投資性房地產后續計量模式選擇的影響分析

何欣　劉青

摘要：我國財政部在2006年頒布的 《企業會計準則第3號——投資性房地產》（下文簡稱《投資性房地產準則》）中，創造性地提出了投資性的房地產的概念，而且在《投資性房地產準則》這一規章準則中對投資性房地產的確定、初始計量及后續計量做出明確規定。不同于固定資產和無形資產，將成本模式和公允價值模式作為投資性房地產的后續計量模式。文章將就這兩種后續計量模式加以分析，究其利弊，探究公允價值模式對企業的影響，并分析選用兩種對投資性房地產的后續計量模式要考慮的有關變量因素。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值模式；成本模式；影響

《投資性房地產準則》共提供了兩種后續計量模式，兩種計量模式的應用必定會具有兩面性。成本模式在會計處理方法選擇上被普遍應用說明它有著不可否認的優勢，而公允價值模式的應用又是因為成本模式有著不可忽視的弊端；同樣的，作為一個尚未被普遍應用的新方法，公允價值模式也有其獨特的優勢與不可避免的弊端。同時，采用不同的計量模式也會對企業財務核算產生影響。

一、投資性房地產兩種后續計量模式優劣分析

（一）成本模式的優劣

1. 成本模式的優勢

《投資性房地產準則》這一規章中明確表明采用成本模式計量的固定資產和有關城鄉土地使用權的會計處理過程中的后續計量和核算都應符合《企業會計準則第4 號——固定資產》和《企業會計準則第6 號——無形資產》的要求。因此，成本計量模式的優勢顯而易見。

（1）會計處理簡單，易掌握。因為采用成本模式計量在后續使用中其會計處理方法與固定資產累計折舊、無形資產累計攤銷基本相同。但與固定資產不同，投資性房地產一般不以工作總量為分攤標準，不采用工作量法計提折舊。又因為持有投資性房地產的主要目的是賺取增值收益，無需為了使投資性房地產的成本盡早得到補償而采用加速折舊法。如此一來，在成本模式計量下的房地產會計核算時只需要采用平均年限法計提折舊，核算過程簡單，易操作。

（2）轉換性強。相比于成本模式，采用公允價值計量模式的企業在權限上往往具有較大的限制性。也就是說企業在使用公允價值計量模式后不允許轉化成成本計量模式，反之則可以轉換。這就是成本計量模式的優勢之一。然而利用成本模式對房產等固定資產進行核算時也會出現較多的弊端，下面將對這一弊端進行具體概述。

2. 成本模式的劣勢

眾所周知，公允價值模式是在成本模式之后才出現的投資性房地產后續計量模式。而對于成本模式的劣勢所在，一種情況是在使用成本模式計量的過程中可采用多種折舊方法對投資性房地產進行計提減值，企業可以人為預計凈殘值，預計使用年限，選擇折舊方法。采用這種計量方法容易操縱企業當年利潤。此外，成本計量模式無法適應多變的市場，真實反映當前市值，不利于對企業資產的評估。

（二）公允價值模式的優劣

1. 公允價值模式的優勢

與成本模式相比，公允價值模式在不斷變化的市場中，公允價值模式能更準確的反映投資性房地產在資產負債日的狀況，更能確保會計信息的可比性和相關性，有利于企業會計信息用戶的決策。在不斷變化的市場中，投資性房地產可以按照其所處地區的較為活躍的房地產交易市場及房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息及時、靈活、準確地對投資性房地產的價值進行反映。準確、及時的信息有助于股東、債權人、企業管理者及其他信息用戶做出判斷和決策。

2. 公允價值模式的劣勢

（1）增加企業核算成本。不同于成本模式的長期存在，公允價值模式是自2006年《投資性房地產準則》的頒布才出現的。準確應用這樣一個新的計量模式，無疑是對企業會計人員能力的一個挑戰，但大多數企業會計人員是經不起這樣的挑戰的。且目前我國各地的房地產價格差異較大，尚不存在統一的活躍交易平臺，所以企業要請專業評估機構對持有的投資性房地產價值進行評估，如此一來，企業將為評估該項資產投入較高成本。

（2）影響企業納稅額。按照《投資性房地產準則》的要求，通常使用公允價值進行計量的投資性房地產其采購運用及出售等過程中發生的會計事項在有關處理過程中要對其進行特殊對待。對其不能像通常的固定資產一般進行固定資產的折舊以及折舊的分攤。這種固定資產的計量方式在另一個方面表明對投資性房地產進行賬務處理時其公允價值和賬面上的價值之間的差額將會降低。這在一定程度上降低了企業的成本，但同時也增強了企業的稅務負債。

