雅居樂走過“最難過”的一年

張佳竹

即使早已發(fā)布利潤預警公告提前給業(yè)內打了預防針，但雅居樂2015年度業(yè)績會上，“年內凈利潤跌54.8%，股東應占利潤大跌67.6%”，這一數據依然成為媒體關注的焦點。

算上2015年，雅居樂已經連續(xù)三年沒有達到年初定立的銷售目標了。同時，長期在三四線城市運作，也使得該公司的毛利率出現了13%的下跌。看到問題的雅居樂也似乎開始轉舵，今年將斥資100億元在一二線城市拿地，計劃3年內重返京津冀。

凈利潤毛利率雙降

曾憑借旅游地產和豪宅開發(fā)擁有較高毛利率的雅居樂，在過去幾年的樓市調控中逐漸喪失了原有優(yōu)勢。

數據顯示，2015年，其營業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內利潤23.02億元，同比去年的50.91億元減少了54.8%，股東應占利潤則下跌67.6%至13.9億元。自此，它的毛利率已連續(xù)五年下滑。

同時，該公司連續(xù)3個財年出現凈利潤下滑，降價去庫存、人民幣貶值導致匯兌虧損11億元，是此前業(yè)績預警時雅居樂給出的利潤下降原因，在它的業(yè)績會上，雅居樂運營中心總經理兼主席助理李雪君、主席兼總裁陳卓林先后解釋了一次。

“雅居樂利潤下滑，和市場環(huán)境有著密切關系。”同策咨詢中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，近兩年，政策調控大力支持剛需以及改善戶型，豪宅市場遇冷，這讓原本具有豪宅市場優(yōu)勢的雅居樂頗為失意。

公告顯示，雅居樂銷售物業(yè)平均預售價為8725元/平方米，這一價格與市場豪宅價相距甚遠，也正是降價處理存貨的結果。

以廣州雅居樂富春山居項目為例，2013年開盤，主力戶型3萬元/平方米，后來價格一度降至19000元/平方米，降價幅度之大，令人驚嘆。

李雪君表示，去年下調銷售價格是因為積壓的存貨太多，不得不以價換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。不過，犧牲利潤降價跑量雖是無奈之舉，效果卻是明顯的。“目前那些存貨已經賣得差不多了，還剩些尾貨。”陳卓林后來補充道。

據記者了解，雅居樂2016年全年可銷售的貨量達到806萬平方米，預計銷售額達到46億元，其中此前的存貨僅160萬平方米，2015年12月31日前拿到預售證但還未銷售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。

因此，已經沒有此前庫存壓力的雅居樂已經開始逐漸回調銷售價格，“2016年會慢慢漲回到一萬元每平方米左右。”

“2015年是最糟糕最難過的一年。”陳卓林在業(yè)績會上感慨，“不過，那已經過去了。”

受累人民幣貶值

2015年，人民幣相對美元的連續(xù)貶值，讓國內多家擁有海外借款的房地產企業(yè)蒙受巨大損失，雅居樂亦是其中之一。

去年，它錄得財務費用凈額人民幣13.25億元，較2014年上升352.9%。該集團稱，主要來自以外幣計價之借款于結算日換算而產生的匯兌虧損，及已竣工物業(yè)的利息費用不再資本化所致。

雖然2015年利率走低使得雅居樂利息支出下降，但整體無法覆蓋在匯兌上的損失。

根據雅居樂披露的業(yè)績報告，公司2015年總借款成本為34.21億元，較2014年36.54億元有所下滑，但因為海外借款以及可換股債券的匯兌虧損高達11.32億元，扣除2.24億元資本化后，計入當期損益的匯兌損失為9.08億元。2015年，在雅居樂新發(fā)行了5億美元海外優(yōu)先票據之后，該公司海外借款余額為170.48億元，而國內銀行借款只有158.24億元，海外借款比例高于國內借款。

