萬科的美國之行

袁秀麗

進入2016年，萬科在美國的聲音不斷傳來。不僅接二連三有新項目簽約，更是從房地產開發，擴展到了房地產投資管理。目前，萬科在美國的房地產項目達到9個，這距離萬科進入美國僅三年的時間。按照萬科董事會主席王石的說法：“萬科在美國發展出奇順暢。”

美國項目頻落地

6月1日下午，萬科和美國Brightstone Capital Partners聯合宣布在紐約建立一個全球地產投資管理平臺“Brightstone”。該平臺由美國地產資深人士鄧洱文、李德和江悅瀚作為共同合伙人管理。

據該公司的新聞發言人法隆（Bill Fallon）公開表示，“該公司將專注于現有房產。”這和萬科以往主要投資房地產開發不同。

萬科和三位共同合伙人的承諾資金將會用于購置全球主要市場的高品質物業。此舉意味著萬科在美國已經從房地產開發，擴展到房地產的投資管理。

在5月11日的“西雅圖日”活動上，萬科與美國房地產投資和開發公司Laconia Development簽約，雙方將共同在美國西雅圖市核心地段開發建設一棟43層的出租公寓項目。該項目也是萬科在美國落地的第九個項目。

同樣是在今年3月2日，萬科（美國）控股聯同Slate地產集團及Adam America，以1.16億美元（約7.6億元人民幣）收購了曼哈頓中城的一幢大樓，這是萬科在紐約開展的第四筆交易。此次萬科收購的大樓建于1898年，計劃將該大樓改造城現代化公寓。

此前不久，萬科聯合Slate地產集團及Adam America地產公司斥資近5000萬美元，收購了紐約布魯克林內文斯街10號項目，還共同投資了Park Slope neighborhood第一大街251號項目。

以上不難看出，2016年是萬科在美國的發力之年。進入美國的前兩年，萬科只在美國舊金山和紐約與美國開發商合作投資了兩個項目。直到2015年后，萬科在美國的投資項目數量才開始快速提升。

據不完全統計，萬科在美國的九個項中，有八個為住宅項目，一個為商業地產項目。從項目來看，萬科在美國新增地產項目，主要是在美國核心城市，比如紐約和舊金山。其在美國紐約的“東53街100號”項目于去年10月底正式開售。“東53街100號”項目獲得了來自中國工商銀行美國公司的開發貸款，這也是工商銀行在紐約發放的第一筆房地產開發貸款。

牽手美國大房企

至今為止，距離萬科首次進軍美國樓市僅3年時間。按照萬科董事會主席王石的說法：“萬科在美國發展出奇順暢。”

2013年2月，萬科首次進軍美國市場，簽約參與鐵獅門地產公司（Tishman Speyer Properties） 發起的一個在舊金山的高檔住宅項目。

也就是在同一年，萬科美國公司成立，總部位于紐約，通過統計不難發現，萬科在美國主要以股權投資合作的方式和美國知名開發商合作。

對此萬科（美國）董事總經理李凱彥就曾表示，萬科在美國的策略是與當地開發商合作，重視當地開發商的價值，未來將繼續在當地投資，尋找機會及合作伙伴。

不僅選擇與當地開發商合作，萬科美國團隊也是完全本地化，“人員配置精干完整，包括了投融資、財務稅務等人才。”萬科美國公司總經理李凱彥介紹說，萬科美國公司至今也僅有十幾名員工。

鐵獅門地產公司是萬科進入美國的第一位盟友，它是全美最大的商業地產公司，在全球管理著325個項目，旗下物業總值542億美元。

“鐵獅門是一家全球領先的房地產企業，同時也是一個非常值得信賴的合作伙伴。”王石曾這樣評價鐵獅門。

2013年，鐵獅門總裁兼聯合首席執行長斯派爾曾透露，萬科在美國尋找合作伙伴時一直采取小心和審慎的策略，兩家公司經過了兩年的談判才達成協議。

可見，萬科對于合作伙伴的挑剔。而此后與萬科合作的美國房企實力，也均不可小看。其中與萬科合作開發西雅圖項目的美國房地產投資和開發公司Laconia Development，是美國西海岸提供全方位服務的房地產投資和開發公司，在美國各地有四十多年的開發經驗。

“很多企業在美國都交了一些學費。美國體系比較復雜，法律健全分工明細，專人做專業的事，國內地產商有國內成功的慣性思維，經常遇到延誤、阻力。到美國做地產開發，最好要結合當地的一些合作伙伴，避免走過大的彎路。”亨瑞集團總裁鄒亨瑞如此提醒出海的房企。

另有當地業內人士表示，美國商業地產對于中資資本而言，介入有一定難度，合作也需要充分的溝通與時間成本。

國際化是長遠方向

除萬科之外，據不完全統計，萬達、保利、綠地等在大批中國房企也均登陸美國市場。事實上，今年以來，中國企業在美國的收購行為引人注目。

今年5月底，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR收購了紐約曼哈頓美國大道1285標志性寫字樓項目，總價為16.5億美元。

今年2月，中國安邦保險同意斥資 65億美元收購美國奢侈酒店集團，該交易也將創造史上中國內地買家收購美國房地產的金額之最。

RealCapitalAnalytics是當地一家交易追蹤機構，其數據顯示，今年以來，中資企業已經完成和正在進行的美國商業房地產收購交易達47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元），中國投資者儼然成為了美國房地產最活躍的國際買手。

與此同時，中國客戶已經成為了美國地產市場不可忽視的力量。作為中國最大的房地產開發商，萬科擁有的中國客戶也成為美國地產公司所需要的資源。

不過，鄒亨瑞表示，有些國內企業開始的想法是賣給國內投資人。實際上可能每個地方最多三分之一房子賣給國內。根據美國市場來設計房型和市場更合理。綠地現在銷售大部分都是本土化，萬科在舊金山項目大部分是當地銷售，這樣能更好地適應市場變化。

但另一個事實是，自從2009年開始，美國房地產市場一直處在上升周期，而今美國當地的商業地產投資環境似乎已經開始退潮。

RealCapitalAnalytics數據顯示，2016年前4個月，投資者購買了總值1359億美元的商業房地產，低于去年同期的1714億美元，同比下跌26%。

灼識咨詢執行董事趙曉馬表示，美國的土地資源相對豐富，買土地和當開發商都沒有特權，因此，想在美國尋求暴利不太可能。

2013年萬科首次進入美國市場，與鐵獅門合作時，王石曾表示：“進入美國市場，我們也是帶著學習的目的，希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗。”

在李凱彥眼里，萬科進入美國市場應該包括以下目的，一是協助萬科學習，比如業務多元化的能力，新興的商業模式、先進的技術和工作方法；另外則幫助萬科獲得全球商機，以及利用美國市場幫助萬科實現均衡資產配置的作用。

“萬科正在進行積極轉型。國際化是萬科的長期發展方向之一。” 萬科總裁郁亮如此表示，在紐約建立的全球地產投資管理平臺“Brightstone”將增強萬科在海外的投資布局能力，有助于公司整合全球資源。

似乎可以預見，當初抱著學習目的而來的萬科美國之行，2016年在眾多項目的助推下，似乎開始真正啟航了。