（3）影響會計信息質量的可靠性。公允價值計量模式是一個相對新的計量模式，它的不成熟不只體現在企業會計人員無法掌握其處理要點，更重要的是國家相關部門沒有制定出完善的監督和管理機制，從而導致企業聘用的專業人員對其賬面價值操控空間較大，調節企業成本進而粉飾企業當期利潤變得可行。

（4）轉換性弱。《投資性房地產準則》中提到企業可以在一定的環境下將傳統的成本計量模式轉化為公允價值計量模式，卻不可以反其道而行，這是公允價值計量在轉化性方面的弱勢。而許多企業采用的是后者這種計量方式，當外部經濟環境穩定，內部企業經營比較完善時，若房地產市場出現了經濟上的較大波動，使用公允價值計量方式的房地產企業，將會遭受更多經濟上的損失。在造成一定量的經濟損失后，多數企業又無法改變其后續計量模式，這樣的情況難以處理。

（5）增加稅務處理難度。在我國采用成本模式計量為納稅基礎因而使用這種計量模式的企業在進行賬務處理時較為簡單。如果企業沒對投資性房地產計提減值準備，在進行納稅調整時只需要調整超出稅法允許范圍的部分。如果有計提減值準備，根據《企業所得稅法》對計提減值準備部分進行調整即可。采用公允價值模式計量的企業，在計算應納稅額時，稅法規定對公允價值變動損益不予確認，要調整應納稅額。

二、采用公允價值模式計量對企業的影響

不管是因為2007年1月1日《投資性房地產準則》的實施而采用公允價值模式計量的投資性房地產還是在后來的經營過程中出現了一些經濟波動而使企業改變了原有的計量模式，轉而實行傳統的成本模式測量都會給企業的財務部門造成一定程度上的賬務混亂。根據國家財政部門對會計政策變更的會計處理方法規定，采用追溯調整法。采用該方法的具體步驟為：計算會計政策變更的累積影響數、編制相關項目的調整分錄、調整列報前最早期初財務報表相關項目及金額、附注說明。在首次執行會計準則采用公允價值計量時或計量模式變更日可以按照公允價值進行計量， 并將公允價值與賬面價值的差額調整留存收益。

（一）采用公允價值模式對資產負債表部分項目的影響

由成本模式變更為公允價值模式時，會對資產負債表部分項目產生影響，主要包括對投資性房地產、盈余公積與未分配利潤、資本公積、遞延所得稅負債的影響。

1. 對投資性房地產的影響

以2007年1月1日首次執行會計準則時采用公允價值計量為例：結合我國房地產實際發展情況，自2007年以來我國房地產價格普遍上漲，公允價值相對變大，如此可以增加企業的資產總額。

2. 對盈余公積與未分配利潤的影響

如果投資性房地產的賬面價值小于公允價值，應按兩者之間的差額調增投資性房地產的賬面上的余額，同時確認公允價值上升的收益；反之，如果投資性房地產的賬面價值大于公允價值，應按兩者之間的差額調減投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失。對于第一次使用公允價值進行投資性房地產的核算和計量，應當格外注意賬面價值與公允價值的差值。第一次采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量核算時，公允評估價值與賬面上的價值有一定的差額。需要相關專業人員進行項目初期的資金調整，尤其在盈余公積與未分配利潤之間進行調整。如果企業在此之前采用過成本模式計量，而后變更為公允價值模式計量，需調整因此變更會影響到的項目，對變更前的以前年度產生的公允價值變動收益，需要調整其期初盈余公積和未分配利潤。

3. 對資本公積的影響

資本公積是由于對流動資產及固定資產的有關項目進行會計調整時在公允價值和賬面價值之間出現的差額，此類差額一般計入資本公積。由于投資性房地產的計量方式由成本模式向公允價值模式轉變時會產生一定的公允價值和賬面價值之間的差額，這個差額一般計入資本公積，等到以后投資性房地產處置時再將其轉入其他業務收入賬戶。

4. 對遞延所得稅負債的影響

根據我國相關方面的法律要求采用公允價值模式進行記賬的企業不享有我國稅法方面關于遞延所得稅的優惠條件。也就是說，采用公允價值模式計量的相關資產，在一定程度上具有更高的使用成本，會產生遞延所得稅納稅差異。此時的企業會承擔更大的稅收負債。這是許多企業內部的相關專業人員需要認真考慮的事宜。

假設某企業 2007年1月1日花費100萬購入房地產作為投資性房地產，預計使用年限為10 年，采用平均年限法計提折舊，該公司按照凈利潤的10%提取盈余公積。若采用成本模式計量，該房地產2007年12月31日賬面價值為90萬元，若2008年該房地產未出現減值跡象，2008年12月31日該房地產賬面價值為80萬元。2008年12月31日應做如下分錄：

