深圳豪宅續寫神話

張佳竹

地產圈里有這樣一種說法：北京頂豪談文化、上海頂豪講戶型、深圳頂豪看數字。這里的數字指的是深圳豪宅的銷售數據。去年5月，深圳頂豪逆襲京滬廣，成交金額趕超京滬，頂豪門檻破8萬，高于京滬的7萬。

根據深圳中原研究數據顯示，2015年深圳豪宅共成交6643套，同比增加123%，千萬豪宅2900套，同比增加190%。

2016年，深圳繼續書寫頂豪神話，一天內單個豪宅項目簽約57億元，刷新了歷史的頂豪簽約紀錄。

頂豪項目受追捧

深圳“3·25”樓市新政的發布并沒有擋住富人對豪宅的追捧。

4月9日，半島城邦三期開盤，均價105000元/平米，一天之內469套房源全部售罄。其中，外部認購409套，52億元，內部認購60套，5億元，創下57億元的天價成交金額。

57億元，相當于北京刷新歷史的2015年全年成交量（61.99億元），一天的簽約量相當于北京幾十個頂豪過去一年簽約金額。即使放到2016年一季度全國單盤看，也是刷新最高紀錄的銷冠。

4月開盤的另一頂豪項目招商海上世界·雙璽表現亦搶眼。該項目均價140000元/平方米，最高單價200000元/平方米，如此高價依然受到追捧，開盤當天所推房源全部售罄。

今年一季度，海上世界·雙璽就創下了32.4億元的銷售佳績，勇奪全國頂豪成交金額榜魁首。

從近期開售的其他項目情況來看，深圳灣片區華潤·悅府13萬多元每平米的價格也沒能擋住購房者的腳步。中原地產數據顯示，在2016年全國一季度頂豪成交價TOP10榜單中，深圳就占據其中6席，上海占3席，北京僅有一個項目入榜。

從該榜單來看，成交金額前5被深圳頂豪項目包攬，分別是海上世界·雙璽（32.4億元）、恒裕濱城（32.23億元）、華潤·悅府（25.61億元）、卓越前海壹號（21.19億元）及寶能公館（18.56億元）。

在成交套數方面，深圳依然將京滬遠遠甩在身后。入榜的6個頂豪項目共成交1017套，是京滬成交總數354套的2.87倍。

易居研究院報告數據顯示，一季度成交均價6.2萬元/平方米以上樓盤中，北京豪宅成交536套，上海豪宅成交2932套，廣州豪宅成交56套，深圳豪宅成交2267套，增長非常迅猛，增幅為330%。

對此，萬科集團前董秘譚華杰表示，深圳開發度高，居住用地少，畢竟用來建設的地都用得差不多了。在土供應不足已成定局時，更重要的是創富能力、資本吸納能力和資產收益。而從近年看，深圳至少前兩個方面的表現都要優于京滬及香港。

業內認為，深圳豪宅市場快速升溫有幾個特殊原因，一是投資投機購買群體占比較高；二則是深圳土地供應的稀缺性。

價格持續領漲

與成交套數和成交金額“齊頭并進”，是深圳豪宅的價格。

以后海片區為例，2003年最初開始供應海景豪宅時，該區域的價格才4000元/平方米左右，一路跳漲，目前已躍居深圳豪宅均價最高的寶座。位于該區域的深圳灣1號，去年11月時，5號樓在售510平方米的房源，市場單價高達190000元/平方米，總價超過9690萬元。

克而瑞研究中心監測表示，深圳灣1號項目去年前11月已售出141套，成交金額超過51億元。而該項目目前在售房源均價135000元/平方米，最高售價已躍至220000元/平方米。

易居研究院報告數據顯示，一季度，深圳豪宅成交均價約8.3萬元/平方米，與北京、上海基本持平，但從各城市漲幅來看，深圳領漲，環比增長10.4%，同比增長44.3%。

深圳頂豪的門檻也在不斷提高。

2012年，深圳剛邁入千萬級豪宅時代，彼時，豪宅門檻還并非高不可攀，均價60000元/平方米，總價1000萬元/套起，就算是入了頂豪的門。

到了2013年，頂豪的門檻被提高到70000元/平方米，總價1200萬元；及至2014年，頂豪的門檻就更高了，均價80000元/平方米，總價門檻則突飛猛進到2000萬元/套。

去年，深圳頂豪的門檻被提升至10萬元/平方米，總價則“善良”地維持“原貌”。

今年，這一點“善良”被打破，頂豪的總價門檻跳漲至5000萬元。

據中原地產華南區總裁李耀智介紹，2016年是深圳36年來史上5000萬元級產品最多的一年。招商海上世界雙璽、深圳灣1號、壹方玖譽、深圳中心天元、東海國際、深業上城等高層豪宅項目集中入市，另外，還有天琴灣、龍岐灣、海上世界雙璽、深圳灣1號等多個樓盤提供億元級別墅/館墅。

中原地產董事總經理鄭叔倫表示，近幾年來政策執行漸松，大戶型開始慢慢可以用單證形式出現。加之近年來土地資源稀缺，舊改供應是主力，高成本導致開發商傾向走高端路線，從而實現項目利潤最大化，這就使得大戶型的供應增加。此外，近年來深圳經濟轉型升級，高端人才來深圳發展，對豪宅需求也起到實質性的支撐作用。

“豪宅普化的時代，豪界兩極分化必然出現。”李耀智表示，2015年頂級豪宅價差并未拉大，2016年這一現象會改變。400平方米的超級豪宅普遍售價將提高到15萬元/平方米以上，與頂級豪宅10萬元/平方米，與普通豪宅6萬元/平方米，與剛需4萬元/平方米拉開差距。也就是說，2016年，“非10萬+不頂級豪宅”，那些9萬元/平方米的豪宅，也無緣頂級行列。

市場熱度還將持續

過去一年，深圳確實是全國房價上漲最快的城市，但和其他一線城市不同，深圳樓市高房價、去化快，因此成為眾多房企眼紅的地方。

泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時就強調，深圳仍有漲價空間，其斥資57億元所拿的深圳地塊將建成頂配豪宅“中國院子”。

“現在2000萬元只是豪宅的入門價格，銷售一套豪宅相當于三套普通住宅，銷售業績容易提升，開發商更愿意供應豪宅產品，未來深圳豪宅會是穩定上漲的態勢。” 深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，目前整體政策環境有所松動，隨著產業升級轉變、住房需求量的加大，深圳房價整體上揚，使得深圳豪宅市場處于快速上漲的通道。

隨著深圳土地資源越來越稀缺，尤其是中心區地段，住宅新增基本依賴舊改項目，拿地成本和時間都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化的原因。

“從長遠看，深圳人口的增長與經濟的環境向好，互聯網、科技及金融的發展都在全國具有競爭力。”中原地產華南區李耀智認為，作為創新城市的深圳，財富人群的不斷涌現也給豪宅市場添加了不少活力。“在更加規范的市場環境下，深圳的豪宅市場或將持續旺市局面。”

“深圳房地產市場供求緊張、用地緊張，又是深交所所在資本市場的核心城市，是特殊的房地產市場。”深圳市房地產研究中心主任王鋒則認為，深圳高端群體的流動性大，短期供求關系緊張還會造成豪宅價格進一步上漲。