地產行業營改增契機

文 《法人》記者 李立娟

地產行業營改增契機

文 《法人》記者 李立娟

李克強總理在今年“兩會”期間提出，將采取三項舉措進一步減輕企業負擔，其中一條即是全面實施營改增。在頂層設計之下，從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣。

5月11日，財政部下發《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》。通知明確，營改增后計征契稅的成交價格不含增值稅；房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

此外，通知還指出，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

2016年4月，同策咨詢發布的研究報告顯示，全面推開營改增試點主要包括兩大內容，一是將試點范圍擴到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業；二是將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。據測算，此次全面推開試點，年度減稅規模將高達5000億元。

效果初步顯現

同策咨詢發布的報告顯示，試點前后的稅制問題發生了較大變化。

首先，試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

其次，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

再次，試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

同策咨詢集團研究部研究總監宋紅衛在接受《法人》記者采訪時表示，自5月1日實施營改增改革以來，在一定程度上促進了商業地產的銷售，起到了去庫存的效果。究其原因，如果企業購買商業地產作為固定資產來核算的話，其增值稅可以作為進項在未來兩年內進行抵扣，這直接使得企業增值稅可抵扣部分增加，企業得到實惠。

因此，以前租用辦公場地的企業開始由租賃轉為持有，上海近期辦公市場的銷售數據也很好地驗證了這個觀點。

中研普華研究員曹慧就營改增政策對房地產行業的影響對《法人》記者說：“這一政策短期來看，會使得房地產行業稅負微降，長期看，可以有效刺激不動產投資需求，促進房地產行業的規模化，對房地產行業具有利好影響。”

宋紅衛同時認為，從以往試點的經驗來看，營改增確實能夠對行業起到減稅的效果。不過行業整體降稅并不代表每個企業都能降低稅負，具體情況還與企業自身涉及的增值稅稅率以及企業自身的財務管理水平有很大關系。

摸索中求解

“2012年開始的營改增稅制改革已持續3年，試點行業不斷擴大，影響范圍與力度也一直在不斷加大。”曹慧對《法人》記者表示。

本次全面推行之前，“營改增”試點已覆蓋交通運輸、郵政、電信業和研發技術、信息技術、文化創意、物流輔助、有形動產租賃、鑒證咨詢、廣播影視等現代服務業。本次則主要將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四大行業。

“營改增”毫無疑問是一場重大的稅制改革，影響著生產鏈條上越來越多的納稅人。這不僅體現在繳稅環節的數額、方式發生改變，更在于稅制的不斷完善，納稅人稅負的減輕。據國家稅務總局數據，我國“營改增”試點啟動以來，截至2014年全國已累計減稅3276億元。其中，試點納稅人因稅制轉換減稅1482億元，非試點納稅人因增加抵扣減稅1794億元。

2015年以來，“營改增”繼續擴大范圍且不斷調整。而此前試點中出現的問題正在被收集、被解決。國家稅務總局修訂并重新發布了《營業稅改征增值稅跨境應稅服務增值稅免稅管理辦法（試行）》，明確和規范了鐵路運輸、郵政和電信業跨境應稅服務的增值稅免稅管理。辦法結合“營改增”試點推行進度，在跨境服務類別中補充了郵政服務、收派服務和電信服務，并吸收了稅企雙方對原辦法提出的建議，在辦稅流程、備案資料等方面進行了調整和完善。

未來，“營改增”制度的完善和進一步擴大范圍仍將繼續，改革的紅利也將持續釋放。

“此次營改增政策推行的最大亮點就是從今年5月1日以后，營業稅將退出歷史舞臺，所有行業將全面實施增值稅。”宋紅衛對《法人》記者強調，作為不同產業環節層層抵扣的增值稅，終于可以實現全產業鏈條的抵扣，起到了增值稅的真實作用（以往由于部分行業未實施增值稅，造成行業間稅不能抵扣）。

同時，本次擴圍還把金融行業納入營改增的行列，因為金融行業增值稅實施起來比較復雜，稅基的考量也有一定難度，目前世界上對金融業征收增值稅的國家也不多，如果我國營改增試點在金融行業取得成功，對于世界范圍內其他國家的金融業增值稅改革也有很大的借鑒和參考意義。

就如何進一步落實此次稅制改革，宋紅衛對《法人》記者說，從此次政策推出到全面實施間隔時間不長，因此，很多企業還沒有來得及全面了解營改增的具體內容，尤其是公司的財務部門以及相關業務體系的人員，要好好研讀營改增方案，了解到計稅的變化以及未來報稅部門的變化。

營改增后還需完善地方稅負體系，對于地方主體稅種缺失的現狀，宋紅衛認為，主要的問題點在于：此次營改增后，部分稅由以前的地方稅變成中央稅，有可能使得地方財政比較緊缺，而地方政府本就在一定程度上對于土地出讓比較依賴，這樣的情況下可能加大對土地出讓的依賴程度。

