海南省房地產(chǎn)市場供給分析

畢普云,趙　麗

(1.中共海南省委黨?！〗?jīng)濟學(xué)部,海南　?？凇?71100；2.海口經(jīng)濟學(xué)院　經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)院,海南　?？凇?71127)

海南省房地產(chǎn)市場供給分析

畢普云1,趙麗2

(1.中共海南省委黨校經(jīng)濟學(xué)部,海南?？?71100；2.海口經(jīng)濟學(xué)院經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)院,海南?？?71127)

[摘要]近年來海南房地產(chǎn)投資快速增長,保證合理的供給量,可以促進(jìn)海南房地產(chǎn)健康發(fā)展。通過分析得到：近5年來,海南土地存量增加,閑置現(xiàn)象嚴(yán)重,地產(chǎn)存量消化過程緩慢。海南住宅地產(chǎn)整體供給遠(yuǎn)大于需求。綜合保障房和商品房總量,以當(dāng)前的開工面積,可以滿足約385萬人的住房需求,按竣工面積計算,可滿足200萬人左右的住房需求。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；供給；海南

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.04.125

2010年,國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。這5年來,海南房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,同時,也存在一些問題。海南房地產(chǎn)住宅供給量情況怎么樣,發(fā)展持續(xù)性如何等問題,成為關(guān)注熱點。

12010—2014年海南房地產(chǎn)建設(shè)分析

由表1可知,近年來,海南房屋施工面積由2010年的2699.46萬平方米增加到2014年的7557.15萬平方米,年均增速高達(dá)30%。房屋新開工面積相對平穩(wěn),2010年1136.12萬平方米,2014年1600萬平方米,僅2010年和2011年新開工面積有大幅增長,2014年房屋新開工面積出現(xiàn)下降。從房屋竣工面積來看,2012年全年房屋竣工面積856.41萬平方米,2013年后,逐步回落。

表1　2010—2014年海南房屋施工、新開工、竣工面積及增速統(tǒng)計表

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

2010年,施工面積、新開工面積、竣工面積增速相對穩(wěn)定,房地產(chǎn)建設(shè)工程結(jié)構(gòu)進(jìn)展相對合理,至2011年,由于施工面積急速增加,竣工面積出現(xiàn)大幅下滑。2012年施工面積累積過多,新開工面積增速緩慢,竣工面積大幅增加,也即2012年地產(chǎn)工程加速消化存量,但由于新開工面積過大,竣工面積占施工面積比例依然很小,2013年、2014年新開工面積相對穩(wěn)定,但施工累積面積過大,竣工面積同樣占施工面積比例越來越小。也即海南房地產(chǎn)存量消化過程緩慢。從總體來看,海南房屋施工2014年達(dá)到7557.15萬平方米,累計新開工面積7762.9萬平方米,累計竣工面積3302.9萬平方米。竣工面積比例占新開工面積比例僅為42.5%。海南房地產(chǎn)即將開啟新一輪消化工程存量的過程。見右圖所示。

2010—2014年海南房屋建設(shè)面積變化示意圖

22010—2014年海南住宅地產(chǎn)建設(shè)分析

住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)的主體。由表3我們可見,從住宅地產(chǎn)施工面積看,2010—2014年海南住宅施工面積穩(wěn)步增長,2010—2012年海南住宅施工面積增速不斷提高。2012年增速達(dá)到40.45%,2013年增速回落至17.28%,2014年增速重新回升到26.75%。2010—2014年海南住宅施工總面積達(dá)到21606.39萬平方米。從住宅地產(chǎn)新開工面積看,2010—2014年海南住宅新開工面積基本平穩(wěn),2010年住宅新開工面積為980.63萬平方米,2011—2013三年住宅新開工面積穩(wěn)定在1400萬平方米左右,2014年住宅新開工面積小幅回落至1200.74萬平方米。住宅新開工面積增速,2010—2011兩年維持較高速增長,2010年同比增長34.62%,2011年同比增長44.43%,2012—2014三年增速回落,2012和2014兩年出現(xiàn)負(fù)增長。也即從2012年起,海南住宅地產(chǎn)建設(shè)市場逐步趨于平穩(wěn),并出現(xiàn)收縮。從住宅地產(chǎn)竣工面積看,2010—2014年竣工面積基本平穩(wěn),2012年住宅竣工面積最大,達(dá)734.99萬平方米,同比增長最快,增速達(dá)81.89%,而2011和2013年住宅竣工面積增速回落,均為負(fù)值(詳見表2)。

表2　2010—2014年海南住宅地產(chǎn)施工、新開工及竣工面積統(tǒng)計表

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

結(jié)構(gòu)化分析海南住宅地產(chǎn)的施工、新開工及竣工面積,2010年海南住宅施工面積、新開工面積、竣工面積三者增速相對平穩(wěn),竣工面積施工面積比例為22.17%。但2011年開始,新開工面積不斷增加,而竣工面積出現(xiàn)回落,竣工面積增速急劇下滑。自2012年開始,海南住宅施工面積持續(xù)增加,但新開工面積逐步減少,可以認(rèn)為2012年是海南住宅地產(chǎn)消化存量的一年,2013—2014年,諸多方面原因,使得海南住宅地產(chǎn)新開工面積、竣工面積總量和增速均出現(xiàn)回落,竣工面積占施工面積的比例穩(wěn)定在10%左右(詳見表3)。