借：其他業務成本1 000000

貸：投資性房地產累計折舊

1000000

若自2007年1月1日起將該房地產的后續計量模式由成本模式改為公允價值模式，2007年全國房價普遍上漲，2007年12月31日該房地產公允價值為120萬元，顯而易見，該房地產公允價值大于其賬面價值，此時應調增投資性房地產賬面價值，做如下分錄：

借：投資性房地產——成本 1200000

投資性房地產累計折舊 200000

貸：投資性房地產 1000000

盈余公積 40000

利潤分配——未分配利潤 360000

最終計算應納稅額時，公允價值大于計稅基礎，在此案例中公允價值比成本模式計量時的賬面價值多40萬元，即兩者之間的差額便是遞延所得稅需要繳納的稅款。

（二）采用公允價值模式對利潤表部分項目的影響

采用公允價值模式高效準確地對該投資性房地產進行會計核算的同時，會對利潤表的相關項目產生影響，其中包括：

1. 對公允價值變動損益的影響

有關企業采用公允價值計量模式對投資性房地產進行核算時一般通過“投資性房地產—公允價值變動”科目進行核算，在會計核算的末期在公允價值變動收益中體現。

2. 對財務費用的影響

無論是企業第一次采用具有社會公眾共同認可效力的公允價值模式進行計量或是使用成本模式轉換后的公允價值模式進行評估，都會使企業因為邀請相關方面的專業人員以及專業機構花費一定的費用，無疑會增加企業當期和以后的財務成本。

3. 對所得稅費用的影響

上文提到的遞延所得稅的增加的同時也提高了所得稅費用的額度。

4. 對利潤總額與凈利潤的影響

采用公允價值模式計量的投資性房地產不需要計提折舊、攤銷，也不需要計提減值準備。如果公允價值下降，其對投資性房地產的影響普遍小于成本模式對投資性房地產累計折舊產生的影響。綜合來說采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會使企業利潤增加。

三、企業選擇兩種后續計量模式需考慮的內外因素

（一）外部因素

1. 房地產市場變化情況

因為投資性房地產公允價值變動將直接影響企業當期利潤總額與凈利潤，而對投資性房產其價值的評定時根據當時企業外在房產經濟環境的變化情況，因而房產市場的情況將直接影響企業利潤 。2007年至2012年，我國房地產持續升溫，此時對投資性房地產采用公允價值模式計量會大大提高企業當年利潤。但如果房地產市場不景氣，投資性房地產也會導致企業利潤的減少，而且企業一旦采用了公允價值模式對投資性房地產計量，將會面臨不能夠改變計量方式的后果，無法在經濟不穩定時做出必要的調整，如此便會導致企業面臨經濟危機的風險。

2.投資性房地產公允價值取得的難易程度

新提出的公允價值計量模式的使用需要滿足幾個前提條件，就要求使用這種核算方式的企業應當滿足在活躍的交易市場上進行適宜的交易，并且能夠在信息暢通，不存在或者盡量避免信息干擾的情況下，獲得許多關于房產的必要信息。房地產交易分布在全國各個城市，每個城市的情況各不相同。倘若所在的房地產交易不同的處在經濟環境不夠活躍的地區，使用公允價值計算投資性房產會有一定的難度。

（二）內部因素

1. 企業內部財務狀況

因為投資性房地產采用公允價值模式計量會對企業的利潤總額和凈利潤產生影響，不但不計提折舊、不進行攤銷、不計提減值，且就我國現狀來看，投資性房地產公允價值普遍高于賬面價值。如果企業面臨虧損且此時房地產交易市場較好，企業需要增強融資能力時，可采用先進的公允價值計量模式為企業帶來更多的收益。

2. 會計人員的賬務處理能力

采用公允價值模式計量時，企業不能長期依靠評估機構，否則成本太高。這樣一來，對企業會計要求提高，要求會計人員不但能正確的進行賬務處理，更能較為準確的對投資性房地產的公允價值變動進行評估，使所得到的會計數據更加準確完整。相反企業在投資性房產的后續計量上應當采取成本計量模式。

四、結論

通過上文針對公允價值模式和成本模式之間各個方面的對比評價，可知兩種計量模式的選擇應當結合企業自身情況及房地產交易市場的大環境，謹慎選擇。隨著國內對公允價值模式的監督和管理機制逐步完善，公允價值模式的應用會更為廣泛。

參考文獻：

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[4]楊超，劉青.基于多學科維度的CEO狂妄自大行為研究[J].中國集體經濟，2015（12）.

（作者單位：遼寧師范大學。劉青為通訊作者）