大馬淘金夢重啟

李捷

在馬航事件的影響逐漸消退后，曾經房企熱衷的淘金熱土——馬來西亞再次熱鬧起來。

今年以來，包括碧桂園、雅居樂、新華聯等多個在當地有投資項目的企業，歷經兩年的盤整期后，重新啟動了大規模的推盤計劃。在業內人士看來，馬來西亞市場在亞洲區域的表現可圈可點，但在充滿機遇的同時也潛藏風險。

大馬項目陸續入市

每晚新聞聯播之后的黃金時段，有一段時長近2分鐘的3D效果紀錄片，通過碧海藍天白沙的夢幻效果，向人們展示關于未來生活的場景，碧桂園將此地命名為“森林城市”。

這也是距離碧桂園金海灣和鉆石城項目的熱銷時隔兩年多后，碧桂園再度通過大眾媒體釋放出馬來西亞項目的近況。

作為首個投資馬來西亞的中國房企，這是碧桂園在此地的第四個項目。據碧桂園相關負責人介紹，森林城市和金海灣項目位于馬來西亞的柔佛州，鉆石城和雙文丹項目則位于吉隆坡。公開資料顯示，金海灣在2013年為碧桂園貢獻了近70億元的銷售額，而鉆石城在當年開盤推出的近5個億的貨量，一個月內便售罄。此后，受到馬航事件的影響，在將近兩年多的時間里，盡管碧桂園仍然在海外市場開疆拓土，但對于馬來西亞項目甚少提及。

與碧桂園境遇相似的還有多個在馬來西亞進行投資的房企。記者注意到，在經歷了近兩年的“盤整”期之后，多家房企在今年紛紛開始動起來。

今年1月，雅居樂集團在海外的首個項目雅居樂滿家樂正式入市。該項目位于馬來西亞吉隆坡滿家樂豪宅區的核心地塊，由雅居樂和馬來西亞當地開發商辟捷集團共同開發，雙方分別持有70%和30%的股份。

項目定位于馬國本土市場，蓄客主要集中于吉隆坡本地中高端人群及少量歐洲及中東高端人群，計劃于今年下半年面向中國內地及香港地區市場推出專屬產品。

此外，新華聯地產相關負責人也表示，旗下位于馬來西亞的首個地產項目正在為月底的首次開盤進行著緊鑼密鼓的準備。資料顯示，2014年，新華聯以約3億元購買了馬來西亞依斯干達經濟開發區的4.73萬平方米土地，用地性質為住宅與少量商業。

教育移民仍有吸引力

較之于投資者對歐美房地產市場的趨之若鶩，亞洲房地產市場在業內人士看來，只是“局部有熱點”，而馬來西亞無疑是其中一個。

多位業內人士認為，馬來西亞的“第二家園計劃”比歐美國家的移民政策更加便捷，因此成為支持當地房地產市場復興的重要依據。

據了解，馬來西亞政府為鼓勵外籍人士長期居住而推出的“我的第二家園”計劃，以“低門檻、高效率”著稱。

據相關房企人士介紹，當地政府還給予購房者特別貸款優惠。比如，外國人購房申請貸款，一般可貸款50%-60%，貸款利率在4%左右。此外，馬來西亞的養房、轉售涉及的稅費也相對低廉。為了吸引更多投資者，馬來西亞政府還制定了“大吉隆坡計劃”，從2011年開始實施，政府規劃發展的7項龐大工程，推動一系列重建、改造、整治、美化計劃。除此之外，馬來西亞政府希望把柔佛州打造為吉隆坡之外的下一個潛力區域。

當地人士稱，這里的地價只是吉隆坡的1/3甚至更低，包括雙威集團、馬新集團在內的馬來西亞房企都在柔佛州持有大幅土地。

據公開資料顯示，國內房企投資馬來西亞，主要集中于兩處，一是柔佛州南部依斯干達經濟開發區（包括新山市），這也是碧桂園、富力、新華聯、綠地主要投資地。而在馬來西亞首都吉隆坡，碧桂園和雅居樂均有投資。

在亨瑞資本投資總經理錢晨光看來，馬來西亞的整體經濟形勢居中，緊鄰新加坡的優勢一直被津津樂道。“馬來西亞境內三種語言通用，且生活成本較低，一些國際學校的性價比很高。”錢晨光指出，從生活角度來看，馬來西亞的舒適度和便利性都無法與國內的一線城市相比，但從房產投資來看，兩三個小時的航程對中國南部幾個城市的吸引力會更大。

投資熱度已轉移

據世邦魏理仕統計，2015年亞洲投資者跨國投資總額再創新高，同比增長37%至624億美元。投向美洲的資本達224億美元，遠超其他區域，同比增長109%。

第一太平戴維斯華北區投資部高級董事紀綱告訴記者，從總體來看，美國、英國、澳大利亞、日本仍然是中國資本海外地產投資的首選目的地。過去兩年，對這幾個國家的投資占中國全部海外房地產投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。而資本的流向，同樣也為海外置業的購房人做出引導。

錢晨光告訴記者，目前國內的老百姓投資時，通常是“哪里熱門去哪兒炒”，首選的都是熱門城市。老牌的歐美資本主義國家由于經濟發展相對平穩，需求量大，投資在相對活躍的經濟體內，無論是對于資產的保值增值，都能夠有效降低風險。

另一位不愿具名的業內人士也表達了相似的觀點。在他看來，中國的投資者投資缺乏耐心，要求兩三年就見效，同時抗風險的能力也比較低，因此更偏向現金流非常好和更加穩定的房地產項目。“即使同樣具有移民優勢的兩個地方，歐洲的居留證和綠卡，在大多數老百姓眼中也可能比亞洲區域擁有更高的含金量。”該人士如是說。

紀綱同時指出，海外成熟市場的房地產市場與中國國內有很大的差異，因此國內的房地產投資者選擇投資標的時，投資收益的期望值根據當地情況進行調整。“從中長期的歷史數據看，海外地產投資年均7%-8%的回報就很不錯了。”

機遇風險并存

無論外界對于馬來西亞市場如何判斷，碧桂園集團董事局主席楊國強仍然對森林城市寄予厚望：“森林城市是我夢想中的城市典范，整座城市立體分層，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是無污染的架空軌道交通；每一天人們都生活在花園里，呼吸在森林里，愉悅在自然之中。”

碧桂園相關負責人透露，森林城市首批貨量已在2015年末推出并基本售罄，而市場仍處于持續升溫中，尤其是今年3月以來，購房人熱情高漲，不僅一次性購買多套的客戶比例高，而且客戶推薦購買率也刷新了紀錄。

雅居樂相關人士也透露，雅居樂滿家樂項目85%的成交客戶為當地高收入居民。分公司計劃于今年下半年陸續在中國內地城市開展推廣及銷售，因貨量有限，首批推廣城市僅限北上廣深。在采訪中，多位業內人士都指出，經歷了馬航事件的消化，在馬來西亞的項目也都頂住了各種壓力，在目前置業機會較多的情況下推出項目，顯示出一定的魄力，但并非沒有風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就表示，目前海外置業項目競爭很激烈，歐美發達國家的項目會對類似森林城市的產品形成競爭壓力，而且此類項目的亮點在于景觀優勢，但是否有較好的投資價值，存在不確定性。同時，國內大型主題公園興建后，可能會使得馬來西亞此類傳統旅游目的地的優勢喪失，這也是后續此類地產項目比較焦慮的。