房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型分析及控制策略

胡思祥

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為一個高投資行業(yè)，其經(jīng)營發(fā)展極容易受到各個方面的影響，從而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。本文就從這一角度出發(fā)，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 分析 控制策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的財務(wù)風(fēng)險類型

財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)急需要解決的一個重要問題，一旦處理不當，它不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營，還會給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失。

1.企業(yè)籌資的風(fēng)險?；I資風(fēng)險是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要面臨的一個大的風(fēng)險。對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們都無法進行有效的籌資或者融資，且所選擇的融資渠道、籌資渠道過于單一，方式的單一性使得房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險大大的增加，過于依賴某一種融資或籌資方式，所以一旦這種方式出現(xiàn)了問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)便極有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，融資方式作用無法被有效發(fā)揮，企業(yè)資金也無法得到持續(xù)供應(yīng)，影響企業(yè)的正常經(jīng)營，甚至很有可能因為資金的堵塞，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

2.企業(yè)資金回收的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下方面：在房產(chǎn)建設(shè)完成之后，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有可能面臨低價銷售、房產(chǎn)滯銷等問題，這些問題的出現(xiàn)，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金無法回收，經(jīng)濟收入無法達到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期目標，資金回源緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力下降，很有可能面臨嚴重的財務(wù)危機。一旦企業(yè)的需求與資金回收出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)加重，企業(yè)很有可能陷入更重的債務(wù)危機，面臨更復(fù)雜的財務(wù)困境，長此以往，企業(yè)的形象信譽都會得到極大的損壞，嚴重的，更有可能使得企業(yè)面臨破產(chǎn)危機。

3.企業(yè)的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營周期過長，且極容易受到外界影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極容易面臨投資的風(fēng)險。就目前來說，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都只是將目光聚焦于如何籌資、如何創(chuàng)效益，忽視了對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)測、控制及分析，從而導(dǎo)致企業(yè)面對財務(wù)風(fēng)險時沒有任何應(yīng)對措施，未對市場進行系統(tǒng)的調(diào)查就盲目投資，使得企業(yè)面臨極大地投資風(fēng)險，企業(yè)的債務(wù)繁重，企業(yè)的債務(wù)量增加，企業(yè)的預(yù)期效益也得不到保障。

二、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)措施

1.構(gòu)建完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警系統(tǒng)主要是依靠相關(guān)的技術(shù)指標，利用創(chuàng)設(shè)形成相關(guān)的、科學(xué)的財務(wù)指標，從形成的之一系列指標之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債能力、資金實力、發(fā)展程度及盈利能力等各個方面都可以得到系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析，除此以外，預(yù)警系統(tǒng)還需要根據(jù)金融、財務(wù)、營銷管理等多個手段，通過量化測算、比例分析及質(zhì)化分析等多個模式提前測試出企業(yè)的相關(guān)經(jīng)營狀況，從而為企業(yè)在決策時提供數(shù)據(jù)參考，提高企業(yè)決策的科學(xué)性，從而做到對于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效控制。

2.構(gòu)建完善的財務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)?？茖W(xué)的企業(yè)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)正常運營、經(jīng)營的前提保證，科學(xué)的企業(yè)戰(zhàn)略更是企業(yè)發(fā)展的推動力。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，根據(jù)自身的發(fā)展特點制定相應(yīng)的財務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，形成系統(tǒng)的財務(wù)風(fēng)險控制防范系統(tǒng)是必不可少的。完善的財務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)，可以在企業(yè)進行決策投資的過程中起到良好的監(jiān)督作用及制約作用，幫助企業(yè)制定正確的投資發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用財務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向著和諧、健康、科學(xué)的方向發(fā)展，及時有效的預(yù)測財務(wù)風(fēng)險，并且及時的采取相應(yīng)的解決措施，有效控制風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須對房地產(chǎn)市場有一個準確、清晰的把握，及時更新房地產(chǎn)市場信息，并根據(jù)市場的變化情況，及時的調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，在不斷地調(diào)整中，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)，以便于財務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)抵御財務(wù)風(fēng)險的作用可以得到有效的發(fā)揮。

