豪宅是怎樣煉成的？

龔小鋒

豪宅是如何煉成的？在強調周轉的今天，或許可以引用那句廣為人知的話：“我們有沒有人，在阿爾卑斯山脈里面，下著大雪，靜靜地做一個小的零部件，做一輩子，做兩百年，有沒有這個心態？”

歐洲那些迷戀手工制作傳統企業，更強調對品位的體現、對細節的執著、對傳統手工藝的堅持，成為如今豪宅制造者的方向。這些執著者，開始嘗試著，從規劃、布局、空間、園林，甚至到水、光影、一磚、一瓦等每一處細節，并力求將其做到極致。

癡迷品質的領導者

一家擅長打造豪宅的公司，其背后一定有一個癡迷品質的領導者，無論是星河灣的黃文仔、綠城的宋衛平還是龍湖的吳亞軍，無不如此。甚至可以說，這些舵手的個性和傾向，對一家房地產企業的產品營造路徑，起到了重要的決定方式。

星河灣的成功，離不開黃文仔。業界流行著各種關于他的傳說，他車上常備一把錘子，檢查工程發現不符合他的標準，就會毫不留情揮錘砸掉；對苗木種植效果覺得不滿意，必須全部更換……

泰禾的一個廣為人知的段子是，曾只因為一位業主說了一句“路燈偏暗”，泰禾就花了幾十萬元，把社區的路燈全換了。

對產品品質苛刻到極致的，非宋衛平莫屬。融創中國董事長孫宏斌曾提起過，很喜歡綠城的杭州四季酒店。有一次宋衛平陪他參觀，穿越連廊時老宋蹲下來，摸著廊柱說，再往外挪十厘米，就壓在兩塊磚中間了，好看，兩個人也可以并肩走了。

“他會關注勾縫劑，我們在現場貼面磚，他覺得勾縫劑顏色不好看，會改掉重新做。”浙江綠城建筑設計有限公司董事創始合伙人、總建筑師王宇虹告訴記者。

綠城從一開始步入房產，公司不大，但起點非常高，對產品的品質有極其高的要求。

很長一段時間，宋衛平本人幾乎親力親為，甚至每個月至少會去一兩趟工地，會具體管到地板的使用材料、磚的厚度、石料的顏色、門窗的角度……

王宇虹回憶說，在1996年，剛剛建成綠城最早的樓盤，杭州丹桂花園、金桂花園?！霸?996年末1997年初降大雪，那一年雪特別大。我們的樹因為生長在南方，承受不了城市這么重的雪，所以很多樹都被壓彎了。

宋衛平晚上睡不著覺，連夜打電話。全公司的人，那時候綠城房產很小，發動全公司幾十號人，半夜起來拿著竹竿，拿著掃把打雪，把樹上雪全部打掉。

綠城還孜孜不倦地學習別人，向萬科學過物業，向星河灣學過精裝修，向龍湖學過弗拉明戈的建筑和下躍的戶型等。而在行業外，向海爾學習過，向松下學習過，還向奔馳學習品質與服務。

也因為如此，綠城的御園系列、玫瑰園系列、玉蘭系列響徹業內，甚至連安置房也極盡苛刻的要求，其產品成為行業效仿的標桿。

精準定位與反復打磨

對于地產企業來說，拿到一塊地，最重要的就是精準的定位，符合潛在購買力的需求，才是硬道理。

易居中國執行總裁丁祖昱就指出，豪宅項目的成功，定位占七成，銷售狼性占三成，很多豪宅項目就是死在了定位上，這些項目多半都是地王，備受矚目，壓力也大，能玩好豪宅的開發商，真的是少之又少。

金地中央世家一名項目負責人表示，在項目打造過程中，項目團隊對目標客群進行了較大規模的走訪，了解高端別墅客群的需求后，打造類獨棟別墅產品，花園面積200-300平方米、客廳面寬達10-13平方米，以滿足高端置業人群的生活隱私和舒適度需求。

