一線樓市風向逆轉

龔小鋒

“月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁”。一線城市的盛宴，逐漸成為二線城市的狂歡。經歷去年到今年年初的火熱之后，一線城市樓市的高溫早已不再，樓市調控力度較大的深圳和上海，成交量的回落速度更是迅猛。

中國指數研究院最新發布的內地百城樓價報告顯示，4月一線城市樓市成交面積環比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%。在新建住宅價格環比上漲的71個城市中，漲幅居前十位的城市名單已經看不到一線城市的身影。

滬深回調

滬版“3·25”樓市新政執行一個多月后，上海的樓市已經沒有那么燙手了。

新政之后，最直接受到影響的，自然是二手房市場。近期上海二手房價格出現了松動，有學區房之前報價420萬元，此后掛牌價下調了20萬元。

“從上海中原地產各家門店的信息來看，二手房價格開始逐漸松動。”上海中原地產市場分析師盧文曦透露，二手房議價空間增大，后續的交易量還會下滑。

另一方面，由于“滬九條”再次強調將對開發商的捂盤惜售行為進行嚴厲打擊，從4月份開始，上海新盤的供應量大幅增加，達到130萬平方米以上，并創下近半年來新高。一些新盤在房產電商網站掛出意向金抵扣房價的活動，最高有8萬元抵15萬元的優惠。

根據中指院數據，4月上海市商品住宅成交面積環比下滑35.47%，同比下滑6.25%；另外成交均價環比大跌27.82%。在盧文曦看來，新政對于價格的抑制作用明顯，開發商抱團抬價的現象將被遏制。對于購房者而言，大量非滬籍人士的購房資格更為嚴格，購買力大幅縮減。

深圳4月全市新房與二手房成交量均出現腰斬，五一三天小長假新房也遭遇“小寒潮”。深圳市規劃和國土資源委員會的數據顯示，4月份深圳新建商品住宅成交套數環比下降47.55%，二手住宅成交套數環比下降54.47%。

深圳市場上彌漫著觀望的情緒。深圳中原研究中心一名人士指出，繼“3·25”新政之后，市場持續低迷，客戶觀望情緒濃厚，很多項目持續推后入市時間，4月份全市僅有16個項目入市，推售量持續處于低位。

不過，業內人士認為深圳房價仍然相對堅挺。“單從數據看僅算得上小幅下跌。”宇嘉系深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，主要是龍崗區域下跌了4.5%。

京廣“維穩”

北京二手房在經歷了年初的火熱之后，也不樂觀。北京住建委二手房交易數據顯示，4月份北京二手房網簽總量為29502套，環比3月下跌18.46%。

盡管二手房市場降溫，北京新房成交依舊火熱。亞豪數據顯示，2016年4月，北京商品住宅共成交14990套，環比增64%，同比增233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。從價格來看，4月30日-5月2日小長假期間，北京商品住宅成交均價高達34005元/平方米，這一成交價格也創造了歷史同期新高。

如果說滬深降溫嚴重，北京還算企穩。一直以來不聲不響的廣州，進入5月，反而出現萬人搶房、開盤夜光等供銷兩旺的場景，走出反“一線”行情。

近日，廣州新黃埔新盤實地常春藤首度開盤，吸引了2800人到訪，開盤不到3小時就成交了600套；位于廣州增城的“老牌勁旅”鳳凰城更是可怕，開盤現場引來超過萬人圍觀，2小時就賣出12億元，平均每分鐘賣10套。

易居研究院一份數據顯示，受到滬深兩市政策打壓，一線城市4月份的新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環比減少27.8%，同比減少8.2%。如果從同比來看，4月份，北京、上海、深圳的成交面積分別下降了11.8%、24.3%、38.4%，只有廣州同比增加了33.5%。”

政策密集出臺

上海、深圳等地樓市的降溫，直接導火索是房地產市場調控新政。

由于年初樓價瘋漲，上海于3月25日公布了被稱為史上最為嚴格的樓市政策，包括：二套普通房首付不低于五成，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年調整為滿5年。此后，上海樓市迅速降溫。

就在同一天，3月25日晚間，深圳也發布了新政策，將二套房首付由三成提高至四成，同時加強了對樓市資金杠桿的約束，禁止深圳當地企業開展房地產眾籌業務。隨后，深圳樓市也應聲下跌。

