房地產稅基爭議前瞻

肖良生

一、未來房地產稅的征管

馬克思認為，房地產是帶有地域的和政治的偏見的私有財產、資本，是還沒有完全擺脫同周圍世界的糾結而達到自身的資本，即還沒有完成的資本。土地會隨著周圍世界的改良而增值，所以土地的價值是動態的，是“還沒有完成的資本”或者可以理解為“動態發展的資本”。在歐美等許多資本主義國家，因為土地私有，所以，房產、土地可以合并征稅，也可以分開征稅。但我國土地是屬于國家所有的，所以，針對土地征稅存在政策的空白。很多反對者所提出的觀點，都是基于中國特色的土地70年、50年或40年的使用權問題。事實上，土地的產權問題是不構成障礙的。房屋產權人享受居住權，也就是使用權，而使用權是可以征稅的。退一步來說，土地的終極所有權，仍然是屬于人民，人民享有土地所有權。1982年12月4日，全國人大五屆五次會議通過了新修訂的《中華人民共和國憲法》，首次對土地所有權制度進行了明確規定，并增加了“城市的土地屬于國家所有”（第十條第一款）這一條款，明確了土地的終級產權歸屬是人民，每個人都是土地的主人。所以，盡管就房地產稅沒有制定具體的單行法律條款，但從宏觀的法律邏輯上是不存在矛盾的。

盡管房地產稅不違背法理，但依托法律層次不高，支撐體系較弱，法律指向需要更具體更明確。為彌補這方面的缺憾，政府推進房地產稅立法工作的節奏在不斷加快。李克強總理曾表示，要抓好財稅體制改革這個重頭戲，推動消費稅、資源稅改革，做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作。與此相配套的建立不動產統一登記制度也在穩步推進，這對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度具有深遠的意義。當然，同時也為掃清房地產稅征收的技術障礙奠定基礎。

房地產稅一旦通過立法，就有足夠的法律支持。但房地產稅和其他稅種不同之處在于，它要求非常透明清晰，使納稅人很清楚納稅多少、稅收的去向，這對房地產稅的征管提出了更高的要求。

我國的房地產稅要合乎國情順乎民意，要做到這一點，評估公平公正、稅率透明一致、征管公開嚴謹就非常重要。根據國際慣例，房地產稅是最公開透明的稅種，民間討論越充分，將來在征收房地產稅時遇到的阻力就越小；傳播渠道越豐富，人們接觸房地產稅的概率越大，爭議就會越少；稅收征管越公開，交稅渠道越多樣化，稅收使用去向眾所周知，那么抗稅的可能性就越小。

1.評估公平公正

盧梭認為，人們盡可以在力量和才智上不平等，但是由于約定并且根據權利，他們卻是人人平等的。每一個公民都享有這種平等，即在國家統一政策指令下，實行統一的不動產信息登記制度，每一個公民的房地產稅基必需經過權威機構進行公平公正的評估，評估結果才能使人們信服。房地產稅的稅基評估基礎工作在于信息的完備與及時更新，已經開征房地產稅的國家在房地產或財產登記管理方面已經形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡稅務局評稅的電子信息庫主要包括通過各種渠道搜集的情報信息構成的評稅情報庫、通過納稅申報采集的信息構成的申報信息庫。澳大利亞評稅的外部信息主要是銀行、海關、移民局、證券市場信息以及外部商用數據庫，內部信息是稅務當局數據信息庫，包括納稅人申報資料、歷史評估資料、審計資料等；這些信息全部錄入計算機網絡數據庫，供評估人員調用。

此外，還要建立公開的房地產信息查詢制度。房地產信息登記后必須公開且接受居民查詢，由此既可以接受利益相關各方的監督，也有利于保證各相關方的利益。美國各州政府將房地產評估的信息全部在網上公開，為納稅人提供利用評估信息與政府進行交涉的平臺；納稅人是政府財政收入的貢獻者，他們有權獲得一個公平、公正、合理的房地產價值評估結果；同時，政府也允許甚至是鼓勵納稅人向政府的評估價值挑戰。信息公開和交涉平臺的構建使評估員及相關部門受到房地產所有者、政府以及社會的全面監督。德國各地的評估委員會根據由房地產交易情況集中而形成的“銷售價格總匯”，每年制定地價圖，提出各區域的標準土地價格；標準土地價格主要涉及農林區、農村和市區、工業和貿易區、交通區和學校及醫院等公共區，并進行公示。

2.稅率透明一致

房地產稅涉及千家萬戶，稅率的確定要非常透明，同一區域同一屬性的房地產稅率一致，稅賦合乎情理性，這樣才能減少爭議，緩和矛盾。例如美國，房地產稅有七成被用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國納稅人的普遍信任，抗稅現象很少。目前，美國大部分地區房地產稅的稅率維持在0.8%-3%之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多，體現“寬稅基，低稅率”的原則。房地產稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據每年的財政收支預算情況而定。在經濟發展水平較高的地區，房地產稅稅率相應定得較低，而經濟發展水平較低的地區，房地產稅稅率定得較高。地方政府每年都會將相應的財政收支預算和稅率標準公示于眾，充分體現公平透明的原則。

3.征管公開嚴謹

在眾多已經征收房地產稅的國家和地區，房地產稅無疑是最透明的稅種：稅基的評估、稅基爭議、稅收的收入、稅收的支出、稅收的使用和管理，都務必公開透明。稅收的使用渠道、方向、過程、審計要公開嚴謹。

