商品房逾期交付及辦證案件裁判大數據綜述

楊婕妤+何小鹿

本文依據中國裁判文書網2014年1月1日至2015年12月31日期間發布的裁判文書進行統計分析，遼寧省高級人民法院、大連市中級人民法院審理的大連地區商品房買賣合同糾紛民事案件共3025件，其中逾期交房類案件999件，占房屋買賣合同糾紛類案件總數的33.02%；逾期辦證類案件842件，占房屋買賣合同糾紛類案件總數的27.83%。逾期交房、逾期辦證兩類糾紛案件合計數占房屋買賣合同糾紛類案件總數的60.85%，如圖1所示。

一、關于兩類糾紛案件的基本情況

在數據統計范圍期間，逾期交房、逾期辦證兩類案件共涉及建設項目52個，分布的區域包括現轄內各縣（市）區，其中涉及逾期交房糾紛的項目32個，涉及逾期辦證糾紛的項目26個，兩類糾紛均涉及的項目6個。

逾期交房和逾期辦證兩類案件上訴率為100%，其中開發商上訴的共計20個項目，上訴率為38.46%；購房者上訴共計32個項目，上訴率為61.54%。在開發商上訴的案件中，二審法院改判或發回重審的有6個項目，發改率為30%。在購房者上訴的案件中，二審法院改判或發回重審的有9個項目，發改率為28.13%。另外，該兩類案件涉及遼寧省高級人民法院再審的有3個項目，申請人全部為購房者，裁判結果均是駁回再審申請，如表1所示。

在統計的32個項目逾期交房案件中，涉及交房條件爭議的17個；涉及違約責任爭議的13個；涉及免責理由爭議的5個；涉及格式條款爭議的3個；涉及合同解除爭議的2個，其他類爭議（如時效、不安抗辨權爭議等）各1個（注：有的項目涉及兩個以上爭議焦點，下同）。

在涉及交房條件爭議的17個項目中，關于建設工程“五方”驗收是否可以作為交房條件爭議涉及16個；關于房屋質量問題是否符合交房條件爭議涉及1個。在涉及違約責任爭議的13個項目中，關于違約金爭議涉及9個。由此可見，建設工程“五方”驗收是否可作為交房條件的爭議是逾期交房類案件的主要爭議焦點。在統計的26個項目逾期辦證案件中，涉及免責理由爭議10個；涉及違約金爭議15個；涉及時效爭議2個；涉及合同解除爭議1個，其他類爭議1個，如圖2、圖3所示。

在涉及免責理由爭議的10個項目中，關于“新規”作為免責理由爭議的涉及5個；關于第三人原因作為免責理由爭議的涉及4個；其他爭議涉及2個。在涉及違約金爭議的15個項目中，關于調整違約金爭議的涉及10個；關于違約金計算期限爭議的涉及8個。由此可見，逾期辦證案件中，開發商多會以非自身原因主張不承擔責任，且多會要求調低違約金比例，調整違約金的爭議是逾期辦證類案件的主要爭議焦點。

二、逾期交房糾紛之爭議焦點

鑒于案件的事實各有不同，不同當事人的代理律師對相同的事實提出的理由和依據也有差別，不同級別法院以及同一法院不同年份作出的判決也存在一定的差別，本文只提出產生爭議或法院裁判文書中關注的重要問題，避免讀者誤解個案的裁判觀點代表法院的統一裁判意見。

（一）交房條件爭議

1.商品房買賣合同約定的房屋交付條件為“商品房經驗收合格”或“經建設單位驗收合格并取得竣工驗收報告”是否有效。未經辦理完畢消防、規劃等驗收手續，是否可以認定購房者有權拒絕接收房屋。

