我國地產金融在宏觀調控下的發展現狀

在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下，房企的資金缺口不斷加大，融資難度不斷增強，主要表現在以下幾個方面：

（一）銀根緊縮，銀行信貸融資難度大

2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出：“加強對房地產開發企業購地和融資的監管。商業銀行要加強對房地產企業開發 貸款的貸前審查和貸后管理?！狈康禺a業要嚴格區分授信等級，貸款審批權限也同時進行上調，其中對商業銀行季度信貸額度的嚴格分配和存貸比、資金充足率等硬性監管指標的約束，使銀行對房地產開發貸進行嚴格的審批，甚至部分城市暫停開發貸。

（二） 房企上市融資、再融資渠道受制

2010年初，證監會開始對房地產上市公司增發方案進行調整，嚴格限制公開增發募集的資金用于補充流動資金和償還銀行貸款的額度，從2009年10月開始，房企向證監會提交再融資申請紛紛擱淺，沒有明確的時間答復。同時，證監會加強對房企融資行為的監管，并與國土部共同擬定房企融資申請納入征求國土部意見的范圍。

（三） 信托融資渠道逐步收緊

經營信貸資產類理財產品，可以將信貸指標轉為表外不必上報，于是銀行資金借道信托流入房地產業。 僅2010年上半年，銀信合作產品發行規模就超過2.5萬億元，為了控制銀行表外貸款急劇擴張的風險， 同時也有利于引導信托回歸資產管理的本職，同年7月銀監會緊急叫停一切和銀信合作有關業務。 2010年2月24日，銀監會停止土地儲備信托，同時對結構化信托方式也進行了嚴格限定，控制房企的高杠桿融資，及時防范市場投資風險。

二、宏觀調控下地產金融的新渠道

面對宏觀調控對原有融資渠道的抑制，在市場經濟環境下，借鑒國外金融發展經驗，地產融資不斷拓展新的渠道。市場化的地產融資新渠道，由市場來分擔風險和分享收益，這將大大緩解銀行信貸壓力，降低銀行風險，不斷豐富民間資本的金融投資產品，形成“融資于民，藏富于民”的良性循環，拓寬國外資本融資渠道，促進我國地產金融專業化、國際化。

目前，地產開發商解決資金來源的問題，是中國今后房地產改革最重要的一環。絕大多數發達國家中，發展商融資的主要渠道是通過資本市場，而不是通過銀行代管。股市、債市是經濟趨向成熟的房地產市場主要的融資渠道。資金需求不能全靠銀行滿足，否則會對銀行體系形成巨大沖擊?；诖?，本文對目前宏觀調控下，得到迅速發展的幾種融資渠道進行闡述：

（一） 債權型REITs和地產PE

REITs是一種可以上市流通的運用信托制度的金融產品、投資房地產的金融領域產品。中國的房地產投資信托概念更為寬泛。中國房地產信托投資計劃，不僅僅用于商業物業、寫字樓和工業地產，還可以用于普通住宅。運用的方式可以是貸款的形式、股權的形式。

中國嚴格意義上沒有REITs。只有建立起嚴格的法規體系，才有中國的REITs?，F在投資者沒有退出的通道，所以要解決信托的上市通道，否則長期的產品沒有市場。另外，誠信的體系沒有建立起來。而做信托大部分是希望別人長期持有產品，稅收是有減免的，如物業租賃除了5%的營業稅和3%的管理費外，還有其他的費用，但現行政策不鼓勵租賃，還要收費。

中國要建立REITs并且發行成功，需要銀監會和證監會的合作，還要有稅務局、財政部的聯合解決方案。新加坡的 REITs是免稅的，然后進行分配，個人投資者也是免稅的，新加坡企業20%的稅，外國的企業10%的稅，給予一定的支持，REITs本身也可以借錢。REITs也可以到銀行貸款，借貸比例準備提高60%～70%。我國的財務制度也要改，REITs有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折舊，房地產的折舊，33%的所得稅還有租賃稅要交，現在外資都要購買中國的房地產，他們認為中國的物業租賃處在不成熟不規范的環境，這樣的話，他們對中國物業的回報要求要比新加坡的高。

