“營改增”對房地產行業的影響

付立峰

摘要：“營改增”工作已經進入攻堅階段，特別是在面對出臺房地產企業、金融業等特殊行業“營改增”方案時，本文圍繞“營改增對房地產企業的影響做了分析并提出了建議。

關鍵詞：營改增 房地產行業 稅率

“營改增”是指原來繳納營業稅的應稅項目改證增稅稅這項改革從2011年開始，截止到現在已經在多個行業推行，包括交通運輸業、郵政服務業、電信業、研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務等多個現代服務業營改增的范圍也由部分城市推廣到了全國，并且在2015年完成全部“營改增”工作。

目前，我國的經濟發展方式已經進入轉型期的關鍵時刻，大力發展第三產業中的現代服務業而現代服務業在稅收上征收的是營業稅，相比較制造業征收的增值稅，其稅收的負面效應較大一方面，不像增值稅那樣可以抵扣，因此是全額納稅，稅率從3%到20%不等，因此，稅負較重，從而影響了服務業的快速發展；另一方面，存在重復證稅的問題綜合以上兩個主要因素，“營改增”成為一種必然，從現實情況來看，也確實使得很多企業減輕了稅負。

作為國家產業政策調整的重要舉措，房地產企業在這一改革中無疑成為>中擊較大的行業之一到目前為止，房地產企業的“營改增”方案尚未最終出臺，足以可見其難度之大。

一、房地產企業“營改增”面臨的問題

（一）17%的稅率較高

在國家對房地產企業一季度的調查中，很多房地產開發商提出17%的稅負比較高，要高于原來5%的營業稅因為，按照理性的合規模式測算，17%的稅率是沒有問題的，但在現實中，很多因素是可變的，作為房地產企業要考慮是否所有成本都可以取得增值稅專用發票，土地成本及規費能否可以抵扣以及抵扣率的多少等因素如果考慮這些因素，那么17%的稅率較高，從而增加了企業的稅負。

（二）房地產企業的財稅管理面臨挑戰

原來按5%的稅負繳納營業稅不存在財稅管理的高要求，但在征收增值稅后，因為增值稅實行的是價稅分離，對于增值稅發票的管理要求十分嚴格，房地產企業在會計核算和稅務管理上是否能夠很好地遵守現行規定，財務人員的水平能夠幫助企業順利完成“營改增”的過渡，房地產企業都面臨著巨大的挑戰。

（三）宏觀環境影響

近期的房地產成交數量顯示，房地產市場正處于調整之中，并出現下行的趨勢很多企業需要加強成本管理，“營改增”的出臺無疑增加了成本控制的難度。

二、房地產行業稅負分析

“營改增”過程中，會造成部分企業的稅負加重，但從行業整體上看，有利于改進產業結構和企業經營模式，所以，有利于國家經濟的平穩發展對于改革的焦點，房地產企業主要集中在17%的稅率是否合適本文認為，可以從這樣幾個角度考慮：

（一）房地產企業的毛利較大、進項抵扣額大

在改革試點中，我們可以看到有形動產租賃適用17%稅率，交通運輸業是11%，其他部分現代服務業為6%不同行業的稅率在確定時主要考慮三個方面：一是考慮行業本身的毛利率高低，二是可抵扣的進項的多少，三是國家對行業的扶持力度之所以房地產定位17%，原因在于房地產企業的毛利較高，其次是可以抵扣的進項相對而言較多這樣，相比較原來5%的營業稅，不一定稅負增加當然了，從第三個方面考慮，鑒于國家對房地產企業的扶持，有可能對17%稅率調低。

（二）經營方式影響稅負

同樣的處于房地產行業，很有可能造成某些企業的稅負增加，某些企業的稅負降低，原因在于每個企業經營方式不盡相同例如，在北京的房地產企業，毛利大，但是銷量少，在河南的房地產企業，毛利小，但是銷量大在最終的銷售額上是一樣的，導致繳納的營業稅是一樣的但如果改成證繳增值稅，那還要看具體的企業盈利點及盈利多少等問題，二者的稅負可能差別較大所以，企業經營方式合理的，稅負反而降低了反之則增加了一定程度上，可以改善房地產企業的經營方式。

三、房地產行業“營改增”建議

經過上述分析，本文認為房地產企業的“營改增”雖然會使部分房地產企業受到一定的沖擊，但是也會帶來一定機遇，關鍵是提前做好準備。

（一）提高財稅管理水平

加強對財會人員和其他相關人員的培訓和指導，熟悉“營改增”的相關規定，特別是學習增值稅的相關法律條文和管理規定，盡快熟悉增值稅的相關業務處理與此同時，加強與稅務機關和專業人士的溝通，從管理層面上了解“營改增”之后的變化，從財務角度上為企業面對“營改增”提供更多的專業參考。

（二）把控好納稅風險點

由營業稅改證增值稅后，對于在業務上產生的差異所導致的納稅風險點要嚴格把控，例如，對于在供應環節中對于增值稅專用發票的索取、會計入賬、內部控制等問題都應當注意，如果存在問題，應當及時改進。

（三）及時調整經營戰略

對改革前后的數據進行對比分析和模擬，從而為企業的經營戰略提供可行性管理意見，特別是通過對經營方式的轉變，充分利用增值稅巨大的稅收籌劃空間例如，能夠形成上下供應關系的，可以單設公司，使得可抵扣的進項稅達到最大化。

此外，作為國家，應當將房地產、建筑業、金融業三個行業同時納人“營改增”范圍，因為房地產企業主要的成本由三部分構成：一是土地成本，二是建筑成本，三是銀行貸款利息因此，房地產企業與建筑業、金融業息息相關三個行業同時納人“營改增”范圍，上下游鏈條的抵扣才能完整在確定稅率時，既要把行業放到整個上下游鏈條上綜合考慮，但也要結合行業自身的特性。