房產眾籌之“困”

張曉蘭

繼嚴控首付貸業務后，深圳、廣州的樓市調控落在了“房地產眾籌”上。

4月12日，深圳市互聯網金融協會發布《關于停止開展房地產眾籌業務的通知》，全面叫停各種形式的房地產眾籌。要求各會員企業停止開展房地產眾籌業務，7天內完成自查整改。

4月13日，廣州市金融局也要求規范銀行、小貸公司、P2P平臺、眾籌平臺房地產眾籌業務。

消息一出，方興未艾的房地產眾籌迅速被推至風口浪尖。

業界人士認為，叫停房地產眾籌業務，是此前叫停、清查“首付貸”的延續和加強，防止投資投機性炒房在更大范圍內蔓延。

運作新模式，營銷？理財？

根據盈燦咨詢的最新統計，截至2016年3月底，全國各種類型的眾籌平臺有328家，涉及房地產眾籌的有30多家。包括平安好房、無憂我房、搜房網、眾籌網金、房金所、安家貸、京東眾籌等。其中，18家以上業務比較垂直，也就是基本上業務范圍全部圍繞房地產，整體成交規模超過10億元。

據介紹，從近兩年來的操作來看，房地產眾籌可簡單分為營銷型和理財型兩種：對于B端（企業端）來說，屬于營銷型眾籌，例如萬科、遠洋地產等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，在某種程度上實現了“類資產證券化”，加大不動產的流動性，有利于開發商盤活資產，這種眾籌方式類似于團購，優惠大部分來源于開發商及合作企業讓利；而對于C端（消費端）來說，往往屬于理財型眾籌，即投資人向融資方率先提供資金，投資所運營項目的收益權，項目完成后向投資人提供本金和收益的方式，可以實現多樣化投資，豐富自己的資產組合。

而2015年可謂房地產眾籌元年，在“互聯網+”的風口鼓吹下，房地產眾籌作為一種全新的投資和運作模式，成為一些開發商去庫存的手段。包括綠地、萬達、萬科、遠洋等大牌房企，都相繼公布了眾籌戰略。比如，去年4月，綠地集團與中籌網金發起武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額1億元。去年年中，萬達通過快錢推出了眾籌建房項目“穩賺1號”。項目總額度為50億元，將投向5座在建的萬達廣場。

不過，總體而言，房地產眾籌處于初期、探索階段。“從拿地到房子交付，需要2年左右的周期，還要等待1年，才能看到具體建筑。”中國房地產眾籌聯盟秘書長莊諾表示，包括開發商在內的發起人，都提倡通過眾籌從源頭做起，降低各種成本，而不是在二級市場進行集資炒房。

變相的“眾籌”成炒房

但是，市面上確實存在不少以炒房為目的的眾籌平臺。

相關部門也已關注到眾籌購房等配資業務。早在3月25日深圳市政府辦公廳發布的“關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見”中就明確指出：“嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務”。

那么，眾籌炒房與首付貸之間有何關聯？購房者又是如何通過眾籌炒房的形式，將資金最終流入首付款中？

對此，克而瑞研究中心高級分析師房玲分析，房地產眾籌有一塊業務從操作上和最終資金流向上是與“首付貸”性質有重疊，但兩者并非同一概念，而房地產眾籌也并非都是眾籌炒房性質。

房玲進一步解釋，眾籌炒房的一般流程為：購房者發起購房眾籌項目，首付款不足部分由眾籌投資人認購，購房者持有部分房產份額，并代持其他眾籌投資人的房產份額。按照眾籌平臺的約定，一般房屋購得一年后，發起人將以市場價回購其他眾籌份額。

“從購房者回購份額的角度來看，眾籌炒房與首付貸無異。不同的是，通過眾籌平臺更類似于‘附帶回購協議的股權融資，購房者在一年內只享受到自己持有份額房產的增值收益，加杠桿部分則沒有，相比固定利率的首付貸等貸款產品，并沒有優勢。如果從購房者回購眾籌份額的初衷來講，似乎還是體現了真實的購房需求。”房玲說。

