房地產開發貸款的貸后風險管理要點

郭世昆

從房地產貸款運作的全過程來看，貸后管理是貸款風險化解的最后環節和途徑。因此，對房地產貸款的貸后管理監控是十分必要的。本文將從貸后管理風險防控要點入手對房地產授信項目進行貸后階段風險管理，其風險防控要點從企業經營管理情況、財務情況、工程進展情況展開，最后通過銷售情況分析，避免貸款資金的挪用和項目銷售收入的挪用[1、2]。貸后管理這一階段主要工作是對貸款資金及還款來源進行后期跟蹤、監控，對不符合貸款合同規定的違規行為及時制止；對于嚴重違約的借款方要及時知會，必要的要訴諸法律，切實保護銀行利益，從而防范信貸風險。

一、房地產開發授信項目貸后經營情況及財務狀況分析

1.企業經營管理狀況監控。銀行信貸人員要對房地產授信項目進行全面的了解，對企業的整體運營的系統情況進行調查。一方面，要注意企業在日常的經營活動中是否出現顯著變化，是否出現隱瞞經營情況的現象及其他異?，F象；另一方面，對異常情況一定要調查和分析，找出問題根源。此外，還要關注借款人的管理水平，管理框架，人員變化，員工士氣及內部人員的道德風險對公司經營的影響。

2.企業財務狀況監控。財務狀況變化是企業經營情況還款能力、來源變化的直接反映。銀行應在貸款發放后定期收集企業的財務報表，關注并分析異常的財務變動及不合理的財務數據，加強財務數據的橫向及縱向比較，防止企業更改財務數據，此外還要審查企業與銀行之間的資金往來，核查企業對賬單，分析企業的近期經營情況，對異常資金劃轉進行調查分析。

企業的財務風險主要體現在以下幾個方面：企業不能按期支付銀行貸款本息；經營性凈現金流持續為負值；銷售額下降；存貨周轉率下降；短期負值增加不當；長期負值大量增加；企業不能及時報送會計報表或會計報表有造假現象；銀行的存款有較大幅度下降；到期無法歸還貸款本金，要求貸款展期等情況。

銀行在貸后管理監控階段，應及時整理、更新企業的相關信息，對于出現重大情況及時報告，并形成文字材料存檔。銀行信貸人員除了要從企業本身獲取信息外，還應努力從企業的外部機構，如合作單位、監管部門、咨詢機構、政府管理部門、新聞媒介等確定收集企業信息，主要信息來源的廣泛性、全面性、權威性及可靠性，以便于對企業的變化情況進行全方位的把握。

3.工程進度管理

當前房地產開發授信項目施工階段管理存在的問題，下面從工程進度管理、質量管理和投資管理三個重要方面對工程項目風險進行了具體分析。

（1）進度管理的基本原理。房地產開發項目進度管理是指對項目各階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系，根據進度總目標和資源的優化配置原則編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按照計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直到工程竣工驗收交付使用。

（2）進度控制。房地產施工項目正式開始后，必須監控項目的進度以保障每項活動按計劃進行，掌握各工程活動的實際工期信息，如開始時間，記錄并在貸后查訪過程中反映工期受到影響及其原因；預期到該工程活動完成尚需要的時間或結束的日期，這通常需要考慮剩余的工作量、已有的拖延、后期工作計劃的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延誤延期的控制。造成工程進展拖延的主要原因應包含以下兩個方面：一是承包單位自身的原因，二是非承包單位的原因。前者造成的工程拖延為延誤，后者造成的工程拖延為延期。

①工程延誤。當授信項目出現工程延誤時，監理工程師有權要求承包單位采取措施加快施工進度。如經過一段時間后，實際進度仍然對于預期且影響到項目按期竣工時，銀行信貸人員也應及時掌握相關信息，并及時核對工程款及材料購置款的支付記錄，審查延誤的主要原因，必要時停止支付工程款，通過房地產開發商及工程監理公司要求是施工企業整改或承延誤賠償。

②工程延期。對于承包單位以外的原因造成的工程延期，銀行信貸人員應高度重視并及時上報，同時審查各項工程款項是否支付到位，項目設計及施工計劃是否發生變更等影響施工進度的各種原因，同時要求房地產開發企業與監理公司出具延期說明及整改意見。

（4）投資管理。房地產項目管理中的投資成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格； 另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。