表3　2010—2014年海南住宅地產(chǎn)施工、

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

從海南住宅地產(chǎn)施工、新開工、竣工面積等各項指標(biāo)與房屋相應(yīng)指標(biāo)的比例分析來看,住宅施工面積穩(wěn)定占房屋施工面積比例的85%左右,也即,近年來,海南住宅地產(chǎn)的施工面積占房屋施工面積比例相對穩(wěn)定,可見住宅地產(chǎn)近年來也在大幅擴張。但新開工面積占房屋新開工面積的比例整體下降,住宅地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)大幅收縮,住宅市場逐步趨于飽和,商業(yè)地產(chǎn)比例逐步上升。從整體比例來看,由于新開工比例急速下降,住宅地產(chǎn)市場消化存量的形勢比整個地產(chǎn)市場消化存量的形勢更加嚴(yán)峻(詳見表4)。

表4　2010—2014年海南住宅地產(chǎn)

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

繼續(xù)分析海南住宅地產(chǎn)銷售情況,由表5可見,2010—2013年,海南住宅地產(chǎn)銷售面積穩(wěn)步增加,2013年海南住宅銷售面積達(dá)到1000萬平方米,自2014年以來,房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下滑。銷售面積占施工面積的比例逐步減小,由2010年的36.79%下降到2014年的16.84%,也即銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積,施工規(guī)模過大。

表5　2010—2014年海南住宅地產(chǎn)施工、

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

從銷售面積與竣工面積的比例來看,銷售面積遠(yuǎn)大于竣工面積,也即當(dāng)前的竣工速度難以跟上銷售的步伐,住宅地產(chǎn)需求相對竣工速度而言,相對旺盛。但不可忽視的是,海南施工面積增長速度整體遠(yuǎn)高于銷售增速。也即從絕對面積看,施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積,從增長速度看,施工面積增速遠(yuǎn)高于銷售增速。盡管竣工面積小于銷售面積,但可以判斷,海南住宅地產(chǎn)整體出現(xiàn)供給遠(yuǎn)大于需求,比例約為80%(詳見表6)。

表6　2010—2014年海南住宅地產(chǎn)施工、

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》。

32010—2014年海南保障房建設(shè)情況分析

2010—2014年,海南計劃建設(shè)保障房33.92萬套,實際開工40.58萬套,竣工27.76萬套。整體來看,海南保障房計劃建設(shè)數(shù)量、開工套數(shù)和竣工套數(shù),與全國形勢相同,均呈下降趨勢(見表7)。保障房作為政策性住房,最大限度地滿足了低收入者的住房需求,由于財政投入、建設(shè)計劃性等,在建設(shè)數(shù)量上難以有更大的突破。

表7　2010—2014年海南保障房建設(shè)套數(shù)統(tǒng)計　單位：萬

數(shù)據(jù)來源：2010—2014年海南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

從保障房的建設(shè)面積來看,2010年開工面積1057.19萬平方米,竣工面積561.72萬平方米。自2010年來,海南共建設(shè)保障房面積3414萬平方米,竣工2260萬平方米(見表8)。綜合來看,保障房的建設(shè)最大能夠滿足120萬左右低收入者的住房需求,對平抑商品房價格和保障低收入者住房需求起到重大作用。

表8　2010—2014海南保障房建設(shè)面積統(tǒng)計　單位：萬平方米

續(xù)　表

數(shù)據(jù)來源：2010—2014年海南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

4海南房地產(chǎn)市場供給總量

根據(jù)以上分析,綜合保障房和商品房總量可得,2010—2014年海南省所有住宅的開工面積為9886.39萬平方米,總竣工面積5091.08萬平方米,開工面積逐步回落,竣工面積逐步增加,竣工面積占開工面積的比例逐步上升。

表9　2010—2014年海南房地產(chǎn)建設(shè)總面積統(tǒng)計　單位：萬平方米

數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2014》,2010—2014年海南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

若按照保障房人均20平米建筑面積,商品房人均30平米的住房標(biāo)準(zhǔn),按照80%住宅建筑面積測算,以當(dāng)前的開工面積,可以滿足385萬人的住房需求,按竣工面積計算,可滿足201萬人的住房需求。

5結(jié)論

近年來,海南住宅地產(chǎn)整體出現(xiàn)供給遠(yuǎn)大于需求。綜合保障房和商品房總量,以當(dāng)前的開工面積,可以滿足385萬人的住房需求,按竣工面積計算,可滿足201萬人的住房需求。未來海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展,要減少盲目性。要消化存量,優(yōu)化增量,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,增加經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā),優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局,整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李業(yè)嘉.海南房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的實證研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2010(15)：42.

[2]中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計出版,2014.

[基金項目]2014年海南省科協(xié)資助研究課題(項目編號：kx2014016)。