3.做好財務(wù)管控及預(yù)算工作。①做到預(yù)算的全面管理。房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營運作離不開有效的、科學(xué)的預(yù)算系統(tǒng)。預(yù)算系統(tǒng)不僅可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對非計劃性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行有效科學(xué)的控制，還可以幫助企業(yè)將自身的經(jīng)濟損失控制到最低。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過定期比較預(yù)算與企業(yè)經(jīng)營狀況的差異，及時調(diào)整自身的經(jīng)濟項目活動，從根部解決財務(wù)風(fēng)險問題，實現(xiàn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的有效防控，從而使得各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將自身的經(jīng)營根據(jù)相關(guān)的預(yù)算進行有計劃地、有目標的開展。②優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。完善科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)對于自身的資金資源進行合理科學(xué)的分配，并實現(xiàn)資金資源的充分利用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過不斷地調(diào)整自身的資金結(jié)構(gòu)，并以預(yù)測自身償債能力、資金實力為基礎(chǔ)，從而有效控制企業(yè)的負債經(jīng)營比例，同時，企業(yè)還可以采取各種各樣的方式、通過各式各樣的渠道來進行資金的籌集，以此減少企業(yè)的籌資風(fēng)險，防止企業(yè)陷入復(fù)雜的債務(wù)困境。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強對應(yīng)收賬款的回收，減速資金的回籠，從而確保企業(yè)資金的有效供應(yīng)，實現(xiàn)企業(yè)運營資金的持續(xù)支持。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以開辟資金籌集新渠道，通過購買債券、發(fā)放股票等其他方式進行自己的籌集，增加自己的儲備資金，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的有效擴展，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)、高效經(jīng)營。③增強企業(yè)資金的流動性管理。根據(jù)通常情況來說，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)歷的時間周期較長，需要較多的時間，而在這較長的周期內(nèi)，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么該項目的整個資金鏈條供應(yīng)都會出現(xiàn)相應(yīng)的問題，使得相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金問題，嚴重者甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)企業(yè)整個的經(jīng)營運行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對于資金問題的重視程度，進一步的增強對于資金的流動性管理，對企業(yè)的財務(wù)資金收支情況進行詳細的、科學(xué)的測算及審核，從而合理科學(xué)的安排企業(yè)的資金資源，實現(xiàn)企業(yè)資金的高效運轉(zhuǎn)，從而保證該企業(yè)各個開發(fā)項目的正常持續(xù)經(jīng)營。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該對資金進行積極地周轉(zhuǎn)完善，通過根據(jù)實際情況不斷地調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，從而確保企業(yè)的庫存資金可以在合理有效的范圍之內(nèi)，并以此來提高企業(yè)自身的資金支付能力，為企業(yè)項目的開發(fā)工作提供相應(yīng)的資金支持。④加強企業(yè)的成本管理。有效的成本管理可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效的防范財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對于成本管理的重視程度，加強對于成本的控制力度，采用積極有效的管理方法和模式來提高企業(yè)自身對成本管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)企業(yè)的預(yù)算目標來制定不同時期的成本控制標準，并堅持在這些標準的制約下進行監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營及科學(xué)投資決策，在這一個過程之中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對開發(fā)過程中的投資控制進行加強，對施工的預(yù)算進行集中地控制，以保證各個項目工程款的正確結(jié)算，最后真正實現(xiàn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的有效控制。⑤研究項目開發(fā)的可行性。在所有房地產(chǎn)項目實施之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對該項目的可行性首先進行一個可行性的研究，充分考慮該項目可能遇到的問題、所需要的成本及項目最后的盈利大小。為了保證項目可行性研究的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建專業(yè)的研究小組，有條件的企業(yè)還可以聘請這個領(lǐng)域的專家、行業(yè)的領(lǐng)軍人物及經(jīng)濟人士等對項目進行集中地研究討論，從該項目開發(fā)所面臨的市場形勢、經(jīng)濟形勢等各個方面進行深入而論證分析，通過多次的研究研究討論，分析論證，來明確開發(fā)項目的規(guī)模、類型，預(yù)測該項目的成本造價等等，從而為該項目的開發(fā)提供一定的科學(xué)依據(jù)。

三、結(jié)語

為了實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的有效控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高對財務(wù)風(fēng)險防范的重視程度，積極采取相應(yīng)的措施，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范策略，營造積極的財務(wù)風(fēng)險控制環(huán)境，盡可能的避免不良風(fēng)險的出現(xiàn)，實現(xiàn)風(fēng)險影響力的最小化，最后實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、正常的經(jīng)營發(fā)展。

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