“遭受匯兌損失的還有昔日華南五虎中的恒大和碧桂園，但恒大和碧桂園去年已在國內多渠道進行融資，大量發(fā)行國內債券及票據以贖回海外借款，而雅居樂2015年在國內融資方面尚未取得大的進展。” 國泰君安分析師劉斐凡分析表示。

對于因人民幣貶值造成的11億元匯兌虧損和債務結構改變，雅居樂方面表示，2016年將會對融資架構作出調整。

為了減少人民幣匯兌帶來的損失，2016年前3個月，雅居樂就開始了頻繁的境內發(fā)債、貸款融資，償還境外債務等對沖動作，“我們目前還申請了150億元的熊貓債。”雅居樂方面表示，未來公司將減少外債比例，優(yōu)化債務結構，通過償還部分境外債務及進行外幣匯率對沖以減低匯兌風險。

“即使雅居樂有能力提前贖回部分美元債券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居樂當前的財務狀況和流動性恐怕還不足以支持其做大規(guī)模的贖回。”一位港股分析師認為，人民幣貶值對于雅居樂的負面影響恐仍將持續(xù)。

460億元新目標

今年第一季度，雅居樂已累積預售124億元，同比上升64%，并取得了歷年來公司單季最好業(yè)績。其年初公布的年度銷售目標為460億元，一季度完成目標的27%。

搶眼的表現主要得益于今年3月的市場大爆發(fā)。它的公告顯示，3月單月，公司預售金額60.4億元，環(huán)比上升75%。預售面積也比二月份上升88%，達63.5萬平方米。與去年同期相比，預售面積和預售金額增幅均超過100%。

今年一季度以來，中山、南京、無錫、廣州等地樓市火爆，讓雅居樂布局于此的項目受益。數據顯示，第一季度中山地區(qū)累計銷售超過15億元，廣州、南京等地區(qū)銷售分別超過10億元。而作為公司拳頭產品的海南清水灣，第一季度預售金額更是錄得超過50億元。

陳卓林認為，預計2016年中國經濟將保持平穩(wěn)增長。政府近期推行的放寬住房貸款首付要求、減少對房地產交易相關稅款等政策，相信有助進一步刺激房地產市場氣氛。

“長遠而言，隨著國家經濟持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進、人民收入增加以及二胎生育政策的實施，雅居樂相信首次置業(yè)或改善型住房的剛性需求將持續(xù)主導市場，推動房地產市場健康發(fā)展。”陳卓林對未來頗具信心。

不過，有業(yè)內人士指出，雅居樂大量項目和土地儲備皆位于中山、惠州等三四線城市以及云南騰沖、西雙版納等旅游城市，存在的風險不小。

“很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然有風險。”中原地產首席分析師稱。

另一方面，在旅游地產同質化和庫存高企的時期，雅居樂押寶云南卻無法復制清水灣的成功。同時，公司過度依賴明星項目，導致企業(yè)布局失衡，經營風險增大，都成為業(yè)內詬病它的深層原因。

100億元購地資金

陳卓林坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營業(yè)額已經不容易了，但最艱難的一年已經過去，2016年將加大去化速度，同時提升現有項目的價格、品質等，“2016年我們會拿出100億元的資金來補充土地。”

從公布的數據來看，2015年全年，雅居樂僅在長沙和廣州分別拿了一宗地，拿地總價為15.37億元。換言之，雅居樂2016年預備的100億元拿地金額是去年的近6倍。

陳卓林解釋道，雅居樂剩下的尾貨都會在上半年清掉，而新推的項目大部分都具有升值空間。再者，“去年該減價的都已經減了，現在大概90%的項目都在漲價。”

陳卓林還特別提到，將重點關注目前房地產市場價格增長勢頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。

而對于上海、北京，雅居樂看好其市場，也在等合適的拿地機會。

尤其京津冀區(qū)域，“我們已經進駐3年了，但一直都下不了手。”不過，在目前銷售回款率達到70%，且現金流健康，“2016年有信心做到450億元。”的情況下，陳卓林又開始了進駐京津冀的規(guī)劃，而且表示，希望在2016年后的三年內回歸京津冀。