工三易主，世茂今后怎么玩“商戰”

張佳竹

世茂工三項目是世茂百貨進軍北京的首家商業門店，一度雄心勃勃，想成為世茂旗下商業項目的代言，卻在幾年后“慘遭拋棄”。

5月16日晚間，世茂股份發布公告稱，向樂視控股轉讓世茂工三項目。業內分析認為，由于規劃業態過于零散，導致項目品牌印象模糊，經營不盡如人意或是其成為“棄子”的原因之一。更深層次的，則是劉賽飛上任世茂股份總裁后，跨界整合優質資源，領導世茂股份轉型的體現。

工三易主后，世茂要怎么玩商業地產？記者就相關問題致電世茂集團，但截至發稿仍未得到回應。

經營不善遭拋棄？

據記者了解，涉及此次交易的財富時代公司和新世紀公司的注冊地均位于北京。財富時代公司主營業務為房地產開發等，其截至2015年末的總資產為40.68億元，凈資產25.65億元。后者主營業務為銷售食品、園林綠化服務、投資管理等，其截至2015年末的總資產為2.60億元，凈資產為4597.51萬元。這兩家項目公司旗下的資產包括位于北京商業地產項目——世茂工三。

公告里注明，此次交易價格分別為29.20億元和0.52億元，合計為29.72億元。而并非此前有消息稱的26.5億元。

對于此次出售北京繁華地段商業資產的原因，世茂股份公告稱，此次股權交易充分體現了公司商業地產資產管理的戰略思維，通過出售部分培育成熟的商業地產，進一步優化公司商業資產結構，實現商業地產的資本增值。

顯然，世茂方面十分看好此次交易的前景。

世茂工三是世茂集團斥資30億元打造的集世界頂級品牌商業、甲級寫字樓于一體的市中心高端綜合體。位于北京三里屯核心區，緊鄰使館區、朝外商務區、朝陽公園和CBD等黃金區域，位置絕佳。

然而，與一街之隔的三里屯太古里比起來，世茂廣場（工三項目中的商業部分）可謂門庭冷落。即使是周末，整個商場的人流依然少得“可憐”。

該廣場分為地上四層及地下一層，其中地上由旗艦店/主力店、零售店鋪、中高檔餐飲等商業業態組成，地下一層由超市、零售店鋪及食街組成，實際建筑面積為5萬平方米。

“為了保證用戶體驗，商鋪面積不能超過60%，最終實際租賃面積僅有2.6萬平方米，導致商業可發揮空間狹小”，中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，商業部分最初被定位為傳統百貨業態，2013年又轉型購物中心，陸續引入無印良品、UR、MR.X（真人密室逃脫）、艾米電影街、愛慕旗艦店等時尚品牌。

經過改造，走精準路線的世茂廣場雖然有明顯起色，但迷你的體量與傳統百貨式的內部構造讓世茂廣場難有太大發揮。即使品牌大量換血，仍未成功吸引客流，與三里屯太古里、僑福芳草地等地標性商業相比差距明顯。

作為一家發展近10年的商業地產開發運營商，世茂股份2013年的租金收入僅為3億多元，在其超百億的總營業收入中占比僅為4%；2014年租金收入4.3億元，2015年租金收入同比微漲，僅為4.78億元，各占當年總營業收入的3.4%和3.2%。

下滑的租金收入占比以及對世茂股份微弱的業績貢獻，不能使大股東滿意。這或許正是世茂急于“擺脫”工三項目的原因。

公開資料顯示，世茂工三項目整體于2011年9月交付使用，至今運營不到5年時間。

未來發力社區商業

“對于世茂來說，此次交易也許僅是一個開端。未來，世茂方面對資產結構有可能還會繼續進行調整。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，工三易主可以看做是劉賽飛上任后世茂轉型的一步棋，未來，世茂股份或許將轉變為以客戶需求為核心的開發模式，而不僅局限于以土地資源為主的盈利模式，最大程度挖掘客戶的需求，使之成為源源不斷的利潤來源。

“世茂股份現在更多地將重心放在打造社區商業——Mini mall上，這是劉賽飛上任之前，世茂股份為其商業地產規劃的新的發展模式。” 億翰中國分析師魏峰表示。

按照世茂股份對外透露的說法，其定位的Mini mall和其他的購物中心有極大不同，最為明顯的就是面積只有1萬平方米，對企業的資金占用量非常少。這樣的產品模式將有利于其以輕資產模式占有一二線城市的消費市場。

世茂集團商業管理公司一名高管曾在接受媒體采訪時透露，開發Mini mall，不僅因為開發和運營成本都比普通的Mall要低，更是因為Mini mall的近身服務很容易獲得客戶數據，如果有大數據的話，就可以分析出客戶的很多種消費行為，迅速調整商業業態。

對該公司來說，它還是社區O2O的最好線下入口。社區O2O的內涵里，線上是最簡單的，難的是線下驅動。而線下驅動，恰恰是Mini mall將具備的能力。它的空間帶來的體驗和很多很強的隱性服務，驅動業主，進而發生線上消費的可能。

世茂商管公司常務副總經理吳艷芬透露，力爭在2018年內建成30-40個52+Mini mall項目，涉及上海、南京、武漢、深圳、大連、西安等15個城市。

悄然轉型？

2015年，在劉賽飛上任之初，世茂股份就曾公開表示要進一步探索“多元協同”發展路徑，跨界整合優質資源，聯合集團內多元業態及外部多領域合作伙伴，包括集團內的星級酒店、高端醫療、高端商業等。

世茂股份也的確自2015年起開始積極調整業務結構，加快商業地產業務的優化步伐，去年成功轉讓院線業務。此次與樂視的交易也被看做是它整合資產轉型的進一步動作。

世茂集團品牌部相關人士在接受媒體采訪時亦表示，世茂的資產整合尚未結束，對于一些非核心項目，公司都會考慮以出售形式來進行資產結構的優化。而非核心項目不僅是商業地產項目，也有可能是住宅項目。

“雙方后續在影視娛樂、酒店休閑服務等方面，都有合作的可能性。”易居智庫研究總監嚴躍進認為，在激烈的市場競爭環境下，部分房企與其他行業公司進行跨界合作，有利于實現復合型發展，提升企業盈利水平。