農民名下的集體建設用地上的房屋也可以抵押

劉守君

近年來，各級政府大力倡導農村產業結構調整，鼓勵農民立足本地實際和自身實際開展生產經營活動。為了生產經營活動的開展，農民在建設用地上投資修建房屋，有的辦起了餐館和旅店經營農家樂，也有的辦起了茶葉加工車間、規模化養殖場等。出于生產經營的需要，農民需要向銀行貸款融通資金，那么，農民名下的集體建設用地上的房屋可否為獲取貸款作抵押擔保呢？

有觀點認為，《物權法》第一百八十四條第（二）項規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押，但法律規定可以抵押的除外。筆者查詢現時的法律得知，法律規定可以抵押的集體土地使用權有兩種。一是《物權法》第一百八十三條規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。也就是說，鄉鎮、村企業的廠房與其占用范圍內的集體建設用地使用權可以一并抵押，不得分別抵押；二是《擔保法》第三十四條規定，承包人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。也就是說，因承包取得的集體荒地的使用權可以抵押。因此，農民名下的集體建設用地上的房屋不屬于法律規定的可以抵押的范圍，故不可以抵押。

農民名下的集體建設用地上的房屋與《擔保法》第三十四條規定無相關性，但與《物權法》第一百八十三條規定有相關性，筆者試通過對此規定作文義解釋、當然解釋和社會學解釋，來探析農民名下的集體建設用地上的房屋是否符合其規定。

對《物權法》第一百八十三條規定的文義解釋。法律解釋必先由文義解釋入手，且所作解釋不能超過可能的文義。文義解釋又稱語義解釋，指按照法律條文用語之文義及通常使用方式，以此闡釋法律之意義內容。因此，對《物權法》第一百八十三條規定的文義解釋：一是只有鄉鎮、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權才可以抵押；二是除宅基地外的集體建設用地上的與廠房具有相似功用的生產經營性房屋，都可以與其占用范圍內的集體建設用地使用權一并抵押。

對《物權法》第一百八十三條規定的當然解釋。當然解釋，指法律雖無明文規定，但依規范目的衡量。其事實較之法律所規定者更有適用理由，而徑行適用法律規定之一種法律解釋方法。因此，對《物權法》第一百八十三條規定的當然解釋：鄉鎮、村企業是社會主義市場經濟的主體，從事生產經營活動的農民也是社會主義市場經濟的主體，兩相比較，在社會主義市場經濟中，雖然農民的生產經營活動發揮的作用不如鄉鎮、村企業，但農民的生產經營活動與鄉鎮、村企業的生產經營活動功用相同，都是社會主義市場經濟的有益補充，都為活躍市場和創造社會財富作貢獻，“舉重以明輕”，鄉鎮、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權尚且可以一并抵押，農民名下除宅基地外的集體建設用地上的與廠房具有相似功用的生產經營性房屋，也可以與其占用范圍內的集體建設用地使用權一并抵押。

對《物權法》第一百八十三條規定的社會學解釋。社會學解釋須以文義解釋為基礎，在文義解釋得出復數解釋結果的情形下，才能進行社會學解釋。即預測不同解釋結果將產生的社會效果，選擇其中產生有利于社會、經濟、道德秩序和公序良俗的社會效果的解釋結論，擯棄其中將產生不利于社會、經濟、道德秩序和公序良俗的解釋結論。因此，對《物權法》第一百八十三條規定的社會學解釋：各級政府鼓勵、引導農民進行農村產業結構調整，就是對農業、農村工業和農村服務業之間及其各自內部不協調的地方進行調整，使結構趨于合理，促進經濟的協調發展，以促進農民增收，維護農村的穩定，也有利于整個社會主義市場經濟的繁榮。但是，參與產業結構調整的農民要正常生產經營，或要擴大生產經營規模，就必須獲得資金支持，獲得資金支持最有效、最可靠的途徑就是向銀行貸款，要向銀行貸款就得有抵押物。目前情況下，房屋是農民最大的財產，非宅基地上建造的用于生產經營的房屋，房屋自身也有相當的經濟價值，若允許其抵押，可以使農民獲得必要的生產經營資金，有利于產業結構的調整，對農民正常的生產經營活動，或擴大生產經營規模，具有積極的支持作用。因此，允許農民名下除宅基地外的集體建設用地上的與廠房具有相似功用的生產經營性房屋，與其占用范圍內的集體建設用地使用權一并抵押，與《物權法》第一百八十三條規定并不抵觸。

另外，在司法實務中，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第七條規定，對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。據此可知，非宅基地上建造的用于生產經營的房屋，不是農民及其家人維持日常生活所需的唯一住房，在出現實現抵押權的情形時，可以作為人民法院執行的標的，使抵押權人的利益得到充分保護，同時，也不影響農村的穩定。

因此，允許農民名下除宅基地外的集體建設用地上的與廠房具有相似功用的生產經營性房屋，與其占用范圍內的集體建設用地使用權一并抵押，符合《物權法》第一百八十三條規定，即農民名下非宅基地外的集體建設用地上的房屋可以抵押。

陳品祿/責任編輯