中原地產上市擱淺背后

龔小鋒

房產中介行業的市場格局可以用“北鏈家，南中原”來形容。如今，“內憂外患”之下的中原地產充滿了變革之際的焦慮。在外，不但有鏈家地產等對手步步緊逼，對內，還有股東分歧帶來的上市遇阻。

受到大股東之一王文彥的阻撓，從去年開始啟動的中原地產上市計劃，再次擱淺。中原地產的兩大股東，王文彥和掌門人施永青之間的矛盾，也被再次擺上臺面。

上市計劃再次擱淺

王文彥和施永青的矛盾，在房產中介圈并不是秘密。

兩人于1978年白手起家創辦了中原地產，從兩個年輕人合開的一間簡陋的辦公間，到如今擁有5.6萬員工的中介巨頭，中原地產30多年的迅速發展過程中，兩個創始人的不和也貫穿其中。

早在1992年，王文彥就選擇退出中原管理層，僅保留繼續持有45%的股權。當時就有評論指出，王文彥退出中原管理層的原因，與施永青在性格、工作作風、用人方針等方面的分歧有關。

尤其在上市問題上，兩人也始終無法達成共識。最初，兩個創始人擁有公司各50%股權，后經施永青提議，兩人各自出售自己5%股權給中原另一資深員工，現任中原地產亞太區總裁黃偉雄。從而形成目前中原地產施永青、王文彥各45%，黃偉雄10%的股權占有結構。

按照香港的公司章程，要完成上市計劃，必須要有公司75%以上的絕對多數同意，才可以進行。而占據45%股權的王文彥不同意，上市一事也就無法實施。

施永青近日表示，王文彥提出，要成立一家控股公司，與他每人各占一半股權，日后控制上市部分，而該控股公司輪流“坐莊”，每人當一年主席。而且王文彥認為，上述條件是公司上市的必需條件，沒有這個條件就不同意上市。

“這種方案并不符合現代企業的管理模式，每年換管理班子，很容易造成管理混亂，相信港交所、小股東及中原管理層都無辦法接受，同時香港上市委員會也是不會批準的。”施永青說。

實際上，中原的上市計劃輾轉反復多年。施永青早于2004年就提出登陸資本市場的計劃，也因王文彥阻撓，叫停多次。

施永青稱，曾提出向王文彥收購其持有的45%中原股份，而王文彥拒絕出售。

他表示，開始推動上市時已明白困難重重，因為他很熟悉王文彥的為人，其稱，公司最需要資金時，王文彥不愿意幫公司，最壞打算是向法庭申請清盤，由法庭決定誰管理公司。

資本戰爭

刺激中原重啟上市計劃，最大競爭對手鏈家或許是直接導火索。自2015年以來鏈家就不斷進行擴張合并，“所到之處每個區域都刮起一陣擴店旋風”。

面對著對手如此強勢的擴張，“中原被驚醒了”，甚至驚動了中原的兩位創始人——施永青和王文彥。

施永青在香港素有“地產教父”之稱。原本，施永青捐了45億元，并已經退位5年專注慈善。2011年初，中原地產再度宣布，黎明楷接任中原集團主席職務，施永青再度退居幕后，僅協助集團制定經營戰略，不再參與日常管理工作。

但在去年，面對鏈家的瘋狂攻勢，退居幕后5年的施永青重掌大權，擔任中原集團主席兼總裁。離開了23年的王文彥重新回到中原擔任董事一職。

早年的北京、上海、深圳等一線城市房地產中介行業，源于香港的中原地產是老大。公開數據顯示，2014年之前，中原地產在內地無論是業績還是規模都是中介行業的第一。

但情況在2015年開始發生變化：先是內地有互聯網+性質的搜房網、Q房網、愛屋吉屋、房多多、平安好房、好屋中國等一手代理和二手中介涌現。之后，鏈家開始發力，在各大城市大規模收購其他同行。

根據鏈家此前透露的數據，截至2015年11月16日，鏈家門店已經達到5000多家，經紀人有8萬多名，2016年預計銷售額達6000億元。而相較之下，此前中原地產中國大陸區主席黎明楷透露，中原目前在內地的門店量是將近1600家。

鏈家甚至直逼中原最強勢的城市——深圳，這引起了中原地產強烈的反彈。2015年7月9日，左暉在出席深圳房地產協會年會并回答媒體采訪時表示：“我盡量做到深圳第一。”

左暉的目的，顯然是要動搖“南中原”的市場地位?！爸性谏钲诘拈T店是400多家，鏈家的門店數量現在也已經在400至500家了。”黎明楷說。

在中原地產上市擱淺之際，其港式打法也被左暉拎出來“吊打”。“我們的行業，在過去的十幾年里，被港式打法變壞了，港式打法不就是教你怎么騙人嗎？我覺得這行業所有的話術都是錯的。”鏈家地產董事長左暉近日的一次講話中提及。

此后施永青也進行了反擊，“鏈家的人海戰術、規模化，讓前線的人員生存的空間更小，做起生意來比以前拼命，但是平均收入仍是在降低?！睂τ诙咧g的口水戰，近日中原和鏈家兩方人馬頗有開撕的架勢。

