央企重金砸地　爭的是話語權

龔小鋒

在央企砸地王之際，民企更多成了陪跑對象。近期，世茂88億元拿下南京一塊地。為了奪得土地，世茂集團董事局副主席兼執行董事許世壇親自督戰，他在現場雙手合十祈禱的神情被拍下，成為解讀民企拿地辛酸的一個例子。

房地產企業正在涌向一二線城市，進行避險式扎根。有著資金成本優勢的央企和國企成為制造地王的主流。為了不再重組中被打包收走，電建，魯能，葛洲壩等房企正在大肆拿地，并創下多個地王紀錄。

地王央企造

6月2日下午3時，備受矚目的龍華上塘A816-0060宗地最終賣出了83個億的天價，結束了這場“無聲的暗戰”，折合樓面地價5.6萬元/平米。而如此大手筆的買家，正是由中國電建與披了個小馬甲的中國金茂組成的央企聯合體。

“我之前就有預感。這個地，不是新東家拿，就是老東家拿，果不其然，老東家電建地產拿地了?！币幻吐氂陔娊ǖ禺a的深圳房企人士表示，電建地產出價比第二名多了9個億，真是鐵了心了。

據了解，在18家參與投標的企業中，多家央企報價均在70億元上下，其中第二名葛洲壩報價73.5億元，與中國電建相差近10億元，第三名為招商地產，報價70億元。而同樣到場競標的萬科和龍光，則報價只有57億元和56億元，均可謂相去甚遠。

這宗地塊的“彪悍”之處在于，這已經是2014年以來在深圳出現的第五宗地王，而且和2014年的龍華住宅地王相比，19個月間，地價漲了兩倍多。

上海土地也是央企繼續擔當土地市場主角。6月1日，上海迎來6月土地首拍。信達、保利、金茂電建聯合體、中鐵建、中鐵、華潤、招商等7家央企紛紛上陣。電建金茂聯合體更是和信達“廝殺”到最后一輪。

最后，央企信達地產以總價58.05億元力壓金茂電建綜合體，拿下上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價37248.58元/平方米，溢價率306.53%，創該區域單價地王。

信達競拍的兇悍讓人嘆為觀止。深圳市房地產研究中心研究院李宇嘉表示，在上海顧村地王爭奪中，信達加價單位以“數十億元”計算，開發商報價在第三輪就直接從14.4億跳至30億元。

按照上海中原地產市場分析師盧文曦的推算，從樓面價來看，未來成本價至少在5.6萬元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價高達7萬元/平米，而目前板塊內最貴的項目成交均價約4.6萬元/平米。

信達地產是財政部控股的中國信達旗下的房地產開發上市公司。2015年以來，信達地產通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王。此前，信達地產在杭州分別以33.9億元、123.18億元拿下杭州上城區南星地塊和濱江奧體地塊，分別刷新杭州土地出讓單價和總價紀錄。

一周前，同為央企的保利也在上海灘創造了紀錄。5月18日，保利地產以54.5億元的價格擊敗了其他來自全國各地的36家房地產企業，拿下周浦鎮一塊純宅地。成交價格溢價率297.8%，樓面價近44000元/平米（剔除15%自持租賃部分后約54500元/平米）。

“保利拿下周浦的那塊地也是拼了全力?！北R文曦表示，開拍之前已經有房企心理價位是3萬元/平米，而業內預計則起碼3.5萬元/平米，但開拍不到10分鐘，競買價格就飆到了50億元。

根據結果估算，保利未來的售價單價很可能會超過7.5萬元/平米。而目前該區域的新房售價在3.3萬到4.4萬元/平米。

不只是一線城市，近期在南京等重點城市，前來參戰的開發商主要來自央企和國企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能等。

中原地產報告顯示，截至5月31日，今年共出現155宗“三高”地王（高總價、高單價和高溢價），遠高于2015年的95宗。在前5個月中，總價超過15億元的高價地王共105宗，其中52宗被國企獲得，部分央企表現異?；钴S。

水電系集體亮肌肉

在這一輪央企搶地潮中，水電系的中國水電、葛洲壩和魯能攻勢十分兇猛，其今年在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地，成為地王制造者。

水電系買地的風格非常兇悍。一名熟悉水電系央企的業內人士如此評價，“拿地基本不問價格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應價。如果是像深圳這樣的招投標，也會開個比第二名高出10億元的天價標，讓對手跟不上?！?/p>

電建地產2015年已經在北京、南京和武漢總共投入130.4億元。今年以來，電建更是聯合金茂到處拿地，除了深圳龍華地塊，5月還以近70億元的價格拿得南京河西南區域地王。

