蘇州領漲，大批房源在路上

張佳竹

最近，這樣一首打油詩在蘇州樓市廣為流傳：姑蘇城外寒山寺，樓面地價兩萬四。桃李春風一杯酒，新區要賣兩萬九。金雞湖畔房源少，四萬起價怎么搞？短短幾句，形象地勾勒出蘇州樓市地貴、價高、房少的現狀。

去年下半年至今，限購取消、央行8次降準降息等利好，刺激著購房者涌入樓市，成交量不斷拔高。與此同時，土地拍賣地價趕超房價，誕生多個新地王。加上中環通車、配套利好層出不窮，史上最強政策聯手市政利好，將蘇州房價推向頂峰，一些樓盤房價漲幅甚至直逼10000元/平米。

房價持續領漲全國

蘇州樓市的轉變發生在去年下半年。

一位現居蘇州的前同事王珂（化名）告訴記者，6月份以后，當地的很多樓盤開始提高售價。“最明顯的就是九龍倉時代上城風華里，去年5月13日開盤時均價15000元/平米，到了今年1月份時，加推的房源均價已漲到28500元。”

記者致電該項目售樓處得知，5月1日最新加推的高層房源，其均價已高達32000元/平米。

中指院數據顯示，2015年11月時，蘇州房價環比上漲達2.81%，超越北上廣深，漲幅排名全國第一。

據克而瑞數據監控中心統計，去年蘇州住宅均價12197元/平方米，與2014年同期相比上漲9.39%，位居江蘇省13市房價漲幅之首。

春節之后，蘇州房價更是全面扶搖直上。3月，蘇州樓市均價環比漲幅為5.8%，居全國第三。

來自克而瑞的數據顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。其中，以蘇州姑蘇區與工業園區漲勢最為兇猛。與去年同期相比，3月份蘇州姑蘇區房價上漲了10911元/平米，增幅達到驚人的82.4%。工業園區房價漲幅高達40%，高新區約為20%。

4月7日，蘇州迎來今年最大一場土地拍賣，位于吳中木瀆鎮的一幅地塊被外地品牌房企競得，樓面地價24744元/平方米，溢價率248.5%。

這讓周邊的大成郡項目價格大漲。

今年2月時，該項目的單價為12000元/平方米，隨后的幾次加推，單價漲到14000-15000元/平方米。地塊拍出后，大成郡的售樓員說，該項目預計4月中旬加推，平均單價將漲到19000元/平方米。

在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下，位于熱門區域的齊門人家、九龍倉時代上城、天地源七里香都等熱門項目在一年不到的時間內，價格翻了一番。許久不曾漲價的北新區、高鐵新城以及吳江等板塊，也加入了漲價陣營。

“今年的兩場土地拍賣拍出高溢價后，周邊的項目幾乎全部都有提價的打算。”在蘇州擁有4個項目的某房企營銷負責人透露，旗下項目預計提價10%-15%，全市大部分項目都計劃著這樣的漲價幅度，而地王周邊的項目，漲價幅度更高。

供需矛盾突出

蘇州房價的這次陡漲，與供需嚴重失衡有關。

2014年5月底，蘇州市新房存量為117801套，其中住宅55857套，庫存達到2年歷史最高點，消化周期超過10個月。彼時，5萬套住宅存量還被看作是蘇州樓市的難題。現在，買房卻需靠搶，甚至連搶也搶不到。

“蘇州市場上旺盛的需求一部分來自上海外溢的客戶。”同城咨詢研究部總監張宏偉表示，在蘇州限購政策取消后，這種上海外溢而來的客戶開始變得更多。

“另一方面，20年前來蘇州打拼的外來人口已經具有購買改善性住房的實力，同時，來蘇州落戶的新生90后們對置房也有一定的需求。”

蘇州市公安局人口管理支隊今年2月發布的人口統計顯示，蘇州的人口總量為1365萬，其中外來人口698.1萬，已超過本地戶籍人口。根據蘇州統計局研究報告，蘇州常住外來人口占常住人口的比重在全國名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱的深圳，是典型的人口導入型城市。