2.“五方”驗收中缺少任何一方驗收合格意見時，是否符合合同約定的房屋交付條件，開發商是否應承擔違約責任。

3.在房屋驗收過程中，建設主管部門對開發商予以處罰的行為，是否可認定開發商取得的“五方”驗收合格報告不符合合同約定或未達交房條件。

4.住宅工程質量分戶驗收表可否認定為符合合同約定的“五方”驗收的交付條件。

5.經過“五方”單位簽字、蓋章的驗收合格報告，如果存在瑕疵，是否足以否定該驗收報告的合法有效性。

6.竣工驗收備案表的效力或證明作用。

7.房屋精裝修存在的質量問題能否作為拒絕接收房屋的理由。

（二）違約責任爭議

1.違約金爭議

（1）合同約定的逾期違約金，如果高于評估的租金標準，能否支持適當減少。

（2）購房者主張違約金過低，所涉及的舉證責任問題，應當由哪一方負責舉證。

（3）違約金計算期限：

①合同約定雙方進行驗收交接時，開發商應當出示合同約定的證明文件的，在開發商出示竣工驗收合格證明文件和實際交房日期不一致的情況下，應當以哪項日期為準起算違約金。

②對房屋何時能夠實際交付不確定時，購房者提出判令開發商承擔至實際交付之日止計算違約金的訴訟請求，能否支持。

③合同約定開發商可以郵寄方式通知購房者交房的，開發商郵寄送達交房通知，能否認定為違約金計算截止時間。

2.其他違約責任

（1）合同約定了違約金條款，購房者同時主張違約金和租金損失，能否得到支持。

（2）因開發商逾期交房而導致合同解除的，購房者可以主張的索賠范圍如何界定。

（三）免責事由爭議

1.開發商主張因特殊天氣及高考、達沃斯會議、全運會等原因影響施工進度，按照合同約定延期交房的，能否得到支持。

2.因市政配套基礎設施施工受阻，能否作為逾期交房的免責理由。

3.因地方政府工程質量驗收“新規”實施，能否作為減免責任的理由。

4.購房者在約定時間內未結清購房款，能否主張不安抗辯權。

5.合同約定因購房者人數眾多、開發商不能安排同時入住的，開發商能否作為減免逾期交房違約責任的理由。

6.開發商逾期交房后，在入住致詞中承諾給予購房者一定優惠，如果購房者在該入住致詞上簽字，能否要求開發商仍依照合同約定承擔逾期交房的違約責任。

（四）格式條款爭議

雙方“補充協議”約定開發商逾期交房時，購房者可在較短的限定期限內有權提出索賠和解除合同的，能否認定為格式條款。

（五）其他爭議

1.購房者起訴要求開發商依法交付房屋的，如果房屋的驗收合格期限無法確定，不具備交付房屋的條件，能否得到支持。

2.時效爭議。

三、逾期辦證糾紛之爭議焦點

（一）免責理由的認定

1.地方政府工程質量驗收“新規”作為免責理由的認定

（1）合同簽訂前新規實施，開發商能否以地方政府工程質量驗收“新規”為由主張免責。

（2）在合同約定的辦證期間“新規”實施，開發商能否以“新規”作為完全或部分免責理由。

2.因第三人違約、犯罪行為導致逾期辦證的，開發商能否以此作為免除違約責任的抗辯理由。

3.因其他綜合項目調整影響、搬遷、歷史遺留問題導致逾期辦證的，開發商能否以此主張免除違約責任。

（二）違約金的認定

1.違約金調整

（1）如合同未約定逾期辦證按商品房買賣合同糾紛司法解釋的規定計算違約金，法院對購房者申請調整違約金能否支持。

（2）合同已約定逾期辦證的違約責任，法院對購房者申請調整違約金是否支持。

（3）購房者無證據證明其實際損失，法院對開發商申請調整違約金是否支持。

（4）因新政實施，法院如何認定違約金調減。

（5）因開發商和購房者當事人雙方共同行為導致的逾期辦證，法院如何認定責任的承擔。

2.違約金計算期限的認定

（1）開發商提前交房后，發生逾期辦證的，逾期辦證違約金的起算時間自何時起算。

（2）合同約定的違約金起算時間不明確的，逾期辦證違約金的起算時間自何時起算。

（3）合同約定開發商自房屋交付之日起限定期限內僅承擔繼續辦證義務，逾期辦證違約金的起算時間自何時起算。

（4） 開發商在合同約定的辦證期限屆滿后繼續協助辦理產權證，逾期辦證違約金的起算時間自何時起算。

（5）在開發商履行完畢分戶辦證手續之日的基礎上，逾期辦證違約金的起算時間自何時起算。

（6）違約金截止時間以開發商完成哪些義務的日期為準。

（7）辦證期間新政頒布，計算違約金時是否應扣除新政影響的期間。

（三）其他爭議的認定

1.時效的認定

開發商逾期辦證行為一直持續，如何適用訴訟時效以認定開發商應承擔的違約金。

2.對于案涉房屋開發商因缺少竣工驗收備案手續，未進行初始登記等客觀上無法履行協助辦理產權登記義務的，購房者要求開發商協助辦證的訴訟請求，法院能否支持。

李求軍/責任編輯