例如在稅基評估方面，加拿大的大多數省和地區都選擇以不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據。市場價值又成為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值。《國際評估準則》中對市場價值的定義是：市場價值是自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人各方應當謹慎行事，不受任何強迫壓制。南非的部分地區評估工作由地方政府理事會任命的評估師承擔，一些較大的城市，城市委員會通常會設置專門承擔市政評估的部門，有些地區理事會還任命私營的事務所負責。

在稅收的使用方面，房地產稅用于改善當地的教育、治安、環境、衛生、公共設施。美國的房地產稅的稅率就是由地方政府根據各級預算每年的需要確定的，如果某個地方政府的一年開支為1億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那么反推該地當年的房地產稅稅率應該是1%。而政府的經費預算是要廣泛征集民意的，做到了公開嚴謹。

二、房地產稅基爭議處理趨勢

目前，大部分城市存量房交易采用評估價作為計稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現象；在很多城市，因為房地產相關稅費在交易環節收取，所以，業主只有在房地產進行交易的時候，才會涉及到爭議處理環節，爭議處理隨著市場的波動呈正相關態勢；在房地產市場處于賣方市場的時候，業主比較強勢，在進行交易中，業主常把房地產交易環節各種稅費轉嫁給買方。

未來，房地產稅成為業主每年都要繳納的稅種，這種稅種如果不是用于租賃市場，而只是自住，那么房地產稅是不能轉嫁的，要由業主自己承擔。當然，如果業主的房地產用于租賃，則其可能將房地產稅轉嫁給租戶。正因為如此，業主更加重視房地產稅基的公平性和準確性；因為在持有環節要繳納房地產稅，這樣，房地產稅的爭議處理將會呈現高頻化和常態化。

2015年10月1日起，重慶市開征個人住房房產稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元/平方米的住房，以及在此間無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。對于稅率問題，獨棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價在均價的3倍以內的高檔住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。稅務部門解釋，納稅人在征稅前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”第二套普通住房沒有免稅面積。重慶開征房地產稅，具有示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產稅。這樣，房地產稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰，為此，需要系統化的爭議處理方案以應對新形勢和新局面。爭議處理系統化主要包括建立制度體系和技術體系，制度體系應該覆蓋爭議處理的每一個工作環節。

房地產稅基爭議處理應當堅持“互聯網+爭議處理”思維，既為當前房地產交易環節房地產稅基爭議處理服務，更應著眼于未來房地產保有環節房地產稅基爭議處理。未來房地產稅基爭議將呈現住宅類房地產稅基爭議增多、房地產稅基爭議常態化和房地產稅基爭議環節進入更深層次的特點。

1.住宅類房地產稅基爭議增多

未來在持有環節開征房地產稅，則住宅類房地產稅基爭議必然增多。以深圳為例，根據多年的實踐經驗，在爭議處理中，最近四年，有84.7%的咨詢和解釋業務是住宅類房地產，商業類次之，辦公和工業咨詢與解釋概率最小。但是，目前進入復核環節的有91%是商業類房地產，只有7%是住宅類房地產，而辦公和工業類房地產占比約2%，這與目前大部分城市和地區房地產只在交易環節進行征收有密切關系。一旦在持有環節征收房地產稅，住宅類的房地產稅基爭議處理將急劇上升。

2.房地產稅基爭議新常態

房地產稅征收的新常態，必然帶來房地產稅基爭議成為新常態。“常態”就是固有的狀態。新常態就是不同以往的、相對穩定的狀態。這是一種趨勢性、不可逆的發展狀態。未來隨著房地產稅在全國的逐漸推開，房地產稅基爭議處理必然成為新常態。這與交易環節房地產稅“一錘子買賣”完全不同。納稅人更擅長于橫向對比，而且，在評估精準度上會提出更高的要求，人們也更加習慣就房地產稅基提起爭議的新常態。

房地產稅涉及千家萬戶，與人們的生活休戚相關，納稅人在進行納稅時，必然錙銖必較。在稅率既定的情況下，決定房地產稅負情況的主要稅基。稅基越高，稅負越大。納稅人對房地產評估機構、評估方法、評估結果都會用心關注。這樣一來，房地產稅基爭議將成為常態化，成為人們日常生活的有機組成部分。

3.房地產稅基爭議進入更深層次

在持有環節征收房地產稅的背景下，隨著人們越來越清晰自己的稅負，對自已的物業很關注，這樣，對稅基更加較真，在爭議處理層面上，將進入更高層次，行政復議或訴訟案例將會出現。

行政復議和訴訟層次是房地產稅基爭議處理的高級層次，只有在咨詢與解釋、價格復核都無法解決的爭議才會進入到司法層面。房地產稅基爭議一旦進入司法層面，那么，法律的相對人就是地方稅務局和納稅人。而地方稅務局一般是將房地產評估工作委托給評估機構，那么，評估機構將成為最終的實際法律應訴人。

總之，如果未來房地產稅在持有環節開征，則對于征管者而言，評估要公平公正、稅率要透明一致、征管要公開嚴謹；而對于爭議處理的管理部門而言，他們要面對房地產稅基爭議量加大、房地產稅基爭議常態化和房地產稅基爭議進入更深層次的挑戰。在稅制改革的大背景下，爭取稅賦的公平、公正日益成為每一個納稅人關心的話題，對于既不能轉移給他人，又需要每年繳納的房地產稅，納稅人會越來越重視稅基評估的準確性和科學性。

參考文獻：

1.馬克思.1844年經濟學哲學手稿.人民出版社.2000

2.盧梭.社會契約論.商務印書館.2003

李求軍/責任編輯