在萊蒙房地產蘇州公司營銷總監趙建華看來，蘇州可謂是長三角最有吸引力的城市。加之蘇州本身經濟實力強，城市建設不斷完善，連續5年入選 “中外城市人才吸引力榜單”。

“現在蘇州每年的外來務工人員都約有100萬人的增長。”趙建華表示。

與巨大的人口紅利相對的，卻是越來越緊縮的宅地供應。

記者查閱了歷年供地數據，從2011年開始，蘇州的全市土地供應面積都保持較低的水平：2012年是561萬平方米，2013年575萬平方米，2014年的439萬平方米更是創了新低。2015年前6個月，蘇州沒有供出一塊地，全年蘇州市共成交經營性土地建筑面積652萬平方米。

與之形成對比的是，蘇州房屋成交量近一年來不斷攀升。

克而瑞數據顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，比2014年上升48%。其中住宅成交1177萬平方米，為近三年最高值。成交量的不斷攀升，讓蘇州庫存消化周期從2014年中的11個月縮短至2016年4月的不足2.5個月。

根據蘇州市商品房銷售網上管理系統發布的可售房源信息顯示，截至4月30日，蘇州全市可售房源不足3萬套，僅20896套。根據過去一年月均超過7500套的銷售情況，蘇州的庫存將在3個月之內消耗光。

克而瑞研究員沈曉玲告訴記者，從商品住宅庫存周期來看，蘇州3月底商品住宅存量360.7萬平方米，去化周期下降至3.2個月，市場嚴重供不應求。

土拍市場再添一把火

“面粉貴過面包”正是蘇州房價“火箭式上漲”的導火索。

從去年6月開始，蘇州土拍市場“逢拍必漲”。2015年9月29日，姑蘇區留園路北地塊拍出了31005元/平方米的樓面價，溢價率55%，創造了蘇州有史以來最高樓面價，也成為當之無愧的蘇州單價地王。

在湖東板塊中，2015年7月拍出的海亮地塊，最終樓面價為15991元/平方米，而2014年11月出讓的同板塊金輝宅地成交樓面價才僅6000元/平方米，短短8個月不到的時間里，價格大漲了167%。

根據中指院監測數據，2015年蘇州土地出讓金633億元，同比增長34%。

“蘇州這波漲價正是由去年土地價格推高房價而開啟的，有些區域土地價格甚至高于同區域的在售房價。”張宏偉告訴記者，自2015年4月開始，蘇州住宅庫存已經處于較為良好的狀態，6月份以后存銷周期均處于6個月以內，去化效果理想。在供需旺盛的刺激下，不少開發商積極拿地補倉。去年6月份，蘇州土拍的成交住宅用地溢價率集中在60%以上，由此拉開了暴漲的序幕。

4月8日，景瑞地產斥資15.5億元拿下高新區科技城武夷山路北、富春江路東地塊，其以19699元/平方米成為高新區樓面單價地王，溢價率高達319%，這意味著未來該區域的房價或將接近40000元/平米。而目前，該地塊所在的科技城區在售項目寥寥無幾，二手房資源同樣匱乏，樓盤均價在1.5萬元/平方米。

“一個一年前還默默無聞的地區，如今地價都1.9萬，你說瘋狂不瘋狂！”在蘇州的前同事告訴記者。

4月7日至8日，蘇州連續拍出13宗主城區地塊，吸引40余家房企參拍，平均溢價率近200%，共攬金250.8億元。吳中區木瀆鎮地塊以總價40.39億元，樓面價2.47萬元/平方米成為雙料地王，溢價率高達249%。

2天時間內，蘇州的土地收入就超過了250億元——要知道，2015年全年，蘇州的土地出讓收入也不過633億元。

多位業內人士均認為，現在蘇州市場庫存嚴重不足，按目前供銷比的狀況，拿的地即使現在開發出來也不一定跟得上需求，開發商們對蘇州市場一致看好。

一個市場，兩種態度

值得注意的是，近期蘇州土地拍賣中，以高溢價激進拿地的多為外地房企，且一半是新進入蘇州的開發商。例如，泰禾、華發均為首次布局。而此前深耕蘇州的旭輝、中海、萬科、融創和正榮等地產商均不見蹤影。

