商業地產困境難擋新資本進場

秋葉

經濟放緩、消費不振、電商沖擊……諸多跡象顯示，傳統商業已然步入新的不景氣周期，給商業地產的戰略布局和運營模式提出了新的挑戰，在這樣的大環境下，卻并沒有阻止資本進入的步伐。

日前，保利地產宣布，旗下的保利商業地產投資管理有限公司（下稱“保利商業” ）將加大在商業地產領域的布局，以資產管理、商業運營為手段，要在5年時間開拓超過1000萬平方米商業物業。龍湖地產也在相近的時間披露，將在商業地產運營業務上發力。

國內的商業地產始終以“超人”速度迅猛發展，各大地產巨頭紛紛跳入商業紅海鏖戰。相關數據顯示2016年的購物中心數量已增至4500家，建筑面積超過3億平方米。

跑馬圈地的洪峰之后，階段性相對過剩、品質同化等多維度困境逐漸凸顯，電商對商業地產的圍剿之勢也愈演愈烈。在行業整體并不景氣的現狀下，新資本的加入最終會讓商業地產形勢雪上加霜，還是開拓出一片新局面，尚未可知。

購物中心同質化嚴重

目前，商業零售企業正在上演的關店潮，將商業地產運營困境公開化。傳統商業零售業經營每況愈下。不完全統計顯示，2015年，六成百貨商業績出現下滑，A股上市的38家涉百貨和商業地產的公司中，62%營業收入同比下降，73%出現業績下滑。

零售商的業績下滑，使得商業地產空置率和運營難度大幅上升，租金收入呈下降趨勢。更為嚴峻的是，國內多數大城市的商業地產投資仍呈增長趨勢，每年新增商用面積在100萬—300萬平方米不等。

以有著“千年商都”之稱的廣州為例，天河北商圈總體存量已超過100萬平方米。到今年底預計零售物業市場還將迎來34萬平方米優質購物中心供應面積。

第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄評論道，在當前零售消費增速放緩、經濟環境相對疲軟的情況下，大體量的新增供應涌入市場形成消化壓力，廣州零售市場將繼續承壓，項目開業也將經歷較長培育期，并對業主的運營管理能力提出挑戰。

除北京、上海等少數一線城市外，目前商業地產供大于求的現象在很多二線城市非常明顯。根據有關部門統計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量已達5.64億平方米，同2013年相比增長率高達77%。在全球最活躍新建購物中心市場前20名中，中國城市占據半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。

當然，商業地產飽和是相對的，而非絕對。一線城市房地產市場逐漸成熟，市區土地資源已經十分稀缺，但部分新建居民區仍然需要建設商業地產。在二三四線出現了供應高峰，2016年城市綜合體總量供應大部分集中在二三線城市。

研究表明，二線城市的體量比一線城市高出了18%，可以看出，二線城市在經濟發展過程中，一是住宅產業高速發展帶來配套服務產業飛速發展；二是新型城鎮化的建設，人們對生活水平的需求和對生活的向往，催生了購物中心的整體業態發展和形成。

現在二線城市的商業地產發展迅猛，而且供應量遠遠大于接受量。但不得不指出的是，世界上一些發達城市并沒有這樣的增速和增量。有專家指出，現在市場的問題首先是總量過剩、結構不合理，其次是吸收量減少，包括已建的購物中心出現了招商難、空置率高，城市其他綜合體帶來的密集型問題和過剩的隱憂。

現在開發商盲目拿地，有的甚至是一兩年就要開業，但實際上零售市場反而進入慢增長的趨勢。兩個行業的不相稱造成了現在的形勢，因此受到行業同質化和電商沖擊，百貨業的利潤不斷下滑。

近兩年，商業地產的運營環境都不是太理想，雖然每個城市都有少數幾個成功的案例，但總體上來看，行業的競爭環境在惡化，經營難度增加，空置率增加，部分項目租金收益下降。

不少商業地產項目勉強維持，出租率僅有50%—60%的情況下被迫開業，大大低于行業75%—80%的開業平均出租率。而招商難也是比較突出的問題。對優秀商業資源的爭奪日益激烈，開發商被迫增加投入，進一步加大了運營壓力，開發商補貼商戶裝修款等現象也較過去增多。

“商業地產的同質化現象如果不加控制，將會嚴重制約行業的發展”，業內專家指出，同質化困境已經成為商業地產面臨的首要問題，但是這并不意味著商業地產就此沒落，“即使電商十分強大的美國，實體商業照樣活得很好，關鍵是找到一條適合商業地產發展的途徑”。

難抵資本群雄逐鹿

猶如一場盛大的“party”，商業地產吸引著越來越多的巨頭進入，除去原有的老牌商業地產商，中糧、遠洋、保利、萬科等“后起之秀”也陸續加碼商業地產的開發建設。據不完全統計，2015年僅北京就有近30個商業項目入市。

雖然整體市場環境不甚樂觀，但資本對商業地產的熱衷并未消減。截至目前，萬達商業依然是國內體量最大的商業地產運營商。截至2015年底，萬達商業擁有已開業萬達廣場總數133座，2015年新增26座；已開業購物中心總建筑面積達21.83億平方米，同比增長23.3%；已開業購物中心總可租面積達14.13億平方米，同比增長23.0%。

2015年，萬達商業投資物業租賃及物業管理收入為135.82億元，較2014年增長31.20%，主要來源于年內可租面積和平均租金的提升。投資物業租賃及物業管理實現毛利97.98億元，同比增長28.10%，毛利率為72.14%，同比下降1.75%。

從萬達商業披露的數據上看，商業地產運營的收益依舊可觀，其高于70%的毛利率足以秒殺其他住宅開發企業。有意思的是，保利地產、龍湖地產等擁有資金實力的巨頭也宣布逆勢加碼，試圖成為商業地產中的新攪局者。