龍湖西宸原著則在產品上參照平層四合院的規制，為立體式空間布局，實現地上私人空間和地下會客空間的優化組合；而中糧瑞府從傳統人居角度出發，其“府園別墅”形制，也受到業內人士一致好評。

精準定位之后，就是如何做一個舒適的空間。臺灣著名室內設計師邱德光參與過內地多個豪宅項目的設計，其曾對記者表示，不管是幾百平方米還是上千平方米的房子，格局都很重要?！案窬植缓?，豪宅的氣度就走不出來?！?/p>

在樣板房設計過程中，邱德光很重視對格局進行反復推敲。如果平面格局不是很理想，就要細化空間尺度和格局，修改結構。而他自己設計的幾乎所有項目，在空間結構方面都會一改再改。

邱德光喜歡研究一個階層的人喜歡穿什么品牌的衣服，喝什么樣的紅酒，開什么跑車?！皬臉I主的消費產品里研究出他們的風格，家居風格與人們的消費習慣一致，這樣的空間才會打動人心?！?/p>

龍湖北京區域一名研發負責人表示，豪宅要注重購房者的生活感受和情境營造。在其看來，每個業主對自己將來生活的細節，都需要設計師一點一滴設計引導，例如周末下午茶坐在園子里，一邊看小孩在園子里玩，這種情景是怎么樣的，通過這些細節深化來給業主創造他想要的這種生活。

項目的營造，并非一朝一夕。如北京的萬柳書院，開發周期長達29個月，其規劃方案歷經三十余輪的調整。包括1戶3車位、全系精裝地下車庫等。

王宇虹說，好的房子需要時間慢慢琢磨，“就像千年古玉一樣，需要慢慢琢磨，才會有溫潤的感覺，溫潤感才是最感動你的。我們的房子盡管是新的，但我希望呈現給大家的時候，就讓大家感覺到，它已經有歷史?！?/p>

如今聲震業內的杭州玫瑰園，也經歷過很漫長的設計論證。王宇虹說，“那個項目是120多棟房子，我們做了60款戶型。這樣的一個做法對開發商來講，時間成本是不可承受的。因為你做五個戶型全搞定，那就很快。而60個，一個個做起來很慢?！?/p>

標準體系支撐

豪宅打造的背后，離不開一套成熟運作的支撐體系，從成本管控到項目定位、建筑和營銷，任何一個環節稍有不慎，項目很可能就陷入泥潭。

融創從北京西山壹號院一炮而紅，到如今成為高端住宅的代表性企業，其背后是強大的管控能力。

對于產品質量，大多數開發商采用國家相關質量標準，國家質量標準是界定產品合格與不合格依據。但每一家做豪宅的房企，都有自己的一套遠高于國家標準的質量內控體系。

據了解，融創共制定了8大類質量內控標準。從土建工程質量到項目風險源評定，這8大類標準共包括1500多個高于國家標準的子項，保證融創的房子從原料選擇、基礎建設到精裝修等每個環節都有優良的品質。

融創還聘請專業的第三方檢測機構，通過專業檢測設備，針對房子的每個工程細節進行質量檢測。包括砌筑工程、混凝土工程、門窗工程、景觀工程、幕墻工程、防滲工程等，共1500多個高于國家標準的檢測項目。整個檢測過程融創都不干預，如果檢測出質量問題，融創會在第一時間整改修復。

針對“品質”，星河灣在工程、園林、物業等多方面都有一整套嚴格的標準。星河灣發布的“星河灣基本法”，其中，112個高品質標準，幾乎每一個細節都體現了苛刻的“黃氏標準”。比如：星河灣的每一塊石材都有編號，對應紋路時，石材嚴格按照編號排列，所有的拼接處要求為零毫米——即便是尖刀也插不進。

泰禾也是如此。中式建筑的打造在地產開發行業并非易事。院子存在著工藝難、周期長、難做好、難做精等眾多的問題。門頭體系、院落圍合以及街巷，這三個方面是中國院落文化的靈魂，但也很難雕琢。比如門第系統，門梁、門枋、門墩、臺階、抱鼓石、柚木銅門、門匾、燈籠等等，需要十幾個子系統來構成。

