房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助法院辦理輪候查封芻議

黃歡+許釧

辦理查封（可分為正式查封、預(yù)查封、續(xù)行查封、輪候查封）登記以及解除查封登記是房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助法院民事執(zhí)行最常見的情形，也是法院對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封或解除查封措施時(shí)恪守公示原則的體現(xiàn)。隨著債權(quán)債務(wù)糾紛案件的不斷增加，房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助法院輪候查封的業(yè)務(wù)量也日漸增多，但由于國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)輪候查封的某些規(guī)定過于模糊籠統(tǒng)、不夠清晰具體，加上不同的法院或房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)司法解釋的不同理解，故在實(shí)踐中，就會(huì)產(chǎn)生例如同一宗協(xié)助輪候查封業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同的登記結(jié)果等諸多問題，引發(fā)學(xué)界和業(yè)界的爭(zhēng)議與分歧。由此，國(guó)家亟待明確完善輪候查封登記制度、并給予可實(shí)務(wù)操作的詳盡規(guī)定，為提高民事執(zhí)行效率進(jìn)一步夯實(shí)法律基礎(chǔ)，以便多個(gè)債權(quán)或能順利有效實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而更好地解決“執(zhí)行難”問題。

一、房屋輪候查封及其登記概述

依據(jù)國(guó)家相關(guān)司法解釋，就民事執(zhí)行法院而言的房屋輪候查封是指對(duì)已經(jīng)正式查封或預(yù)查封的房屋，民事執(zhí)行法院按時(shí)間先后依次在房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，待正式查封或預(yù)查封如能依法解除或自動(dòng)失效的（但查封房屋經(jīng)拍賣、變賣或抵債而使查封效力消滅的除外），最先的輪候查封便自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封的執(zhí)行行為；就房屋登記機(jī)構(gòu)而言的輪候查封登記是指當(dāng)陸續(xù)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書、查封裁定書的法院對(duì)房屋登記簿中已有正式查封或預(yù)查封記錄的某處房屋進(jìn)行查封時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中以時(shí)間先后排序記載法院依次等待將來或有可能自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封登記的相關(guān)事項(xiàng)，并書面告知法院該處房屋已被正式查封或預(yù)查封以及排序順位等相關(guān)情況的協(xié)助執(zhí)行行為。

二、房屋輪候查封及其登記效力辨析

1.房屋輪候查封的效力

輪候查封制度的設(shè)立是國(guó)家禁止重復(fù)查封原則的體現(xiàn)，賦予了法院對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分權(quán)，確保了法院執(zhí)行權(quán)的唯一性，對(duì)規(guī)范法院民事強(qiáng)制執(zhí)行措施具有重要意義。輪候查封的核心在于“輪候”，而其“輪候”的含義是指依序等待，故房屋輪候查封實(shí)質(zhì)上是一種虛擬行為，并沒有法律上的現(xiàn)實(shí)意義，只有待輪候查封未來有機(jī)會(huì)（并不確定）轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封時(shí)才有實(shí)際操作的意義。

2.房屋輪候查封登記的效力

房屋輪候查封登記生效的情形即如果某處房屋的正式查封或預(yù)查封法院依法解除查封或在查封期限屆滿前未續(xù)行查封的，則該處房屋的正式查封或預(yù)查封記錄在房屋登記簿中顯示無效的時(shí)點(diǎn)就是最先的輪候查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封登記的時(shí)點(diǎn)，并且依此類推、依序輪定。法院對(duì)房屋輪候查封生效的有條件性、不確定性使得其在房屋登記機(jī)構(gòu)的輪候查封登記只擁有查封的“順位等待權(quán)”。

三、房屋輪候查封及其登記相關(guān)法律建議

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。其中并未明確登記在先輪候查封自動(dòng)生效時(shí)的起止時(shí)點(diǎn)，故在實(shí)踐中，法院和房屋登記機(jī)構(gòu)之間存在不同的理解與做法。例如，有的法院要求房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中載明查封期限的起止時(shí)點(diǎn)，有的房屋登記機(jī)構(gòu)是從辦理輪候查封登記之日起開始計(jì)算轉(zhuǎn)為正式查封期限的，這樣就會(huì)出現(xiàn)輪候查封登記轉(zhuǎn)為正式查封登記時(shí)即過期失效的情形，有違輪候查封的本意。為此，建議國(guó)家明確應(yīng)從自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封之日的時(shí)點(diǎn)起開始計(jì)算查封期限。

實(shí)踐中，法院常常要求房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助其辦理未轉(zhuǎn)為正式查封的輪候查封的某處房屋續(xù)行查封，這是個(gè)值得思考與商榷的問題。由于輪候查封的虛擬性且無法律效力與法定期限，其所謂的續(xù)行查封更無從談起、毫無意義，也讓房屋登記機(jī)構(gòu)無從下手、難以操作。即使讓房屋登記機(jī)構(gòu)以收到法院協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)點(diǎn)作為輪候查封及其續(xù)行查封的登記時(shí)點(diǎn)來標(biāo)注期限的相關(guān)查封信息實(shí)則也是虛擬和無效的“垃圾”信息，如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)商名下的多幢、多層、多套、多間房屋，甚至數(shù)百套住宅、上千間非住宅的輪候查封的續(xù)行查封登記，必定大大增加房屋登記機(jī)構(gòu)人力物力的無謂消耗。為此，建議國(guó)家明確輪候查封的續(xù)行查封的法律效力。

2015年2月4日起施行的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長(zhǎng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。人民法院也可以依職權(quán)辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)。而2015年2月4日之前國(guó)家規(guī)定查封不動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，續(xù)行查封的期限不得超過一年。國(guó)家延長(zhǎng)查封期限的目的是促進(jìn)首次查封法院在當(dāng)今債權(quán)債務(wù)糾紛案件日漸增多的形勢(shì)下，有充足的時(shí)間完成民事執(zhí)行，以確保債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)，以充分保障債權(quán)人的合法權(quán)利，是破解“執(zhí)行難”的有力措施之一。從目前首次查封法院查封房屋的期限一般為六年以內(nèi)（正式查封三年以內(nèi)加上續(xù)行查封三年以內(nèi)）來看，房屋輪候查封的實(shí)際作用將日趨淡化，其“轉(zhuǎn)正”的可能性相對(duì)以往或會(huì)更低。另外，從房屋登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助查封實(shí)務(wù)來看，房屋輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封的登記業(yè)務(wù)并不常見。為此，建議國(guó)家明確房屋登記機(jī)構(gòu)的輪候查封登記只標(biāo)明等待順序號(hào)和將來或會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)正的查封期限即可。

四、結(jié)束語(yǔ)

房屋作為法院民事執(zhí)行的主要財(cái)產(chǎn)標(biāo)的，對(duì)其查封是法院民事執(zhí)行的重要措施和技術(shù)手段，而對(duì)其輪候查封是國(guó)家持不重復(fù)查封主義的體現(xiàn)，是法院為實(shí)現(xiàn)多個(gè)債權(quán)采取的等候措施和補(bǔ)充手段。隨著國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一查封及其登記將大大推動(dòng)法院民事執(zhí)行的高效完成和多個(gè)債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)。

陳品祿/責(zé)任編輯