通州商住何去何從？

張佳竹

受通州加強版限購令和副中心的利好刺激，通州商住房火力全開，儼然成為北京新房市場的成交主力。然而，通州商住市場的火爆在5月5日之后戛然而止。

5月5日晚10點，北京市住建委官網正式發布了針對通州商務型公寓限購的細則，并于5月6日正式執行。政策出臺的這一個月時間里，通州商住市場來了個大拐彎，綜合多家機構數據顯示，限購一個月來，通州商住成交量跌幅超過99%，累計公寓簽約僅有13套。運河核心區的商業項目從之前的如火如荼，倏爾降至冰點。

限購來襲，成交驟降

去年8月，通州發布樓市限購令，效法北京將不在當地納稅的外地人擋在買房門外。

彼時，通州住宅成交量從之前的單月1000套-2000套，下降到了500套左右，跌幅達到一半。而未被列入限購的商住房項目則乘機發力，受到購房者的關注。隨后，商住類項目引來大量投資者，成交量大幅上漲。

但好景不長，今年5月5日夜間，史上最嚴限購令降臨通州。

5月28日，一個尋常的周六，記者來到綠地中央廣場售樓處。在以看房人身份停留的近一個半小時內，僅有一對年輕夫婦到訪。

“限購對我們的影響確實挺大的，之前周末來看房的人特別多，經常需要加班，限購之后一天可能就幾組、十幾組客戶。不過，跟其他幾個項目比起來，我們還算好的?！变N售人員告訴記者。

的確，跟綠地中央廣場比起來，富力運河十號和保利大都會似乎更為冷清。記者在這兩個項目同樣停留了近一個小時，但連一組意向購房人都沒有看到。

情況最好的應該是光大新北京中心項目，在記者停留的四十分鐘內，有4組意向購房人到訪。記者離開的時候，有一位購房者正準備交定金。

“跟其他幾個項目比起來，我們算好的吧。限購后來看房的人真的少了很多，而且有些來看房的人還并不具備購買資格?！惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員直言。

對于限購前后通州商住市場的變化，數據更有說服力。

據搜狐焦點網成交數據顯示，限購政策出臺后三天（5月6日一5月8日），通州商用公寓零簽約。

中原地產研究部統計數據顯示，限購后的6天時間內，通州公寓僅簽約2套，而寫字樓、商業產品也只有4套簽約。

截止到6月5日，通州商住限購剛好滿月，綜合多家機構數據統計，5月6日-6月5日，通州商住公寓類簽約僅有13套，環比限購前一個月（4.6-5.5）爆跌99.78%，創下了通州商住成交近幾年來新低，而限購前夕單周成交量最高多達4700套左右。

據記者了解，限購后，通州僅有5個商務型公寓項目在售，分別是保利大都匯、富力運河十號、光大新北京中心、世界僑商中心和綠地中央廣場。

有意思的是，限購一個月來成交的13套房源均來自光大新北京中心，該項目地處通州區核心位置，雙地鐵（地鐵6號線和R1線）北關站上蓋，未來有較好的規劃發展，因此銷售情況較好。

目前通州商住公寓庫存量約4600余套，潛在供應大約在1萬-2萬套。目前通州商住限購后，只有企事業單位和社會組織可以購買商住房。從整體看，未來一個時期，商住項目都將受到限購政策影響，通州商辦市場可能將有一個持續低迷期。

價格不降反升

成交量雖然暴跌，但通州商住成交均價卻飆漲到了38692元/平方米，環比限購前一個月的25110元/平方米大漲54%。

“目前在售的是8B號樓，3月26日推的所有剩余房源為7梯18戶，戶型面積為47-150平米，均價40000元/平米。層高3.7米，精裝修，50年產權?！惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員告訴記者，項目位置好，交通便利，未來規劃好，所以價格比區域其他幾個項目較高。

今年3月時，該項目的均價還是37000元/平方米，到了4月底，均價達到40000元/平方米，僅一個多月的時間，每平米漲了3000元。

漲價還在繼續。項目銷售人員告訴記者，9A號樓預計將于6月1日開始排卡，預計上半年入市，共29層，戶型為44平米、65平米和79平米的層高4.2米的loft，目前價格待定?！暗烙嫴粫陀?萬/平米?！?/p>

價格跳漲的還有保利大都會。該項目主打4.2米挑高loft，面積44-58平米，預計6月底開盤，均價43000-45000元/平方米之間，比起3月的40000元/平方米的價格，每平米漲了3000- 5000元。