泰禾集團副總裁沈力男就提及，泰禾在產品中舍得投入，同時又做到了差異化，目前院落別墅只有泰禾做得最足、最透徹，將中國院落的靈魂融入到院子系產品中。

這些體系標準，做得最早最成熟的應屬綠城。標準化體系被宋衛平認為是重中之重。早在1999年，綠城桂花城全面竣工，引來業界一片叫好聲，綠城內部卻出臺了一本《桂花城批判》，書里囊括了規劃、施工、景觀、銷售、物業管理等園區營造中的細節缺憾。

此后，綠城出臺了一本《綠城集團精品工程質量評價標準》，跟磚頭一樣厚的書成為綠城產品的及格線。綠城總結了打造精品的156個細節，涵蓋了品牌人文細節、規劃建筑細節等。

綠城建筑設計研究院是綠城產品強大的后盾。正如孫宏斌此前贊嘆過的，“綠城的資源，綠城的設計，綠城有2000多設計師”，這些也是綠城無法被復制的資本。

“綠城成立之初，宋總當時就提出要組成專業團隊替綠城房產把控品質，于是出來創立了綠城設計公司?！蓖跤詈绫硎荆恢备G城發展這么多年，幫著綠城做項目。而且不僅在做設計，在綠城整個項目開發過程中，也起到了研發的作用。

王宇虹說，研究院對綠城產品的策劃、銷售，配合團隊做一些項目的研發，早年從玫瑰園系列、桃花源，到后來所謂的法式、中式，研發了很多產品，一路跟著綠城發展起來的。

如今，宋衛平說綠城“今天只是做一個基本形態，企業做的作品和提供的服務走到正道上就會有基本可能性和基礎流程，但后面要走的路還很長?！彼Ｍ虮捡Y學習，建立更加標準化的流程，能像德國人造汽車一樣造房子。

文化空間及內涵的拓展

在邱德光眼里的豪宅，更像一種文化傳承，而非簡單堆砌。豪宅可以具化成尺度、環境、地段和居住者的品位等一切條件。而有故事有文化傳承的房子，才是一棟豪宅的精髓。

由于開發商和業主對豪宅的認知理念在變化，從簡單的堆砌行為，轉變為追求有風格的藝術文化空間。設計出一個有文化內涵的空間，離不開大師手筆，如今各大豪宅，都可以看到一些頂尖設計師的身影。

目前，國內一些知名豪宅，如湯臣一品、中糧海景壹號、駿豪·中央公園廣場都由著名設計大師進行室內設計。湯臣一品與中糧海景壹號的室內設計師均是香港著名設計師梁志天，室內設計均融合了文化藝術元素與現代風格。

而駿豪中央公園廣場的高端奢華住宅單元、公共區域以及相關設施則由Armani/Casa室內設計工作室提供，時尚設計大師喬治·阿瑪尼監督完成，設計中阿瑪尼團隊將運用整體美學觀，讓傳統、現代、自然、人工得到統一。

在空間之上，從生活方式到文化內涵的拓展，泰禾可以說是其中的佼佼者。近年來，泰禾院子一炮打響，與泰禾集團董事長黃其森的文化運作不無關系。

章子怡、成龍、馮小剛、余秋雨、王剛等文化娛樂界名人，都和黃其森結緣甚深。

2014年，頗為喜歡并收藏古建筑的成龍，正式代言“泰禾院子”，而成龍，正是收藏古建筑的行家。早在20年前，成龍便買下過10座徽派古建筑。

黃其森還招來馮小剛，為泰禾“院子系”拍攝了宣傳片《院子里的中國》。

此后，由黃其森主編的《院子里的中國》新書推出，更讓泰禾將院子文化推到了高點。在新書首發儀式上，著名文化學者余秋雨還以《中國文脈》為題開講。

這些文化或娛樂界的名人，都成為了日后泰禾品牌推廣的“福將”，也都在不同程度上強化院子的品牌，使這一產品逐漸被更多高端購買力所知。