多位分析師認為，近期外地房企集中進入蘇州高價拿地，一方面是出于其戰略布局的意圖。在資金充裕的情況下，一線城市政策收緊，導致這些房企轉戰較強的二線城市。另一方面則是看好蘇州樓市前景。

例如泰禾，其斥資30.36億元，以樓面價2.6萬元/平方米拿下姑蘇區地塊。該地塊距蘇州留園步行僅5分鐘，在當地被稱為“園林里的住宅”。“泰禾集團此前一直深耕一線城市，開發高端物業，以院子系列豪宅著稱。隨著一線城市調控風緊，類似于蘇州、佛山這樣的一線周邊城市就成為了泰禾的目標。”張宏偉表示。

在一些業內人士眼中，低庫存也成為蘇州吸引外來房企的一大因素。

在本地開發商看來，這些新來者或許趕上的是蘇州暴漲的末班車。

因為，一大批供應已經在路上，根據蘇州市統計局的數字，2016年前兩個月，商品房新開工面積同比增長85%，其中住宅新開工面積同比增長57.1%，而住宅竣工面積同比增長58%。

這也是本地開發商謹慎拿地的原因。

“這些房企深耕本地多年，并不看好高價地未來的銷路。”張宏偉分析稱，房企高價拿地后，后續土地開發成本總體較高，勢必會形成高房價。比如，樓面價超過兩萬，未來樓盤售價肯定超過四萬。“蘇州現有市場行情并不能支撐得起如此之高的價格。后續房地產市場周期出現波動，那高價地項目將面臨定價難和去庫存難的窘境。”

“盡管目前蘇州市場被看好，但可能會面臨政策變動的風險。”在克而瑞研究員謝夏成看來，雖然目前蘇州市場需求旺盛，加之上海“3·25”再一次限購帶來溢出客源的利好，但從長期來看，由于市場過熱，蘇州已出臺“樓十條”對開發商申報價格做出了較為嚴格的規定，接下來也不能排除政府會出臺更嚴的調控政策。

還能火多久？

“蘇州本輪樓市的大爆發，與之前的市場波動不同。”趙建華認為，蘇州不是剛性需求爆發，而是集中性的投資性需求爆發。

這種爆發式增長給樓市帶來了很大的興奮，但也產生了后遺癥。一方面是它極度快速消耗了老百姓手里的儲備資金。大家盲目投入了樓市，有些經濟基礎相對薄弱的老百姓就通過借錢、貸款用于購房，但這并不是他們的剛需，只是看到別人買了，自己也買。

另一方面，房價飆高，也將很多外來人員的買房需求扼殺在搖籃里。外來務工人員的經濟收入不足以支撐如此高昂的房價，這是非常現實的狀況。

“2萬元甚至3萬元的時代，蘇州能承受得起嗎？”同策房地產經紀有限公司市場研展部總監張曉晨也懷著同樣的擔憂。

最近的樓市成交量也釋放出另一種信號，消費者變得更為理性。公開信息顯示，4月蘇州商品住宅成交6479套，環比減少32.8%，成交面積87.82萬平方米，環比減少31.57%。

尹山湖某盤的一位置業顧問透露：“剛過完年那段時間，房子確實是用“搶”的。坐在售樓處每天就能賣掉幾十套房。但是最近能感到行情有了些變化，尹山湖幾個樓盤的開盤，賣得并不算理想，不少購房者來看了價格之后并沒有急著入手。”

飛漲的價格令消費者望而卻步。這背后，不斷出現的政策風聲也讓購房者變得更為理性。不久前的“營改增”讓人意識到炒房客或將受到制約，蘇州剛剛出臺的十條新規也明確了政府要穩定房價的態度。這一系列新政，讓購房者的觀望底氣更足，階段時間內出現“有價無市”的現象也就不足為奇。