如何正確理解“不動產登記簿更換”

胡渝清+汪永明

《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據”，突出了不動產登記簿的法律地位和其在不動產統一登記制度中的核心地位。為此，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二章用了六條條款對不動產登記簿作了相關規定。在實際工作中，依照相關規范，當不動產單元依法進行分割、合并時，相應的不動產登記簿應及時更換。但在行政區劃調整或宗地局部界址變化（房屋等定著物并無變化）等情形下，相應的不動產登記簿是否也需要全部更換呢？如果把這些成千上萬套客體和主體權利并未發生實質性變化的房屋全部更換新的登記簿甚至讓老百姓全部換發新的權證，不僅工作量巨大，也給老百姓帶來負擔，同時，更容易因新、舊登記簿可能缺乏邏輯關聯而給登記機構帶來登記風險，進而給權利人造成不必要的損失。這個問題值得我們深思，建議國土資源部應盡快明晰。筆者認為，不動產登記簿應以不動產的客體和主體權利的實質性變化為依據建立分類更換模式。

一、不動產統一登記應以便民、高效為服務宗旨

建立不動產統一登記制度是貫徹落實《物權法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實施使這一制度得以落地。《條例》第一條就明確包含了“方便群眾申請登記是不動產統一登記的核心”和“保護權利人合法權益是不動產統一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強調了“方便群眾”的原則和遵循“嚴格管理、穩定連續”的原則，同時，也明確了“不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認為已完成機構整合的登記機構應盡快按照國土資源部“四統一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權利人合法權益得以保障”的工作目標來有序推進后續工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗我們不動產登記職責整合效果的標尺，也使黨的“三嚴三實”活動在工作中得以踐行。

不動產登記機構要實現“便民、高效”的工作目標，除工作人員要具備良好的業務素質外，還需要有先進的信息化技術作保障。在當前不動產統一登記信息平臺的建設中，如何做好不動產登記簿的準確記載和合理更換，從而保證不動產登記的穩定性和連續性是關鍵所在。

二、不動產登記簿應建立分類更換的靈活模式

不動產登記簿是不動產登記工作的核心所在。根據《條例》第八條：“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”之規定，不動產登記簿與不動產單元編碼建立了對應關系。由于不動產單元編碼不僅僅會因為不動產分割、合并而變化，也會因行政區劃等特殊原因發生變更，因此，不能簡單地采用“不動產登記簿隨不動產單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應視不動產單元編碼的變更類型建立不動產登記簿相對靈活的更換模式。

“不動產單元具有唯一編碼”實質包含兩層意思：一是指每個不動產單元的編碼是唯一的，不能重復，即一個編碼只能對應一個不動產單元，不能同時對應兩個或以上不動產單元；二是每個不動產單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因為即使不動產單元自身沒有發生分割、合并，但它的編碼也會因為行政區界線變化或宗地的分割、合并等情形而發生變更。可以理解為一個不動產單元在現勢狀態下只能擁有一個編碼，但在歷史和未來狀態下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動產單元編碼重復。另外，如果僅僅因為行政區界線變化而不動產單元自身卻沒有任何變化的，其相關權利信息不會隨著編碼的變更而發生變化。因此，筆者認為，只要不動產單元自身不發生變化，那么因其它原因導致不動產單元編碼發生變更的，不動產單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動產單元號的前后變更關系。

《不動產登記暫行條例實施細則》第六條：“不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿”和《不動產登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個宗地宗海一簿、一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁，填寫本數和頁數”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動產單元（房屋等定著物）的邏輯關系；其次，以宗地為單位進行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數個承載定著物信息的小盒子。那么，根據相關規定，當宗地的界址、面積等變化導致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時，只要不動產單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發生變化即大盒子尺寸發生變化，那么可以更換一個新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應該首先以“一個不動產單元一本”為基礎，只要不動產單元不發生變化，那么即使宗地發生變更需要更換登記簿，原登記簿內的所有不動產單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當然，簿-本-頁的內在邏輯關系需要用信息技術實現。另外，因行政區劃調整導致不動產單元編碼發生變化的，由于宗地及其上的不動產均未發生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質登記簿的落后地區，在以上兩種情形下會否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。

