二線樓市“燥”起來了

方王洋

春夏之交，天干物燥。在一線樓市經歷一輪上漲后，最近二線樓市也“燥”了起來，市場勁頭趕超一線樓市。

二線樓市這場“高燒”背后，反映出怎樣的供求關系和資金流動現狀？而對于這些城市來講，這輪熱潮將延續多久？投資的涌入，是否會產生新的隱患？

合肥，一個提早入夏的城市

雖然立夏剛至，合肥樓市的高溫似乎已經悄然而至。

4月28日，合肥13宗土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，下轄的肥西縣一宗地樓面價高達1萬元/平方米。

據克而瑞研究的數據顯示，目前合肥房價最高的政務區商品住宅售價才14000元/平方米。而在3月底，在合肥另一土地拍賣會上，濱湖區一宗地塊以總價76.89億元出讓，刷新了合肥土地成交總價紀錄。

在最近的一個月里，合肥土地市場的表現領跑全國。根據中國指數研究院統計，今年4月合肥土地出讓金達70.7億元，位列蘇州、南京之后，在其重點監測的29個城市中排名第三位。

而在今年一季度，合肥土地出讓金138.18億元，同比增幅高達603.56%，平均溢價率高達223.07%。

眾多房企在合肥踴躍拿地，與合肥眼下紅火的樓市密不可分。

據安徽省經濟信息中心數據顯示，一季度合肥市住宅市場量價齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長33.2%和40.4%。3月，合肥新建住宅價格環比上漲4.6%，同比上漲11.2%，在全國70個大中城市中漲幅分別居第2、8位。二手住宅中，合肥環比、同比漲幅同樣位居70個大中城市第1、4位，同比漲幅僅低于深圳、北京和上海等一線城市。

據媒體報道，在剛過去的五一假期，合肥多個樓盤實現開盤售罄，客房比高達4：1。

宅、地成交火熱的背后，實則無法逃離合肥市場供需緊張這張無形的大網。

克而瑞研究中心的數據顯示，合肥整體可售商品住宅庫存量在2015年屢創新低，到去年底，合肥全市商品住宅消化周期僅為2.6個月，為近5年來的最低值。

克而瑞研究中心楊科偉介紹，2012年之后，合肥市場基本處于供不應求的態勢，長期賣方市場導致價格逐步走高。“整體來看，在土地端火熱、銷售端回暖之下，合肥已經躋身到二線熱門城市前沿，與蘇州、南京等城市成為房企爭奪的對象?！?p>

二三線樓市“大輪動”

合肥樓市的表現，僅是國內二線城市樓市的一個縮影。在深滬等一線城市樓市出現回調的同時，部分二線城市樓市持續高燒。

據了解，在剛剛過去的4月，伴隨著南京、蘇州等二線城市因政策出臺而使成交降溫的情況，天津、石家莊、青島等城市的成交量價則迅速跟上。

易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交數據顯示，4月份，一、二、三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢不一。其中，二線城市同比增幅為88.3%，領先于一線城市和三線城市，表現出強勁走勢。

15個典型二線城市中，有10個出現了環比增長的態勢。其中，天津和南寧的成交環比增幅最大。此前幾個月，全國市場熱點二線城市為蘇州，而后杭州和天津等市場變得更惹人關注。而現在杭州市場稍有降溫，天津市場則繼續強勁。

同時，據中國指數研究院5月1日發布的“百城價格指數”顯示，4月北上廣深不再領漲，漲幅前十個城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊、惠州等。銷量方面，深圳、上海由于樓市調控政策出臺而成交回落，但其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

對于此輪二線城市樓市的火熱行情，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房價收入比偏低是二線城市購房需求容易被激活的重要原因。更為重要的是，此類城市的購房政策比較寬松，因此，在信貸政策放松下能夠激活購房市場。另外，產業聚集在省會城市，使得此類二線城市的購房需求或潛在購房需求是比較大的。

易居研究院副院長楊紅旭則提出一套理論：除了受政策影響的滬深等城市，全國主要城市的房屋成交量并沒停下上漲腳步。

在楊紅旭看來，全國房地產市場正在經歷前所未有的“板塊輪動”：一線城市熱后，二線熱，大都市周邊熱。預計強二線熱后，弱二線和強三線也會熱，最后輪到弱三線和四線城市復蘇?！斑@次板塊大輪動，至少將持續至今年年底，也可能延至明年?！?/p>

標桿房企新增土地六成在二線

上述板塊輪動說也成了眾多業內人士的共識。不過將本輪樓市升溫放在宏觀經濟背景中去看，則具有另一層意味。

在中泰證券等機構看來，當前“高信貸、高杠桿”的環境，造就當前這波房價上漲行情。但這輪信貸實際投放又是不均的，一線城市和二線熱門城市風險較低，銀行審批率較高，因此資金爭相涌入相應城市的樓市。

