政策的小船說翻就翻

2016-07-08 17:30:13曾慧娟

房地產世界 2016年6期

曾慧娟

今年上半年，一線城市在“限購”等嚴厲政策重啟后被“按倒在地”，合肥、廈門、南京、蘇州等二線城市“出線”，站上風口浪尖。

然而“風光”不久，二線樓市政策收緊風聲甚緊。南京已出臺房價“限漲”政策。蘇州、南京先后對土地拍賣設定最高“熔斷”限價，欲從“源頭”截斷房價高成本。合肥“限購”傳言沸沸揚揚。

或重啟限購

5月17日，蘇州市國土局官方網站稱，暫緩出讓相城區、姑蘇區和高新區的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發商的目光。同時，針對即將出讓的10幅土地，5月18日蘇州國土局發布公告：每幅所拍地塊將設置最高報價。如開發商報價超過政府所設置最高報價的，將終止該地塊的出讓，競價結果也將無效。

業內人士分析，5宗地包括準地王都撤回，說明政策方向已然清晰，樓市調控即將到來。

與此同時，還有傳聞稱蘇州市政府將重啟限購措施。據媒體報道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會議，主題就是穩定房地產工作。會議通過了限購方案，擬于近期公布并執行。主要內容包括，購房者須滿足繳納社保1年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房者居住證需滿1年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。由于是限購政策出臺的前夕，土地拍賣也暫停。

蘇州其實早在今年3月中旬已經出臺相關措施，限制房企隨意提價行為，規定申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。但此舉并未抑制蘇州房價上漲，于是近期傳出重啟上述限購傳聞。

如果真重啟，蘇州即將打響重啟限購的第一槍。自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。

不過進入2014年后，隨著樓市的下行和庫存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。

調控再升級

受蘇州調控升級的影響，易居智庫研究院研究總監嚴躍進預計，后續幾個二線城市或有收緊政策或者限購重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州7個城市的可能性比較大。

《21世紀經濟報道》稱，合肥市委書記吳存榮在5月兩次開會說到有關合肥房地產調控與監管，合肥房管局表示：“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。開發商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調控?！绷頁督洕鷧⒖紙蟆穲蟮?，目前合肥九個區的限購政策已草擬完畢，待市政府批準，而限購執行或以交易備案時間為準。

還有報道稱合肥或于6月出臺收緊新政。

今年4月1日，針對土地和房價的上漲，合肥曾出臺針對土地市場的調控政策：2016年城區商品住房土地供應同比增加15%以上，并實行差異化供地政策，通過調節土地供應穩定市場預期。在商品住房價格較高、價格波動較大的區域，增加住宅用地供應；在商品住房庫存量較大區域，減少或暫停住宅用地供應。適當控制商住混合用地和商業辦公用地供應量，保持房地產用地市場供需均衡。同時對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。

再比如，4月下旬，南京市出臺了“限漲令”：主城六個區以及江寧、浦口的新建商品房，申報均價在2萬元/平方米以下的，每年漲幅不得超過12%；在2萬-3萬元/平方米區間內的新房，漲幅不得高于10%；3萬元/平方米以上的項目，年漲幅則不宜高于8%。

雖然南京市政府出臺的“限漲令”讓市場有些意外，有房企還認為限制價格上漲有過度干預市場之嫌，然而分析師認為，以南京為代表的強二線樓市的確有些過熱，有必要去一去虛火。

那么，二線房地產政策會發生怎樣的轉變？易居研究院研究員曹倪娜向記者表示，針對市場火爆、房價上升較快的區域，地方出臺的“收緊”型政策信號明顯。

還有業內人士建議，對于樓市漲價，錢多地少、人多房少、供不應求是主要原因，要想有效平抑房價，政府需要打出組合拳。

搶房

樓市即將進行的調控，符合市場預期，是目前房價持續上漲下的一種有效應對策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房價上漲過快且無有效手段壓制的情況下，重啟限購2.0版本顯然是有積極意義的。

在北京房產圈當記者多年，看多了樓盤千人搶房的火爆現場?，F在，這一幕在名不見經傳的二線城市——合肥不斷涌現。在不少購房者看來，當下能買到房就是賺到了。

5月初，復地地產旗下位于濱湖新區的“合肥云谷”推出800套新房，意向認購者多達1萬人，于是復星方面采取了驗資的門檻來鎖定優質客戶，明確要求購房者需要攜帶銀行蓋章的近一個月銀行流水，且流水賬單余額不低于30萬元，并且還強調只能是一張銀行卡中。同時此次30萬元的驗資額只是針對在銀行無信用逾期記錄的，對于部分銀行信用逾期超過1次的購房者，需要準備余額不低于130萬元的銀行卡，否則將不能參與驗資。即便是這樣，最終參與搶房的還有5000多人。

據當地媒體報道，合肥樓市的火爆甚至滋生了一些傳說，諸如某新盤未正式面市就已經被關系戶消化完畢、有的新盤銷售人員將客戶分為“關系戶”與“平民”等。

搶房的結果導致該城市樓市成交量暴漲、庫存急劇下滑，房價上漲。

去年11月，濱湖區新房價格不到9000元/平方米。今年二三月份濱湖房價出現暴漲，其中二手房價格多數維持在1.6萬元/平方米左右。相比去年購買時的價格接近翻了一倍，而這僅僅用了4個月時間。此外，濱湖區一些帶學區房的二手房價格已經賣到2.1萬元/平方米。

合肥搜房網最新數據顯示，位于高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達 41.18%；位于廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%；位于政務區的置地廣場柏悅府項目漲幅為30.43%。就連位置較偏遠的北城漲幅也達到 1500元至2000元/平方米。