三、信息化平臺應與不動產權籍調查相適應

權籍調查是不動產登記的基礎，信息技術是不動產登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國土資源部頒布的《不動產權籍調查技術方案》中附錄A“不動產單元設定與代碼編制規則”明確了不動產單元編碼分情形的變更規則，為建立登記簿的分類更換提供了技術依據。如果采用登記簿隨不動產單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國土資源部制定“編碼變更規則”實屬多余。

不動產單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產單元代碼的位數。這充分體現了不動產單元代碼編制的層級性和靈活性。

代碼變更規則：不動產單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規定結合實際情況分8類情形分別制定了不動產單元代碼的變更規則（詳見《不動產權籍調查技術方案》）。總體原則是把不動產單元代碼分成四個層級，當發生變更時，只需變更對應層級代碼而其它層級的代碼保持不變即可，無需把四個層級的代碼全部變更。

根據以上，我們認為登記簿的更換也應該對照以上規定建立不動產單元代碼與登記簿的對應關系：宗地的登記簿對應第三層級宗地號；宗地內所有不動產的登記本對應第四層級定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當第一層級行政區劃和第二層級地籍區、子區的代碼發生變更時，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當第三層級宗地發生變化時，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內所有不動產單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動產登記本保持不變；三是當第三層級宗地發生分割且原宗地內的不動產單元將分別劃入新的宗地，則需根據新的宗地-不動產單元的從屬關系重新建立新的登記“簿-本”；四是當第四層級定著物代碼發生變更時，可只更換涉及變化的不動產單元的登記本，其它保持不變。

四、在信息平臺中實現登記簿分類更換的設想

綜上分析，我們認為不動產單元代碼不能作為不動產登記簿的強關聯。不動產單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動產單元并非一對一的關系，這是因為不動產單元即便是自身不變的情況下也會因為行政區劃等管理要素的變化而變化，因此，一個不動產單元會擁有歷史、現勢和未來不同階段的代碼，當然每個時期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實際上不動產單元代碼與不動產單元是多對一的關系。這就決定了我們在信息化實現時必須考慮到不動產單元代碼與不動產單元的多對一的實質特征，不能將不動產單元代碼作為不動產單元與登記簿的唯一關聯，否則就會出現只要不動產單元代碼發生變更，不動產單元登記簿也必須更換，進而可能出現不動產單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實現：

首先，分別增加宗地、定著物不動產單元的唯一標識。唯一標識采用不表義的流水號來體現，不動產單元自設立至滅失，無論行政區、地籍區、地籍子區、宗地是否發生變化，只要不動產單元本身不發生拆分、合并，唯一標識均不變化。建立宗地與定著物兩個層級唯一標識的隸屬關聯關系。

其次，不動產單元代碼與不動產單元唯一標識進行多對一關聯，以此體現不動產單元在歷史、現勢和未來不同時期的代碼。

再次，宗地不動產單元同登記簿通過宗地唯一標識進行一對一關聯。即使行政區、地籍區、地籍子區層級發生變化，導致宗地不動產單元代碼也發生變化，但由于宗地不動產單元同登記簿是通過唯一標識進行關聯，因此無需重建登記簿及其附屬的登記本。定著物不動產單元同登記本通過定著物唯一標識進行一對一關聯。即使行政區、地籍區、地籍子區、宗地層級發生變化，導致定著物不動產單元代碼也發生變化，但由于定著物不動產單元同登記本是通過唯一標識進行關聯，因此只需更改登記簿，無需重建登記本。反之，登記簿、登記本卻能通過唯一標識，查找到不動產單元在不同歷史時期的代碼，信息更加完整。

最后，不動產單元發生拆分、合并時，新的不動產單元編制新的唯一標識，重建登記“簿-本”。

王春敏/責任編輯