不過，不少北京業內人士也表達了對鏈家兇猛態度的不滿，有自媒體人撰文“施老的謙遜與暉總的傲慢”，表達了對于教父施永青為人謙遜溫和的好感。此后，此篇文章遭遇了公關刪文，有中原地產一名人士感嘆，“他們公關相當瘋狂?！?/p>

但鏈家兇猛的打法確實帶來了直接的效果?！版溂业娜藢嶋H上頗有狼性，經常是只要有房源，就會帶著人去看房?！币幻薪樾袠I的分析師表示，而中原的人很斯文，達到一定匹配度才會帶客戶看房，這樣給人一種感覺是，鏈家的房源很多。

如今，擺在中原面前的問題是，由于未上市，資本將難以在與同行競爭中搶占有利局勢。目前具有規模的地產代理公司中，世聯行、易居中國等都已經完成上市，搜房網、愛屋吉屋等線上平臺背后也有雄厚的資本。

中原若依靠自有資金發展，在缺乏金融杠桿的情況下，將很難與資本實力雄厚的對手對抗。而鏈家，盡管遭遇了上?！?23事件”，但其在資本市場融資仍然受到追捧，募集了70億元資金對賭5年內上市。

利嘉閣替代出場

施永青等中原地產高層近日都傳達出一個態度，中原現在主要工作不是跟王文彥“鬧離婚”， 管理層沒有時間去搞內耗，而是面對市場挑戰，提升競爭能力。

雖然中原集團上市被擱淺，但施永青有意把子公司利嘉閣地產上市，日前已經在利嘉閣地產的內部會議宣布相關計劃。據悉，利嘉閣地產股權全部由中原地產持有，因此沒有王文彥的限制因素在，只要中原董事會通過，便可以啟動上市。

利嘉閣地產業務主要集中于香港物業市場的地產代理服務，近年為配合發展迅速的樓市，利嘉閣地產除積極拓展住宅部網絡之外，也致力發展工商鋪市場及全力開拓海外市場，同時也為內地、香港、澳門三地客戶提供地產代理服務。

對于利嘉閣的上市估值，施永青表示，以競爭對手美聯物業現時股價表現計，利嘉閣應該值美聯市值的2/3。粗略估計，利嘉閣市值約在10億港元上下。

施永青強調，利嘉閣上市并不是為了套現，是希望給利嘉閣多一個出路，“最快今年年底前公布配售股權的詳情，初步計劃配售不超過25%配權予員工，而且會以市值半價售予員工”。

對于中原地產或利嘉閣上市，施永青都對外展現著比較從容的姿態?！澳苌鲜挟斎桓?，不能上市，我們這30多年也一直沒上市，一樣可以發展得很好”。

他還解釋稱，并非缺錢才要上市，而是要增加公司資金來源。在他看來，“鏈家的規模是中原的一倍以上，但鏈家手持30億現金，中原也有20多億現金，能夠支持鏈家一半的規模”。

持久戰

盡管施永青口口聲聲說要與大股東王文彥鬧“離婚”，但他清楚地知道現在最重要工作是展開變革。

施永青不得不逼中原去檢討，在組織架構上、報酬制度、管理系統等方面是否落后。“我們的管理人員經過鏈家的沖擊之后，頭腦都清醒了一點。我們沒有放棄，我們是準備打一場持久戰”。

施永青甚至很清醒地說，“我們是沒有條件去打敗鏈家的”，“客觀一點說，我們從資源、資金、現有的管理班底，都跟鏈家是有距離的，所以他們的優勢短期里面是一定會出現的”。

但鏈家的發展模式風險程度不小。施永青稱，在一些有利因素面前，鏈家押對了，而且他們經過高速擴張之后的市場占有率、總業績都會很快地上去。但接下來會不會有持續的發展，則還需要長時間的觀察。尤其是一旦大環境出現變化，鏈家就可能出現一錯全部都錯的局面。

“打敗鏈家不是我們的目標”，施永青表示，和鏈家之間的較量將是一場持久戰，不會在短時間內大決戰，2016年也不會是中原和鏈家的決戰年。

據黎明楷此前介紹，2015年，中原做了很多內部工作，“這一兩年內部效率的提升比過往十年都高”。而今年則被定義為“提高效率年”，要把這一理念貫徹到所有的工作環節。

面對鏈家的強大，中原開始加速建大金融、大數據和大平臺。對應鏈家的自如客，中原著手“中原好房子”020平臺，將在33個城市全面鋪開。此外，中原還成立金融服務中心，并致力于做好大數據。

尤其是房地產金融的布局，中原地產目前更多是通過和金融機構合作，其寄希望于利用自有資金加大投入，以獲取更大的利潤空間。

黎明楷曾指出，如果順利上市，中原地產會在發展策略上更加進取，公司將利用募集資金加快城市擴張，加強在互聯網的布局，以及包括在一些城市增加實體門店， 加大公司線上平臺的開發與推廣。