葛洲壩自去年年底接連拿下備受矚目的北京豐臺樊家村地塊、廣州廣鋼新城AF040233地塊之后，葛洲壩地產今年年初還在成都斬獲了一幅地塊，發展勢頭可謂銳不可當。

近期，葛洲壩還參與了分食南京河西的“地王盛宴”，并開出了高達45213元/平方米的地價。5月13日，在南京，經過25輪的激烈競拍，葛洲壩地產以32.8億元競得一地塊，樓面價4.52萬元/平方米，刷新南京單價“地王”。

魯能更是傳達出了十分明確的全國規模擴張信號。去年，光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的四幅地王總耗資便可達112.4億元。單從2016年來看，前四個月，魯能就拿了107.56億元的地。其今年拿地目標是重點一線城市和重點二線城市，比如，在北京、濟南、重慶、天津、南京、文昌等城市進行深耕；在新布局的華中、珠三角區域則加快項目開發節奏。

步水電系后塵的，還有鐵路系統的央企。中鐵置業和中國鐵建雖相對低調，但由于發力早，旗下擁有大量鐵路沿線的土地儲備。2015年，中鐵建的聲勢更為浩大，新增土地儲備達541萬平方米，主要集中在長三角發達城市如杭州等，對銷售業績也提出了更高目標。

山雨欲來

房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是一大原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。這也使得上市公司融資洶涌。比如葛洲壩，今年擬向合格投資者公開發行總額不超過100億元的公司債券，目前已成功發行60億元債券。

“充裕而低廉的資金，給央企國企提供了無限彈藥?！崩钣罴伪硎?，在融資地位上，中小開發商和龍頭開發商完全不在一個起跑線上。銀行給予央企等龍頭開發商的最優企業貸款基礎利率，已低于融資成本，相當于銀行在“倒貼”。

但這并不能完全解釋，地產業務規模小的央企，拼搶起地王來反而越兇猛，其深層原因則是，隨著國企改革深化和行業整合急劇加速，越是規模小，被吃掉的可能性越高。

國資委曾要求78家非主業央企清退房地產業務，2014年，國資委確立保留央企地產業務從16家擴至21家，但這并不意味著已經獲取“房地產牌照”的央企已經安全，沒有被其他企業整合的風險。

目前，這些央企地產企業之間也存在相互合并的風險，比如，今年5月央企中糧地產再度陷入被收購傳聞，接盤者據說是去年底剛剛完成內部整合上市的招商蛇口。此外，還有坊間消息稱，中糧地產也有可能面臨被保利地產并購。

這些虛虛實實的消息背后，無不反映出了一個暗潮洶涌的大背景，今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，其中不少已啟動內外部重組和并購。

從銷售金額來看，2015年“千億軍團”房企為7家，其中，保利、中海規模已達千億級，2016年華潤也很快將步入千億軍團。這些大鱷成為這場央企整合并購的主導者，其特點是內部整合基本完成，管理架構清晰，旗下業務分類和布局明確。

典型例子便是“并購王”中海。中海與中建地產重組完成后，再與中信地產住宅板塊業務合并，增加了其環渤海及珠三角等區域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發商的地位。

“相似的整合主導者還有招商蛇口、華潤置地等?！笨硕鸱治鰩熤煲圾Q指出，招商地產因為母公司資產的注入成為招商蛇口，成為當時中國最大市值開發商，重整招商這一“老牌”的意愿強烈。重組后形成“巨無霸”聯合體將成為這些房企爭奪央企地產企業后續重組“話語權”的重要砝碼。

這些央企所做的，不只是并購，它們在土地市場表現也異常兇猛，比如保利和金茂，就頻繁參與一二線城市搶地大戰。此外，華潤置地的地產板塊架構清晰，去年起拿地積極性明顯提升。

一些規模上不去的央企或國企，就成了潛在的被收購標的，如中糧、中航。這類央企房地產板塊較小，集團主業發展遠強于房地產，同時周轉速度緩慢，擴張動力不足。

如近日，中冶集團已被整體并入五礦集團，房地產業務自然是強者占主導。這兩大規?？偤徒?000億元的央企整合后，其旗下的地產業務規模將會得到明顯擴大，未來或將催生新的地產霸主。

在央企特強和特弱的兩個梯隊之間，居中者無疑是最尷尬的，這部分央企地產企業規模也并不算行業翹楚，規模既沒大到足以吞并別人，但在風生水起之時，也不希望被并購。

無論是水電系的電建地產和葛洲壩、魯能，還是鐵路系的中鐵、中鐵建等，為了擺脫被整合或重組的風險，都在積極謀求自己在21家央企地產內部的話語權?？梢灶A見的是，經過今后兩三年的整合，央企地產公司的數量會進一步縮減。？

