發展住房租賃市場一舉多得

葛豐

國務院辦公廳近日下發“加快培育和發展住房租賃市場的若干意見”。文件提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

加快培育和發展租房租賃市場是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民“住有所居”目標的重要途徑。租購并舉的房地產市場發展模式，是對以往重購輕租發展模式的重大修正，其正向效應包括：

首先，租購并舉有利于抑制房地產價格過快上漲。此前因為缺乏租賃市場有效分流，我國居民住房需求過度集中在購買環節予以釋放，例如我國住房私有化率在1998年房改后很短時期內，即一路飆升至80%以上（高于幾乎所有主要經濟體），而這種近乎“千軍萬馬過獨木橋”的狀況，正是房價屢屢突破調控目標區間上限的很重要的推手之一。

其次，租售并舉有利于盤活閑置資源推動實現“住有所居”。在經歷房價連續多年快速上漲后，以一線城市為代表的我國部分地區房價/收入比已經高到令人不安的地步；同時受土地供應規模限制，越是房價高企的地區，通過加大新增供給滿足住房基本需求的騰挪空間就越是有限。

在新增供應相對不足的情況下，盤活閑置資源的重要性不斷凸顯。有資料顯示，目前我國已售出的城鎮存量住房可能有高達1/5左右處于空置狀態。此外，相比住宅類產品，商業地產的閑置狀況更為嚴重，目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已達2.5億平方米，而且這種狀況與住宅市場存在明顯區域分化現象不同，商業地產的庫存問題在所有類型城市中均越來越突出。因此，無論從可行性還是必要性角度來看，中國都沒有理由坐視這種供需間的壅塞于不顧。

第三，租售并舉有利于促進消費推動經濟轉型升級。此前我國最終消費對經濟成長的貢獻率雖有提升，但基本仍處于較低水平，究其原因很重要的一條即在于各類預防性、保障性動機導致居民“不敢”消費，其中尤以購房動機為最甚。

中國的家庭財富中房屋資產占比畸高（70%左右，美國僅為30%左右）；與此同時，在房價/收入比一路攀升的過程中，房屋租售比幾乎在以同樣的速度快速下滑，目前一線城市的后一比值已經顯著低于2%，因此不難設想，如果有相當部分住房需求能夠通過成熟、完善的租賃市場予以滿足，那么，由此而釋放出的消費意愿與能力將達到何等巨大的規模。

當然，任何市場從無到有、從小到大，都需要一個艱難建設的過程（更何況房屋租賃還涉及到非常深層的民族傳統、習俗、文化等復雜因素）。目前來看，阻礙住房租賃市場發育完善的最主要問題，仍在于租賃房投入與收益的嚴重不匹配。而這個問題的最終解決，一則有待于市場基礎條件逐步轉變（譬如房價趨穩等），再則就是要通過金融松綁、政策讓利，以及法律完善等有形之手扶上馬，再送一程。