興業證券分析師閻常銘認為，貨幣政策是決定房地產基本面最根本因素，銀行需求端持續加杠桿必然使按揭貸款占總貸款比重持續上升，從而使房地產大周期沒有見頂。北上廣深一線城市受政策調控影響，4月環比漲幅略有放緩，核心二線城市已成為復蘇主力。基于一二線城市良好的基本面，金融機構將在一二線城市加杠桿，促進這些區域市場基本面持續上行。

也許正如上述觀點所言，在一線城市樓市受到政策限制后，部分經濟發達、改善性需求旺盛的二線城市成為了資本青睞的“新大陸”。

這種資金滾動說在房企拿地這一動作上得到印證。

經過樓市加速去化和信貸寬松等利好，房企在二線城市加快了拿地的節奏。

據克而瑞研究統計，標桿房企新增土地建面61%位于二線城市，其新增土地金額52%也投向了二線城市。其中，成都、武漢、杭州、鄭州、濟南、南京等二線城市成為標桿房企在二線城市新增土地儲備的熱點城市。

而據中國指數研究院統計，4月，全國300城樓面均價環比漲43%，同比漲65%，漲幅驚人。其中由于品牌房企密集攻占二線城市，二線城市成交樓面均價達3007元/平方米，環比漲53%，同比暴漲180%，溢價率達到65%，較上月增加25%。

這其中，綠地是典型房企之一。自去年底開始，綠地先后在合肥、武漢、南昌等城市拿地。

綠地京津事業部總經理歐陽兵曾在接受媒體采訪時表示，今年綠地將在石家莊繼續拿1-2個項目。

融創中國、雅居樂等房企均表示將在今年關注重點二線城市。其中融創中國董事會主席孫宏斌曾表現出對于一線城市地價高企的擔憂。

“實際上從房地產市場的周期看，市場交易持續火熱達到3個月，土地市場就會有積極的正向表現。這是目前此類房地產投資領域中地王現象增加的原因所在。另外，一線城市高溢價率等，會使得房企的拿地非常不自在。所以會選擇到一些地價相對便宜的城市進行項目開拓。”對此，嚴躍進分析。

一場曠日持久的高燒？

在資金青睞二線城市樓市的同時，也并非所有二線城市都為業內所看好。

楊科偉表示，對處于成長期的中型房企來說，既要確保資金鏈安全，又要讓品牌知名度最大化。因此，中型房企在選擇城市時更需要謹慎，將有限的資金投入到單個城市中，先進入單個或少數兩三個城市數個項目滾動開發，立足后再考慮進入新一批城市。南京、蘇州等土地競爭雖然激烈，但相對一線城市地塊規模小，成交單價雖高但總價不高，不會占用中型房企太多資金，也無需長周期消化。西安、沈陽等雖有成交規模，但去化緩慢，房企如果新進這些城市，不但做大規模的訴求存在不確定性，還有存貨貶值的可能。

在二線樓市火熱的同時，南京、環北京區域傳出要收緊樓市政策的消息，更增加了這些區域的市場關注度。

實際上，面對樓市持續火熱，也不斷有聲音質疑，二線樓市熱度能夠延續多久，是否具有可持續性？

嚴躍進表示，二線城市的樓市交易熱會在今年繼續延續。“先是一線城市，然后是周邊熱點二三線城市，進而是中西部城市。從需求特征看，二線城市集中了省域的大多數資源，所以背后的各類需求是比較飽滿的。后續熱點二線城市包括武漢、合肥、鄭州、濟南等會比較熱。而一些非熱點二線城市如沈陽、西安、長沙、石家莊等也會開始變熱。部分準二線城市如徐州等區域優勢在改善，也會逐漸呈現過熱的態勢。”

樓市火熱，背后是否也存在隱憂。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房地產投資回升，這背后其實是一線城市和部分二線城市“地王”頻出樓市過熱的結果。隨著地價成本回升，這些城市的樓市也將面臨投資風險，也意味著未來這些“地王”項目在銷售的時候或將會遇到問題。另一方面，隨著大量需求的透支，未來樓市需求持續釋放仍然存在很大的變數?！皬耐咦稍冄芯坎康难芯拷Y果來看，今年下半年上述城市將進入市場調整期，那么，屆時一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產銷售回升的局面將就此而止?！?p>

嚴躍進也表示，實際上，房企布局基本面較好的二線城市，項目大體上風險不大。但具體到每個企業來說，還是有很多風險的。比如說如果地產步入新一輪降溫周期，那么這會引起整個市場交易的降溫。“雖然房企不見得會降價，但銷售周期會延長，這個時候投資成本會增加。而從另一個角度看，如果進入新一輪政策管制，那么產品的定價優勢又會喪失。這都是值得警惕的問題?！?