營改增改革對房地產新老項目的影響

趙莉

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營改增改革對房地產新老項目的影響

趙莉

摘要：2016年5月1日起，房地產業納稅人已納入營改增試點范圍，由繳納5%的營業稅改為繳納11%的增值稅。本文討論營改增對房地產企業新老項目的影響。

關鍵詞：營改增；房地產

房地產業和建筑業、金融服務業和生活服務業等行業從2016年5月1日被納入營改增體系。房地產行業現行營業稅率為5%，營改增后適用11%的稅率。由于增值稅實際上是基于差額征稅（銷項減進項），而營業稅是基于全額征稅（僅銷項）。所以營改增后房地產的增值稅率相較于營業稅率有較大的變化。

一、房地產新老項目的劃分標準

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第9款規定：“房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。”基于此規定，房地產企業的新老項目劃分標準分為兩點：

1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目為老項目。營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理《建筑工程施工許可證》，工程已經動工，營改增后，繼續開發的項目，屬于房地產老項目。還有一種特殊情況屬于“先上車后買票”的行為，即2016年5 月1日之前沒有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續還沒有辦妥，但已正式動工了，5月1日后補辦手續的工程，還叫做老項目。

2.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產項目為新項目。營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理《建筑工程施工許可證》導致項目一直未動工，營改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為房地產新項目。

二、房地產新老項目計稅方法的不同

（一）增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法

1.一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為：增值稅扣稅憑證（增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農產品收購發票、農產品銷售發票）上注明或計算的增值稅額。按照規定不得抵扣的進項稅額應當轉出或扣減。

2.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。

（二）房地產新老項目的計稅方法

1.房地產老項目的計稅方法

根據（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第7款規定：“房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。”房地產老項目可以選擇簡易和一般征收其中之一的計稅方法。但是一經選擇，36個月內不得變更。

對于房地產老項目的一般納稅人選擇哪種計稅方法對企業更有利，應分情況而定。（1）如果房地產企業現已開發完畢，但未銷售完畢，營改增之后繼續銷售時應選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅；（2）如果房地產企業的樓盤未開發完畢，而已經開發的項目在整個開發項目中占的比例很小，成本發票還沒有收到，這就有大量的成本發票可以抵扣增值稅，房地產企業選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅，對企業有利；（3）如果房地產企業屬于未開發完畢的樓盤，且已經開發的項目在整個樓盤開發項目中所占的比例較大，已經收到了大部分成本發票（有增值稅普通發票和建筑業營業稅發票），也就是說已經沒有多少增值稅進項稅可以抵扣。房地產企業則應該選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。

2.房地產新項目的計稅方法

根據（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，一般納稅人銷售其2016年5 月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。按照11%計算繳納增值稅。

房地產企業的一般納稅人不論新老項目都應在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報

三、房地產新老項目對銷售額確定

1.房地產新項目銷售額的確定

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中第二章第四條，“房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為計算銷售額。當期銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）；當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。

例如：某房地產企業屬于新項目，取得地價為1.3個億。可供銷售建筑面積為170000m？，本期已售建筑面積為35000m？，本期取得售房款及價外費用共計600萬元。當期銷售額=（600-3500÷170000×13000）÷ （1+11%）=299.42萬元

可以扣除的土地價款，應當取得省級以上財政部門印制的財政票據或者國家稅務總局規定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。

2.房地產老項目銷售額的確定

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中第二章第九條，房地產老項目的一般納稅人采用簡易征收方式的，銷售額為取得全部價款和價外費用，即銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價，銷售額=含稅銷售額/（1+征收率）。

例如：某房地產企業，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2013年，土地價款為2億元，可供銷售建筑面積為180000m2，已售建筑面積為9000m2，2015年取得售房款及價外費用共計1800萬元，則2015年該企業銷售額為：

銷售額=1800÷（1+5%）=1714.29萬元

若該房地產企業為新項目，則銷售額=（1800-9000 ÷180000×20000）×（1+11%）=888萬元

可見，營改增并沒有對房地產新老項目產生很大差異。雖然房地產的新項目實行一邊計稅方式，以當期銷售額和11%的稅率計算應納稅額，但土地價款和進項稅的遞減，使得新項目的應納稅額與老項目的應納稅額差異不大。

參考文獻：

［1］《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，2016.

［2］《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，2016.

［3］《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）.

（作者單位：內蒙古伊泰集團公司）