由于自去年以來深圳房價上漲的爭議過大，地方政府也采取了更嚴厲的做法。深圳決定試點商品房現房銷售，來遏制對土地的哄搶。4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。

目前深圳樓市供需失衡，土地供應極其稀缺。采取現售制度可抬高門檻，可將資金實力不足的中小開發商擋在門外，抑制土地價格過快上漲，但很難從根本上改變深圳樓市過熱的局面。

在上海和深圳樓市調控政策之后，樓市火熱的北京是否會接棒，備受業內外關注。

北京的第一項政策出現在土地上，近日北京兩塊地執行“90/70政策”，這意味著消失多年的“90/70政策”重回北京土地市場，在此政策下，開發商將難以打造高端住宅。盡管目前還只是個案，但這也被認為是北京開始適當政策收緊的信號。

更具有風向標意義的政策緊接而來，5月5日晚間十點，傳聞已久的通州商住型產品限購終于落地，該政策于6日正式執行。政策規定，沒有住房的本市居民、有1套住房的本市居民家庭及繳納社保或個稅5年以上的非本市戶籍家庭可購。

作為曾經不受限購影響的商住樓，通州此次加強版商住樓限購極為特殊。該政策也屬于全國首例。此前，商住房由于性質實質屬于商業，全國范圍內并沒有地區將其納入限購范圍。

自從去年通州行政副中心落地，通州板塊升值的潛力和預期都非常之高。住宅限購后，投資性、投機性需求涌入商住市場。根據中原地產機構數據，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1萬-2萬套，整體看來，這些項目將受到影響。

由于該消息已經在北京房地產業內流傳多日，區域內開發商也已經備戰多日。早在4月20日，市場傳言通州限購政策將在五一后繼續加碼，區域內商住項目也將被“收緊”。

通州某商住項目，原計劃于4月23日開盤，在限購消息傳出的第二天4月21日晚提前開盤，連夜召集客戶簽約認籌。而為了保證在“限購窗口期”關閉之前去化更多房源，不少項目都搶先在五一前夕取得商品房預售許可證。

在北京新房供應量日益稀缺的今天，通州商住的限購意義不小。自3月份以來，北京商住房成交量開始出現遞增趨勢。亞豪機構數據顯示，3月份商住市場成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數。這一盛況將難以持續。

盤整期漸至

對于一線城市下半年及明年的走勢，各方觀點雖略有分歧，但總體思路傾向于一致：除了廣州價量會企穩之外，京滬深等一線城市的調整期已經到來。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現出“量跌價穩”供求繼續博弈的特征。下半年開始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

他預計在成交量出現下滑的市場背景下，三季度市場去化周期會進一步回升至12-15個月，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。

對于北京樓市，胡景暉則預計，如果沒有更直接的利好樓市的政策出臺，從4月份開始北京二手房市場將迎來新一輪降溫周期。二季度，二手房網簽量或將持續回落，房價逐步止漲。下半年，北京二手房市場或將筑底企穩，房價穩中有降。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，北京4月份的成交量也出現了盤整。但2015年北京的漲幅比上海和深圳小，所以2016年北京的房價還有一點補漲空間，但到2017年的時候，北京和其他城市一樣，也會出現降溫，只是降溫幅度不會那么大。

其判斷的依據是，去年房產交易指標轉暖，房地產開發投資增速、購地量和新開工都沒有復蘇，但今年都見底反彈了。一年之后會對宏觀經濟產生正面影響，宏觀經濟穩住了甚至反彈，不再需要房地產再以過熱為代價作為支撐。

相關機構的數據更透露出悲觀情緒。5月5日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社主辦的《房地產藍皮書》。《藍皮書》指出，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

不過，多名業內人士均認為，沒有那么悲觀，盡管一線城市的房價會隨著政策出現短期波動，但是從中長期來看，平穩上漲的趨勢在貨幣供給量增加的背景下是很難扭轉的。尤其是北京供需比較緊張，2015年又出現了多個地王，未來價格還是有上漲的可能性。

盡管今年以來，多家房企均警示一線城市房地產出現過熱風險，但一線城市仍然受到長期看好。在5月5日召開的年度股東大會上，保利地產董事長宋廣菊表示，2016年房地產市場健康平穩發展可期，長遠來看，一線城市的房價仍將上漲。