地產行業影響幾何

談及“營該增”對房地產行業的具體影響，宋紅衛對《法人》記者解釋道：首先，稅制改革的進步，完善稅收鏈條，優化稅收結構，消除重復征稅，可以有效減輕企業的負擔；其次，有利于調整產業結構，促進第三產業的發展；再次，可促進行業財務規范化，減少傳統粗放式管理帶來的弊端，促進企業努力提高管理水平的同時增加行業公平；最后，對于全產業鏈來說，有利于稅負的整體減輕，但是對個體企業來說，稅負的增減要看企業實際情況。

宋紅衛認為，商業地產行業應該關注營改增之后的個重要問題。

第一，推廣費、廣告位出租收入均納入增值稅征稅范圍。比如，在一些商業中心的經營過程中，開發商會向進行推廣活動的商戶收取一定的推廣費用，另外對于商業中心外立面或內部的廣告位，也會另行出租給商戶發布廣告，收取廣告位租金。上述推廣費用和廣告位租金應按經營租賃服務繳納增值稅。

第二，免租期可能被認定為視同銷售。商業地產租賃經營通常會約定一定期限的免租期，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條的規定：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被認定為視同銷售的風險。因此許多開發商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，而改稱“裝修期”。

第三，開發商轉售水電適用何種稅率尚不明確。目前開發商從市政部門購買水電再轉售給租戶的，對于轉售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計算增值稅，還是按照經營租賃服務所適用的11%稅率計算增值稅，目前尚未有明確的規定，需要進一步向稅務機關核實。

第四，注意明確物業管理費的收取方式和開票主體。目前許多商業地產開發商給租戶的租賃合同中包含了物業管理服務內容，租戶不再與物業管理公司另行簽署物業服務合同。對于物業服務費的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發商支付物業管理費，由開發商開具發票；二是在租賃合同中明確開發商代物業管理公司收取物業管理費，由物業管理公司向租戶開具發票。

對于第一種模式，開發商既出租物業又提供物業管理服務，應從主業適用稅率，按經營租賃服務11%繳納增值稅，增加了開發商的稅務成本。相較而言，第二種模式更利于開發商的稅務籌劃，但因物業管理公司與租戶無直接合同關系，物業管理公司向租戶開具增值稅專用發票存在一定稅務風險。

關于房地產企業應如何應對本次稅制改革，宋紅衛表示，應強化企業的“納稅”法律意識，更加注重企業的財務管理能力、成本控制能力，整體提高企業的利潤水平，增強企業的綜合競爭力。

“營該增后，開發企業的成本會有所增加，在選擇施工合作企業的時候，除了企業資質外，還要將增值稅發票的出具作為重要的考量。商業地產開發租賃經營企業要注意商業地產的五大問題，有商業租賃物業的開發企業，在招商上要考慮到租戶的增值稅轉嫁能力，來提高企業盈利水平。”宋紅衛表示，企業要做好過渡期的準備，可以借鑒其他行業“營該增”的經驗，規避各種風險。

“目前，房地產行業營改增稅制改革之路困難重重，仍有待進一步完善和落實相關政策。”曹慧則對《法人》記者建議：

企業首先要明確稅務處理方式的差異。房地產企業的實際稅負，由于其業務模式、成本構成的不同，存在不同程度的差異，這是營改增稅制改革中必須明確的重要內容。

其次，明確材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限的問題。行業許多原材料供應商大多為個人、個體戶、小規模納稅人等，沒有或很難開具增值稅專用發票。同時，房地產項目分布的廣泛性，也加大了發票收集管控的難度。稅制改革需要明確此問題并提供相應的政策途徑。

最后，房地產項目周期較長，且成本與收入周期背離。可能導致營改增制度落實過程中，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配。這也是需要政策進一步明確并予以解決的問題。

改革如何進一步

對于改革如何進一步的完善，宋紅衛對《法人》記者建議，營改增使我國稅制的改革向前邁出了一大步，我們每個人都應該積極響應、支持營改增改革。而從稅制本身來看，營改增全面推行后，很多領域計稅及成本核算有了很大的改變，對于相關角色的專業度提出更高要求。

以工程預算為例，營改增之前，就是簡單的工程總額乘以一個稅率來計算，而營改增后，在預算的時候，不能確定能夠拿到哪些增值稅專用發票抵扣，并且要對每一項稅進行單列，因此存在很大的不確定性和復雜性。這就對企業財務人員提出更高的要求，同時也對稅務部門的人員監管提出更高的要求。

目前，我國已就房產稅的征收在上海和重慶進行了試點，監管機構會根據試點結果以及國家整體經濟調控的需要來后續推廣。從房產交易環節稅來看，我國在“去庫存”戰略實施下，在支撐剛需和改善需求的基礎上，進行了交易環節減稅的舉措，并且取得了一定效果。今后，要貫徹因城施策的方針，對于庫存較大的城市，適當地降低房產交易稅，促進樓市健康平穩地發展。

曹慧最后對《法人》記者強調，實施“營改增”改革是推進增值稅改革的重中之重，而房地產業及建筑業的改革則是“營改增”改革中最有難度的一部分。政府應該進一步優化稅制改革相關政策，強化稅制改革政策輔導。企業應該加強專業培訓和政策宣傳，加強企業財務管理與會記核算，相應地改變經營模式。