但是，通過這一途徑，有些眾籌平臺最終將眾籌款演變成購房者的首付貸，成為純房產的投資渠道。

對此，房玲分析，背后除了動機偏離外，也與政策缺失、平臺機制設計缺陷有關。比如，若回購房價不能達成一致，最終更多的可能是房產被出售。那么，出售款扣除相應費用后，投資人按認籌份額分配收益，各方都享受高額收益，導致房地產眾籌平臺成為一種純房產投資渠道。

難以界定的“眾籌”

“我們是堅決反對打著眾籌的名義非法集資、眾籌炒房，或打著互聯網金融、眾籌的旗號做掛羊頭賣狗肉的行為，把這些不良行為清理規范是正確的。”莊諾對新京報記者表示，市面上的眾籌炒房違背了房地產眾籌的初衷。

在很多業界人士看來，“房地產眾籌”也與投機性的“眾籌炒房”有本質區別。前者不局限于對資金的眾籌，還對市場需求和資源的合理配置、對提升用戶有效需求有積極作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前眾籌業務并不成熟，而且衍生出了很多金融風險。所以從這個角度看，確實需要進行規范。叫停是為制定細則提供一個更充裕的緩沖時間。房地產和金融專家陳真誠也表示，相關部門應該是針對場外配置的“眾籌炒房”行為。

然而在實際操作中，正規房地產眾籌與眾籌炒房兩者之間很難界定。“目前在政策與操作層面，很難有一個嚴格的監督與界定，也無法統一畫一條標準。”房玲認為，因無法分清正常的房地產眾籌，還是眾籌炒房，因此，為杜絕眾籌炒房行為，深圳才全面叫停了各種形式的房地產眾籌。

首都經濟貿易大學教授趙秀池也建議，由于目前眾籌沒有相關的法律法規規范，房地產眾籌有非法集資、助推炒房之嫌。未來應該出臺相應的政策法規，以規范房地產眾籌的發展，房地產證券化、發展房地產信托投資基金（REITs）或是其未來的出路。

穩房價，圍堵炒房資金

深圳、廣州叫停房地產眾籌，與當地樓市的火爆不無關系。據國家統計局的數據，2015年北上廣深的房價持續上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅名列前茅，深圳則以47.5%的同比漲幅排在首位。

進入2016年，這一勢頭并沒有減弱。今年春節前，記者走訪深圳時了解到，深圳樓市并非某區域、某項目上漲，而是整體呈瘋漲態勢。而且，與其他一線城市不同的是，深圳樓市是典型的“高杠桿樓市”，市場的火爆導致不少購房者提前入市，也吸引了不少投資客。一些首付能力不足的購房者，從各種渠道湊來資金，包括信用卡套現、銀行信用貸、首付貸、房地產眾籌、小額貸、抵押消費貸款，甚至民間借貸等。

在業內人士看來，眾籌炒房一方面加劇樓市投資、投機行為。另外，也會導致銀行信貸、理財產品或互聯網金融的相關資金，通過一些途徑流入房地產眾籌領域，不僅可引起更大規模的投資、投機現象，甚至可因資金、配比模式引發小規模金融危機的風險。

在房地產和金融專家陳真誠看來，此前的房地產調控主要通過金融調控，即在一套房、二套房的首付比例上做文章，但房地產眾籌很大程度與首付貸關聯，直接與調控的手段對立起來，“房地產市場的場外配置是全國性系統。”

4月18日，北京市網貸行業協會發布了《關于清理“首付貸”類業務的通知》，要求協會各會員、觀察員機構自即日起全面清理、停止新增“首付貸”類業務，存量業務妥善消化和處置。這意味著北京成為深圳、上海之后第三個叫停“首付貸”的城市。

“近期房價持續上漲，使包括北京在內的地方政府面臨尷尬。從這個角度看，在市場波動比較明顯的時候，對于首付貸、房地產眾籌等互聯網金融產品會持一個比較謹慎的態度，這主要是為了防范各類炒房資金進入樓市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

嚴躍進認為，市場后續還需要警惕各類打擦邊球的做法，定期對相關業務進行監測和摸底，否則看似打壓，反而會激化各類新型替代產品，進而繼續干擾房地產市場。

不過，一些業內人士認為，房地產眾籌比例整體占比不大，與房價暴漲關聯不大，根本原因還在于供求失衡。短期內房價和成交量會有一定波動，但長期來看，尤其是一線城市，供求關系難以保持穩定、平衡。