房地產開發項目管理模式及風險淺析

衡淼琳

[摘要]房地產開發業一直是我國國民經濟的基礎，房地產開發主要包括房屋和土地為對象的綜合開發。房地產開發項目管理復雜程度高，而且在房地產開發過程中很容易遇到各類問題，影響房地產企業經濟效益的提升，本文針對房地產開發風險管理的重要性，當前房地產項目存在的主要風險以及房地產開發項目風險響應的方法進行了分析。

[關鍵詞]房地產開發：開發項目；風險管理

隨著我國城市現代化進程日益加快，我國房地產行業得到了空前的發展，房地產數量與日俱增。房地產項目本身具有投資大、回收期長、風險大及基建時間長的特點，所以，在房地產項目各個環節中都可能存在風險，為了保障房地產企業的經濟效益，必須做好風險管理工作。

1、房地產開發風險管理的重要性

房地產投資風險與其他投資風險不相，其不僅包括損失，也包括盈利，其本質主要是投資活動的結果與所期望值具有一定的偏差。進行房地產投資風險管理時，不僅需要降低損失發生的可能性，還應提高獲取經濟效益的可能性，最基本的目標就是使損失最小化。隨著我國房地產項目投資管理體制的不斷完善和創新，該行業推出了一系列措施，如項目法人責任制、招投標制度及工程建設監理制度等。隨著我國市場開放性越來越高，房地產項目會面臨諸多因素，這些風險因素關系十分復雜，導致房地產項目風險發生的概率越來越高，損失規模越來越大。目前，我國房地產保險市場還需進一步完善，所以，房地產行業對于完善的風險約束機制迫切的需求。

2、當前房地產項目存在的主要風險

2.1質量風險

通過長期的研究可以發現，房地產項目的質量風險是由三個方面共同作用與影響的：（1）該房地產項目參加人員整體素質，包括管理、施工、監督等各個部門的人員，如果參與人員的責任意識較低，將會極大程度上影響項目的最終質量；（2）材料設備的影響，眾所周知，房地產項目全過程最需要的部分就是材料與設備，如果在項目開展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了質量不達標的材料，環境的變化極易導致各種質量問題的出現；（3）項目設計與工藝，如果項目的設計不符合地域標準或地質要求，或者項目施工的工藝不健全，不達標，同樣會產生質量風險。

2.2投資風險

投資風險實際上就是房地產項目的成本風險，由于房地產項目涉及的部門及行業較多，過程較為復雜，所需資金也比較充足，這就導致了房地產項目的成本較高，而這些成本想要收回且獲得利潤，項目必須如期投入使用，因此，投資風險也是房地產項目風險管理中風險的主要類型。造成投資風險的因素有三：（1）設計方案的改變，如果項目在開發及決策階段出現失誤，必須要更改或修改設計方案，將會直接增加項目成本，產生風險；（2）項目建設期施工條件的不確定性，由于房地產項目施工地區不固定，各方面條件也會隨時變化，當施工條件改變時，投資也要相應增加，相比預期投入更多；（3）社會經濟變化，如果材料、設備、人工等市場價格出現變化，或者國家政策及市場要求有所變動，將直接影響項目的成本投入，產生投資風險。

3、房地產開發項目風險響應的方法

3.1質量優化策略

在房地產項目施工前，工程項目開發商需要與施工單位簽訂合同，并且在施工過程中要求雙方嚴格遵守合同中的各項規定，不僅需要嚴格遵守國家規定的標準條款，而且還應該明確規定施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等內容，這樣才能夠避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

3.2配備專業的開發和營銷團隊

隨著我國當前房地產行業發展進入到細分階段，加上不同消費者對于房地產行業所出產的產品的不同規格的要求，當前在房地產項目管理的過程當中應該配備專業的開發和營銷團隊，對項目本身地塊，所處的地理位置和項目本身所具有的特點，進行完善的前期規劃、中期控制和后期營銷。在進行這項工作的過程當中，團隊的專業素質對于項目本身的成功與否往往產生決定性的影響。為此，一定要專注于專業的開發團隊和營銷團隊的建設和后期的維護。事實上，隨著市場競爭的加劇，當前在我國的商業地產項目當中，人才的重要性已經遠遠高于資金和資源的重要性。在進行團隊的建設和維護方面，企業的經營者和管理者要從內部和外部兩個方面入手來解決當前在地產項目建設當中人才缺乏的問題。對于內部來說，一定要在企業內部，發現和培養那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進修和鍛煉，以提升能力，為企業的后續發展做好人才儲備工作。從企業的外部而言，一定要善于發現行業內具有潛力和擁有能力的職業經理人，并且根據企業自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業服務。

3.3避免政治風險

房地產開發商必須要重視宏觀政策，根據實際情況進行合理的操作和位置選擇。城市規劃會對房地產項目帶來巨大影響，如位置、建筑面積大小及區域等諸多影響因素。所以，必須充分深入市場進行相應的調研工作，了解該區域內交通、競爭及周邊商業環境等條件，進而在適應城市規劃中有效的降低風險。開發人員應該以租金調整的方式將風險轉移給消費者，或者通過固定利率的抵押承擔銀行利率風險。必須要積極地采用各種措施，盡量縮短項目的周期，這樣才能有效地進行資本回流，從根本上避免發生融資風險。結語：

房地產行業的飛速發展使得房地產項目的風險性越來越強，而明確其特點，找到風險的具體類型，才能夠找到有效的應對措施進行項目風險管理，最大程度上減少風險所帶來的損失，因此，相關部門應當重視起風險管理，深入研究降低風險產生，控制風險損失的良好方法。