銀行信貸人員應掌握授信項目的工程結算情況加強對該項目的投資管理。對于銀行信貸人員還應積極配合工程業主對施工企業的工程價款結算管理，對于大額工程價款的支付，銀行信貸人員還應結合實際情況現場核實，并參與以下具體工程結算工作。

4.貸款資金及銷售回款的監控

（1）貸款資金使用過程中的管理。部分銀行現階段在探討如何建立專用資金帳戶對給借款方發放的建設貸款進行管理，以保證建設貸款切實用于申請貸款項目的建設，避免借款方任意支配和挪用所借款項。即使不能非常嚴格的控制借款方各筆款項的支配，至少對各筆款項的流向、數額有詳細記錄，一旦發現借款人挪用借款，或者有比較明顯的惡意透支、轉移款項的動向，銀行在掌握一定證據后可及時知會借款方，嚴令其停止違反合同的行為；在借款方一意孤行的情況下，可以訴諸法律，切實保證借款安全。

在貸款審批同意后，銀行經營部門應與房地產授信企業簽訂《房地產開發貸款和銷售回款資金監管協議》。授信經營部門在監控貸款用途時，應加強房地產開發項目建設過程中授信資金的撥付管理與貸款支用管理：

①按照借款合同約定用途、項目工程進度進行資金劃付。

②用于建設項目的其他資金與銀行貸款同比例支用。

③房地產貸款不得作為資本金、股本金和自籌資金使用。不得用于繳交土地出讓金。

（2）銷售回款管理。授信項目進度到銷售階段后，銀行信貸人員應及時監控項目的銷售進度并遵照授信審批要求收回銀行貸款。因為對于房地產授信項目的銷售回款一般為該筆授信的唯一還款來源，因此銀行信貸人員應重視對銷售回款資金管理，逐步收回銀行貸款，減少授信風險。

銀行信貸人員要對項目銷售定期檢查。要定期收集和借款人有關的貸款卡信息、網上預售信息、重大經營事件等各類客觀信息。項目銷售開始后，了解月銷售額、銷售資金回籠、本行按揭發放額及按揭比例和資金使用情況等信息。必要時，可要求借款人定期提供加蓋企業印章的項目銷售進度表。

5.項目抵押物的管理。抵押物作為房地產開發授信項目的最后風險屏障，通過對抵押物進行處置在一定程度上可彌補作為銀行信貸資金的還款來源，因此，銀行在辦理房地產開發授信項目時及在貸后管理過程中必須加強對抵押物的管理，降低信貸風險。

（1）押物管理原則。對于房地產開發授信項目應以項目土地使用權及在建工程作抵押，銀行信貸人員要親自辦理抵押登記手續，親自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他項權利證明書或抵押證書，確保抵押憑證的真實有效。根據房地產授信項目的特點，在貸后銷售階段，為配合項目辦理按揭貸款或公積金貸款，銀行將釋放相應部分抵押物的抵押權。銀行信貸人員應遵循以下抵押物的釋放原則：

①應落實先還款后解押，按照抵押物評估單價乘以解押面積計算應歸還貸款的金額。

②銀行經營部門應確保解押后抵押率不應低于初始抵押率，剩余抵押物能夠完全覆蓋銀行貸款本息，否則不予辦理后續解押手續或要求增減抵押物。

（2）押物管理要點。銀行必須要求其認可評估公司對抵押物進行評估，確認其評估價值。對于純土地抵押，授信抵押率應不高于60%，對于土地及在建工程、房地產作為抵押物，抵押率可控制在70%以內，銀行可根據項目實際情況降低抵押率的準入門檻以控制信貸風險。對于抵押物為在建工程或房地產的應辦理財產保險，且保額應覆蓋銀行借款，保險期限應覆蓋貸款到期日。銀行要加強對抵押物的監控和管理，銀行不應接受車庫、會所等變現較慢的抵押物，同時不能接受人防等不可售的配套公建部分作為抵押物。為防控信貸風險，銀行應先落實抵押再辦理放寬手續。

參考文獻：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏樂象、鄒建平.防范房地產貸款風險的對策與建議[J].金融與經濟，2005（11）.

[3] 中國人民銀行.中國貨幣政策執行報告（2007年第二季） [EB/OL].中國政府網http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，32（2）.

[5] 陳雙、郭平.房地產開發[M].人民交通出版社，2008：200-204.