伺機超越

相比千億級的保利和中海，已經逐步進入整合階段的中糧地產等較小的房企，居中者變數最大。目前，包括魯能、電建以及中鐵建等房地產企業，銷售規模均在兩三百億元左右。

從去年開始，魯能動作變大。布局“美麗匯、魯能城、體育+”三大產品線，致力于打造全新國際休閑生活方式，形成了住宅、商業、文旅“三駕馬車”并駕齊驅的格局。

魯能上半年給人印象深刻的“銷售奇跡”不少，比如年初時，海南文昌的山海天項目，單日銷售5.8億元。這正是魯能地產借助恒大炒起的?；◢u熱度，攜貝克漢姆成功制造了海南旅游地產市場又一次事件營銷。

進入2016年，“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產業務的三個關鍵詞，魯能今年的銷售目標是400億元。截至5月7日內，魯能全國的銷售額突破202億元，已提前完成過半目標額，超出魯能地產2015年的總銷售額。

在距離上次重組失敗一年后，魯能為地產業務整體上市再一次發起沖鋒。魯能旗下上市平臺廣宇發展已于4月12日宣布將再度停牌，并會重啟與魯能地產業務重組事項。

電建地產也充滿了雄心壯志。2015年，電建地產實現銷售額突破200億元，其目標是“2020年進入全國房地產企業綜合排名前30強”。

近期，電建地產將區域布局定位為？“4+4+N”，即4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）+4個核心二線城市（武漢、南京、成都、長沙）+機會型城市，不動聲色間搶占先機。目前，電建地產已基本實現了全國市場的戰略布局。

多數央企地產公司，并未公布目標，但已經悄然提速。葛洲壩的發力主要從去年開始，而此前增長較為緩慢。根據葛洲壩的數據，其2015年房地產板塊實現營業收入64.63億元，較2014年同期增長0.03%。但從去年開始，葛洲壩就在多地頻繁拿地。

目前葛洲壩主要布局一線和重點二線城市，如北京、上海、南京、合肥、武漢等，且相應的產品定位以高端為主。對于大部分地塊，尤其是高總價地塊采用合作開發，合作對象包括綠城、融創、金茂、華潤等，這樣便于學習龍頭房企高端項目的經驗。

信達則更傾向于合作。信達以往的項目多位于浙江、 安徽、廣深、重慶、青島、?？?、烏魯木齊、沈陽等二三線城市，且缺乏操盤高端項目的經驗，因此拿下地王后，往往選擇和房企合作開發，例如新江灣地王將和泰禾集團合作，杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發。

地王套牢風險

對于地價和房價走勢，高層也傳達出了收緊的聲音。不但有“權威人士”在《開局首季問大勢》中定調經濟走勢，指出我國經濟運行將會呈現L形走勢，并指出目前房地產行業存在泡沫。

6月1日，人民日報再次發聲，“樹不能長到天上，房價也一樣。”文章指出，高杠桿必然帶來高風險，必須遏制“炒房”“炒地”之風，并強調去庫存是鼓勵開發商降價，而非鼓勵其爭當“地王”。

既然如此，國企和央企為何還要屢屢制造地王。李宇嘉認為，樓市是為數不多的有效資產，還能貢獻可觀的現金流，也符合國企央企“重當期業績、輕投入產出”的經營觀念。近期能源、基建等高負債率、現金流短缺的央企也紛紛進入房地產。

但“地王”頻出，也預示著開發風險。中原地產數據顯示，截至5月31日，今年共出現155宗“三高”地王中，54宗地王的溢價率在100%以上，70%的地王誕生在二線城市。

根據中原地產數據，被稱為樓市“國之標桿”的“新四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門，成為今年地王出現最多的區域。僅僅4月以來，蘇州、南京和合肥共出讓50宗地，60%屬于“三高”地王。

被地王套牢或拖累，這些例子在過往比比皆是。即便央企和國企有先天優勢，但地王被套的風險依然很大。在北京，曾經創下多個地王的遠洋地產就是一個例子。

比如葛洲壩在南京拿下的南京單價地王，樓面價4.52萬元/平米。按照地價與樓價的比例，這意味著這一項目未來售價要達到每平方米7萬到9萬元才能回本，地價與樓價堪比上海。

即使能順利開發項目，在這些地王影響之下，企業發展的利潤也會受到影響。近幾年，華潤置地在武漢、鄭州、上海、北京等地拿下數個地王。該公司的毛利率也和逐年拿地王數量呈反比態勢。

國信證券研究報告認為，市場調整已經開始，政策基調已有所收緊，信貸寬松程度有所減弱。根據歷史經驗，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調整”在不久之后將會出現。隨著下半年樓市進入調整期之后，“高溢價”就很難實現，最終影響企業的資金面。