嚴格來說，保利、龍湖等并非商業地產領域的新進入者。例如保利地產早在2009年便小規模開展了購物中心、酒店等業態的運營管理，但相對于其蓬勃發展的住宅開發業務來說，商業地產的體量一直偏小。而龍湖地產早在2003年就開始運營重慶的一個購物中心，但一直都是小步慢走，緩緩推進。

但眼下，保利、龍湖等企業的動作可謂來勢洶洶。截至2016年，保利商業旗下已開業運營13個商業項目，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區商業中心，總開業面積達百萬平方米。

無獨有偶，截至2015年底，龍湖商業已布局西部、華北和華東三大板塊，累計開業商場數量17個，開業商場面積近150萬平方米。但仍然讓人捏著一把汗的是，運營商業地產與開發住宅地產之間存在極大差異。保利、龍湖等在住宅開發領域擁有絕對優勢的開發商齊齊進軍商業地產，無疑是一個不可忽視的變量。

輕資產重運營

從整體上而言，中國商業地產的投資仍未降溫，無論傳統商業地產開發商如萬達、新鴻基、恒隆，還是住宅起家的保利、龍湖等，都試圖擴大自己的商業地產版圖，各路資本也都積極參與到這場商業盛宴。

按照公司規劃，未來10年，萬達要開發運營1000座萬達廣場。而保利商業計劃5年內實現在全國范圍內運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區商業中心的發展藍圖，經營管理商業物業面積逾1000萬平方米。

越來越多搶食者的出現，讓以萬達、保利為代表的商業地產運營商不得不做出戰略調整，要告別過去粗放型的擴張模式，更注重運營模式的精細化，重視消費體驗，甚至提出“輕資產”戰略。

據了解，保利商業的主要業務分為兩部分，一是商業運營；二是資產管理。關于商業地產對資金積壓的難題，保利商業相關負責人表示，一是采取租賃管理的輕資產模式，二是盡可能多地采取金融創新。

但作為擁有較長時間商業運營經驗的業內人士，第一太平戴維斯上海副董事朱兆榮認為，大量投資商業地產的風險還是很大的。“無論是開發商投資，還是其他投資人，抑或是以銀行為代表的債權人，最終總有一個機構要為商業地產買單。”

在他看來，從事商業地產的運營管理，經驗和人才的累積和培養是最核心因素，資本其實并不是最關鍵的。如果沒有足夠多的經驗和人力儲備，很難讓商業運營得到快速、持續的發展。

作為市場參與者，保利商業并非沒有意識到市場環境的變化。該公司副總經理方長斌表示，經濟增長放緩導致零售行業持續低迷，商業地產供需失衡存量較大，電商沖擊帶來消費觀念和方式的改變等，都是商業地產運營面臨的挑戰，但這并不代表這個市場沒有繼續開拓的空間。

目前，各家公司都在試圖通過多種創新，增強客戶體驗，加強線上線下互動，以開拓出商業地產運營和資產管理的全新格局。 “一個成功的購物中心一定是‘走心的，商業地產成功的奧秘，歸根到底是能夠抓住人心。” 仲量聯行亞洲零售地產首席分析師麥哲文表示，未來商業地產運營將更注重細節。

他說，做商業地產需要長期的養護，很難快起來，因為每個城市每個項目都存在極大差異，簡單復制并不能輕易取得成功。作為習慣了在住宅領域快速開發的房地產企業，最終能不能適應商業地產差異化的運營模式，將是考驗這些巨頭的全新課題。

亟需突破性創新

“房企要搶占商業地產這個市場的核心就是做出差異化的產品，否則在同質化競爭中容易出現風險。” 朱兆榮說。目前購物中心主要還是聚焦在購物和餐飲的環節，而真正讓購物中心成為一種生活方式的還比較少。

雖然商業地產整體過剩，但真正有特色的、差異化明顯的實體店仍然稀缺。由此可以發現，同質化造成招商難；而供應過大，又導致競爭激烈，讓投入成本高企，租金無法下降；再加上電子商務分流了部分需求，風險在不斷醞釀。

中國商業地產如何更好地發展？中國金茂副總裁、金茂商業總經理任艷華認為應該在三個方面多聚焦和思考。首先，商業地產最要快速解決的就是各級政府如何快速地推進有序地規劃。其次，要做線上線下的互通和互融，這是不可逆的大趨勢和必有的核心能力。

另外，商業地產應該從原來傳統的業態的規劃做大方向性調整，細分客群，適應消費的升級和生活方式的改變，加大體驗和社交黏性業態的布局。而在業務操作層面，要注重核心運營能力的打造和團隊的建設。

“中國商業地產必須進行突破性創新。”中化集團董事長、中國金茂董事長寧高寧對此表示贊同，他表示，“創新不僅僅是把樓改一下顏色，或者在里面搞一些特色活動。這種創新升級一定是革命性的，才能面對今天的市場競爭。”

寧高寧表示，如今的中國商業比較難做，國外商業業態是從百貨公司發展到后來的購物中心，再到分類的購物中心。而中國商業在發展并未成熟的環境下，突然迎來電商的沖擊。目前電商已遠超一般商業，成為一種新的生活方式。

他認為，商場不能只做“試衣間”、“展示間”，而要升級成為擴大消費型、娛樂型、體驗型場所。未來商業地產需要升級做一種新型業態，不能只做購物場所，而要做一個包含交際、體驗、社會教育的場所。

“現在商場里面純粹購物比例已經降低了，過去購物占60%，現在購物占40%，但體驗性元素增加了，更體現愉悅消費的本質。” 寧高寧說。