樓市對話：丁祖昱教你怎么投資買房

這位上市公司的執行總裁作為地產界的資深專家，在新浪開了專欄，同時還經營著“丁祖昱評樓市”的微信公眾號并保持日更的活躍度，筆者帶著諸多問題向這位意見領袖發起提問，針對撲朔迷離的中國樓市他會如何進行解讀和預測，又會給疑惑重重的投資者提供怎樣的意見呢？

F=Fortune Life，D=丁祖昱

F：自去年年初以來我國房地產市場出現明顯的分化走勢，各地政府也出臺了很多政策，特別在一線城市房地產仍是比較敏感的事，您對未來怎么看？

D： 比如北京、上海、廣州和深圳可能會有一些小波動，但是不影響未來的趨勢，中國從北到南的這幾個城市資源非常集中，人口也是導入的，而且聚集在這些城市的人口越來越高端，所以這些城市的房地產即使受調控等各方面的影響，短期內會出現上漲過快或停止上漲等現象，但是最終的趨勢一定是供不應求的。

二線熱點城市比如南京、蘇州、廈門，甚至包括合肥、武漢、鄭州，我覺得整體問題不大，因為各個區域也需要一些龍頭城市，它們對整個省內的人口和其他地方有很大的吸附力。關鍵要看供求關系，供應如果能夠控制得比較好、不是出讓爛土地的話，這些城市也會比較好。

還有一部分的二線城市比如西安、成都和重慶，雖然也有吸附能力，但是土地供應太多，相對有一些壓力。還有一小部分二線城市是經濟本身出了問題，人口也在導出，還有一些環境自然問題，特別是東北一些城市比如沈陽、長春和哈爾濱，包括西北部分城市，這個可能有一定問題，不同城市之間分化還是最核心的問題，整個中國而言我覺得是有壓力的，供大于求，但是好的城市還是會繼續上漲。

F：現在很多人在投資的過程中發現，他可能已經買不了上海、北京和深圳的房子，從投資的角度，您會給出什么建議？

D：我還是覺得，購置房產時居住仍應放在第一位，滿足居住需求的房子你再去買，即使你想投資的，你要想一想，你去住你會不會買，如果你自己都不愿意買那么投資也沒有價值，這是第一個建筑功能或說滿足居住需求。

第二個就是保值和資產配置，你先別想它一定要賺多少錢，需要考慮的是買了這個房產之后，你的資產價值不會縮水，是否可以防通脹，然后再考慮是否會有一定的回報。真正的那種投機，或者說希望短期內有一個很大的漲幅，這種機會是存在的，但并不好找，而且這種機會越來越少了。

第三點就純投資這一塊，我不建議非專業人士去做。國外更多人投的是寫字樓而非住宅，不考慮短期資產快速增值，你也可以去投一線城市的商業房地產或說寫字樓，特別是中心城區有一些價值被低估的較老的寫字樓，事實上純投資回報率達到稅前6%～8%。

F：給買不起房的年輕人什么樣的建議？

D：總要慢慢來嘛，我們都是從沒錢買開始的，我記得我買第一套房時就拿得出2萬塊錢，跟現在的年輕人一樣的情況，都是這樣一個過程，今天可能機會更多一些。但是即便沒錢，我也不建議去買外地的房子，可以從二手房開始起步，從小到大，逐級改善，不可能一步到位。

F：我們一直說市中心的房產是最堅挺、最抗跌的，但最近五六年來市中心的房子跟外環外的房子比，漲得并不快，您怎么看這種情況？

D：那句話的意思是強調地段，但這并不等于說市中心的房子就是最好的，實際上你要找到一個發展前景最好的地段。為什么近幾年是中環漲得最好？實際上現在資源集中在中環，高端的需求也集中在中環，像現在上海大寧板塊都要賣到8萬以上，可能2009年的時候還賣一萬六七，7年里漲了五六倍，核心原因就是上海的豪宅區在外延擴大，中心城區反而不好，因為交通不好。所有該有的配套中環都有，包括學校的資源配置，再加上交通也好于內環內，但真的到了外環以外又不行了。然后新的產品也很重要，除了陸家嘴、法租界有一些新的豪宅外，市中心沒有什么新的產品，原來那些二手房的戶型、材料設施肯定都是落后的，因此大家都會考慮新的產品。