“目前運河核心區范圍內在售的商住項目屈指可數，經過前段時間的大量成交，目前在售的項目存量都不多，所以即使限購了，價格也下不來。”富力運河十號的銷售人員告訴記者，目前項目在售的商務型供應僅剩幾套240平方米的大戶型，接下來將要推的是辦公立項的寫字樓產品，面積從40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客戶已經超過700組。

“我們的均價在36000元/平方米左右，已經是運河核心區這幾個項目里最低的了?！备涣\河十號的銷售人員坦言。

事實上，通州商住已開始進入“維穩”階段，雙限后入市的首個商住項目富力運河十號報價36000元/平方米起，與上期開盤價格持平。

亞豪機構副總經理任啟鑫稱，通州商住在經歷了一段時間的快速上漲之后，開始進入企穩階段。而這也揭示出通州市場當中商住的尷尬地位，雖然區域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

“目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應少，整體看，對項目的價格打壓不會太大。但成交量的大幅度下調，將抑制價格快速上漲的可能性?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，通州的利好明確，限購嚴格證明了的確有價值。

同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱，限購政策措施里規定企業可以購買商辦產品，不存在限購情況，個人投資客可以注冊企業利用企業資格購買不動產，購買通州的公寓。“此時，購買不動產還可以抵扣增值稅，何樂而不為，未來這樣的措施規避公寓限購會越來越多。”

“既然公寓、商辦限購成交量短期表現不好，對通州的開發商來講，短期內也不賣了，此時銷售策略轉為捂盤惜售、少量多批，因為未來通州的公寓、商辦市場還是看好的，未來仍然有需求釋放和漲價的空間。”張宏偉表示。

限購還將加碼？

事實上，自5月6日通州商住限購“靴子”落地以來，投資需求和剛性需求均受到制約，加上5月27日中央政治局會議再次強調，通州規劃建設北京城市副中心要注重開發強度管控。這還包括了戶籍管控、劃定土地開發邊界等一系列措施，通州樓市面臨著政策層面的各種加碼。

5月27日，北京市通州區政府網站發布了《對通州區戶籍人口采取臨時性限控措施的通知》。當中涉及8項對通州區戶籍人口的臨時性限控措施，包括通州區域內的商業、辦公等非住宅房屋一律不批準落戶。本次新政主要對人口規模的調控和戶籍管理，在之前通州商住類物業限購之后，在戶籍政策上又一次收緊。

另外，對于多套物業所有者不在通州居住的，不可以遷徙戶口，整體來看，對市場來說，可能會進一步打壓投資需求。

記者在采訪中了解到，通州商辦類產品限購的想法早就有，按照主管部門的意思，原計劃是想和住宅限購同時推出。但當時具體細則不夠完善，所以才拖到現在。

這次成交被限制住的項目主要集中在運河核心區內，也是因為相關部門對于區域未來的產業以及功能還是有較高期待，因此對于商辦類項目的銷售有了更加明確的限定。

“之后再開盤的寫字樓至少半層起售，一層樓只批兩張產權證，并且不再面向個人；這也是從源頭上把控未來進入核心區的企業資質?！蹦稠椖抗ぷ魅藛T告訴本刊記者，如此一來銷售壓力肯定會有，但也正好說明了通州未來發展的潛力。

從風聲乍起到政策落地的時間并不短，這也給了各個項目一個緩沖期，許多開發商早就做好了心理準備。

新北京中心相關負責人表示，目前項目僅剩13套平層公寓房源，壓力不算太大，接下來要等新一批項目的預售證。該負責人稱，肯定不會像之前那樣實現快速去化，只能按照正常的情況順銷吧，大家面對的都是一樣的環境。

“限購肯定是暫時的，就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶，項目正在積極想辦法?！备涣\河十號銷售人員表示，主要是針對已經交了錢、排卡的客戶提供解決方案，最快在本周內可能會公布。對此，一位不愿具名的業內人士猜測，商業、辦公項目可以出售給事業單位、社會組織，僅是不再對個人出售，因此最大的可能性就是開發商可以注冊公司，幫助購房人解決購房資格的問題。

限購將蔓延整個北京？

在看到通州雙限的效果之后，近日有傳言稱全北京可能都要實施商住限購，各大區域不少商住主流產品項目都接到了要限購的消息，并指出最快月底落地。

針對關于通州限購蔓延的傳聞，記者致電住建委咨詢，住建委負責人表示尚未得到確切消息。

張大偉認為沒有必要，他表示北京公寓類物業，除通州外，其他區域目前成交價格平穩，限購的市場基礎不大，而且從供應量看，因為最近幾年的土地供應結構，公寓類物業的潛在供應量甚至超過商品房住宅，所以對非通州公寓限購，可能會造成市場成交大幅度下調。