此外，目前國內很多開發商自己就是投資商，將中國房地產開發模式和房地產投資基金分開操作，可以實現對房地產項目的市場潛在價值具有專業判斷能力，對開發經營全程具有專業管理控制能力，因此，如何規范地產PE資金投資歸向，避免關聯交易的出現，是未來幾年監管和操作環節需要解決的難題。

（二）充分運用共同基金方式籌資

運用共同基金方式融資目前已成為國際上較為普遍的融資工具，各國在經濟發展中都十分重視。共同基金（MutualFudn），通常是指通過發行受益憑證，集合各類投資資金，由專業投資機構（通常是信托投資公司或基金管理公司）運用專門理財知識，投資于有價證券、貴金屬、房地產、大宗物資、工業項目等，并由基金投資人共享利潤、共擔風險的代理投資方式。

從發展中國家的經驗來看，先期多采用間接證券投資的方式為宜。因為，一方面發展中國家證券市場起步較晚，尚待完善，另一方面，對外匯進出國境實行一定管制。因此，組建海外基金、通過在國外配售上市，把所籌資金引人國內進行投資，可較大規模地利用外資，便于外資的有效利用，也可作為國際資本與國內證券市場間的緩沖器和控制網，為進一步開拓利用證券市場吸收外資奠定基礎。如馬來西亞現有33個共同基金，吸收外資48億美元。香港共同基金達930多種，資產總值約180億美元。臺灣目前有22個共同基金，22億美元的資產。隨著我國金融市場的不斷完善，國內也將出現一大批投資共同基金，這無疑應當成為我國擴大海外融資的一個渠道。限于國內目前的金融管理體制，現在海外基金的籌資，主要通過海外機構的運作來實施。

（三） 地產金融衍生產品

國內宏觀調控政策的收緊和人民幣升值的預期，及在香港市場發新股的價格不理想的情況下，內地房企掀起了新一輪海外發債熱潮在香港市場發行高息票據利率比較高，但由于發行的是美元票據，人民幣的升值預期，會對沖票據贖回的實際利率；另外，海外發債獲得的資金靈活，不僅可用于項目開發，還可支付土地出讓金。通過場外金融衍生品市場，尋求外部投資機構的介入，與其簽訂對賭協議，也是一些房企選擇的融資手段之一。對賭協議優點在于房企能解決資金需求；完善和優化企業管理，能依靠外部投資機構的名聲來拓展業務。缺點是在對賭協議中，賭輸了意味著失去控制權，融資風險巨大。所以企業在引入外部投資者時必須注意：謹慎決策對賭協議和設計對賭協議條款；以風險低的融資方式為首選；提升管理水平，增強核心競爭力。

（四）地產信托和股權質押

地產信托的綜合成本為8%～9%，處于銀行信貸和海外發行高息票據之間。地產信托資金使用起來比銀行信貸資金更為靈活，同時其期限相對較長，與地產項目開發的周期吻合。所以，地產信托也一直被稱為銀行信貸的超級替補，在這次宏觀調控下，地產信托一躍成為眾多房企融資的熱門渠道。據普益財富的統計數據顯示：2010年1季度，已有29家信托公司成立65款房地產集合信托產品，募集資金規模總額為173億元，數量和規模同比分別大漲150%和665.24%。

通過股權質押，房企可以獲取貸款期限比較自由的流動資金；可以盤活大量的現售股或閑置股權；可以通過股權質押增信。2010年上半年，有超過20多家上市房地產企業發布過股權質押貸款的公告。但是，一旦在質押過程中，回款流轉及公司運營上出現問題，將會造成公司股權被凍結、拍賣，對公司發展產生重大的不利影響。

三、結語

綜上所述，宏觀調控政策的出臺致使我國資金高度密集的地產融資的已有融資渠道受限，尋求地產融資新渠道依然成為地產企業當下亟待解決的問題之一。本文基于我國地產金融在宏觀調控下的發展現狀，對債權型REITs、共同基金、地產金融衍生產品、地產信托和股權質押等幾種融資渠道進行了闡述，旨在為今后我國地產金融的進一步發展提供參考。

參考文獻：

[1]李智強.淺析宏觀調控下地產金融的新渠道[J].特區經濟，2011（04）：294-295.

[2]杜強.新常態下我國宏觀金融調控問題探討[N].天津日報：2015-01-19.