淺析營改增對房地產開發企業的影響

惠國群

?

淺析營改增對房地產開發企業的影響

惠國群

摘要：隨著經濟的發展和之前營改增的改革深入，營業稅的不合理越加明顯，因此房地產營改增是勢在必行的舉措。本文通過分析房地產開發企業征收增值稅優越于營業稅以及闡述房地產開發經營企業營改增的趨勢性，從國家稅收方面對該產業的支持以及對該行業納稅人的正面影響。

關鍵詞：營改增；納稅人；稅負；影響

一、營改增的背景及動態

2016年5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。營改增試點工作自2012年1月1日啟動，到今年5月將最終完成，而改革的收尾則是一記“扣殺”。

二、稅法設計中房地產開發企業原稅制存在的缺陷

1.原稅制對房地產開發企業的納稅人存在的負面影響

根據我國修改后的稅法規定，房地產開發企業將于2016年5月1日實行營業稅改增值稅，房地產開發指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為，主要包括土地開發和房屋開發。營業稅沒有實行價稅分離，在流轉環節課稅，存在重復征收行為，而增值稅是實行價稅分離的，實行購進扣稅法的抵扣制度。以增值額為征收對象在計算應納稅額可以將購入貨物或勞務取得增值稅專用發票經過國家金稅系統掃描認證用于抵扣。房地產開發的收入主要有：開發產品的銷售收入；出租開發產品及多種經營業務收入；其他業務收入，而將這些納稅行為征收營業稅，就造成了重復征稅，增加納稅人的稅負，使房價居高不下，增加了購房者負擔，對整個房地產開發行業造成負面影響。

2.原課征5%營業稅的房地產開發經營企業稅制不利于國家稅收征管

原來稅制下房地產開發企業按照價稅合計金額的5%征收營業稅，2016年5月1日營改增以后增值稅稅率為11%，課征的稅種、稅率都發生了很大的變化，取得房地產開發資格的增值稅納稅人如果缺少可以抵扣的進項增值稅，這樣就存在6%的稅率差額，對房地產開發企業而言外購的貨物可以取得增值稅專用發票，但是支付的建筑工人工資部分是無法取得增值稅專用發票的，雖然這項措施的目的是為了減輕企業稅負，但是同時影響房地產的行業成本有可能大幅攀升，這會在相當大的程度上影響房地產企業進行再次生產投資的熱情，甚至有逼迫房地產企業進行轉型的危險，因此，房地產開發企業外購貨物取得增值稅專用發票是至關重要的；其次，因為增值稅實行抵扣制度，使它在稅改以后，完善了增值稅的抵扣鏈條，通過國家金稅系統的多重監控方便了稅務部門的征收管理，避免了一些企業進行不合法的行為及其逃稅的僥幸心理；再次，是房地產業從以傳統繳納營業稅為主的行業，改成增值稅以后，會計核算由簡單的操作變得比較復雜，需要懂會計和稅法的專業人士來做會計及稅務處理，方便企業和稅務部門的溝通與對接，另外，營改增后房地產開發企業一般納稅人要使用增值稅專用發票，實行統一征收增值稅，使房地產開發企業的上下環節能正常抵扣，有利于國家稅務部門的征管，同時也符合國際稅收管理的模式。

三、營改增后房地產開發企業稅制的可行性分析

1.營業稅改征增值稅對房地產開發企業的總體來說是一種減稅

營業稅改增值稅必考慮其對納稅人的影響。房地產開發企業所用的增值稅稅率選用了11%的稅率，這個稅率可以保證改征后的稅負水平保持穩定。其次營業稅改增值稅有三個方面的保障：一是政策有保障，實施方案中，已經考慮原則上延續過去的優惠政策，在這個基礎上，根據不同行業的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業的稅負只減不增；二是預算有保障，今年的預算報告，安排稅務部門組織征收的收入數，已經考慮營改增的減收數；三是執行有保障，幾十萬國稅地稅干部，已經把依規減免稅和依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一，不收過頭稅是一條不能踩踏的紅線。

2.政府對房地產開發企業稅制改革的目標是通過營改增完善稅制方便征管

按照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和2011年《政府工作報告》的要求，對房地產開發企業實行統籌設計、分步實施；規范稅制、合理負擔；全面協調、平穩過渡的原則，建立健全有利于科學發展的稅收制度，促進經濟結構調整，支持現代服務業發展的指導思想?，F在全面實行營業稅改增值稅，完善了增值稅的稅收征收鏈條，從而完善了我國的稅收制度，實現稅收負擔的公平性。

四、改征增值稅對房地產開發企業的利好

1.有利于提高房地產開發企業銷售價格的競爭能力

房地產開發企業營業稅改征增值稅，由于可以抵扣稅金，使這個行業的整體稅負下降，有助于提高行業的分工和專業化，同時可以減輕消費者的負擔，從而進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環，因此對房地產開發企業是一種利好的行為。

2.有助于促進房價回歸合理平穩

未來房地產開發企業營業稅改征增值稅有助于房地產開發企業的發展以及房價回歸合理性。對房地產開發企業征收營業稅存在重復征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，從而有利于進一步促進房地產開發企業向更加專業化的方向發展，有利于促進房地產市場健康、理性發展。

3.有利于減輕納稅人稅務負擔

營業稅改征增值稅后消除重復征稅，房地產開發企業的生產各個環節稅負下降，各環節企業的生產成本也相應地下降，從而有利于降低物價，降低通貨膨脹水平，在我國面臨的通貨膨脹的壓力巨大且難以在短時期內予以消除下，而房地產業營業稅改征增值稅后，房地產業各產業環節間緊密聯系，在極大的程度上避免了重復征稅，促進了房地產稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通貨膨脹的壓力。

4.促進地方政府稅務部門進行房地產開發企業稅務政策的改革

營業稅改征增值稅后對政府間財政收入分配造成重大影響，使地方政府稅收收入減少，從而促進地方稅制改革，特別是房產稅制度改革。而營業稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅收制度改革，創新地方稅稅制，包括征收制度、征收方式。

5.有利于促進財政稅收制度完善

2016年5月1日將全面實行營業稅改增值稅，使增值稅的鏈條不斷完善，從而促進增值稅收入，消除重復征稅，提高經濟效率。

五、結論

營業稅改征增值稅使我國的稅收更加規范化，有利于增加國家的財政收入。房地產開發企業也屬于第二產業的范疇，具有購進貨物和勞務制造產品出售的共同屬性，將其營改增可以促進房價回歸合理平穩，遏制房價惡性上揚的不良趨勢，減輕社會稅務負擔，從而減輕消費者的購房負擔。營業稅改增值稅后地方政府稅收收入失衡，促進地方政府的稅務改革，但是還會存在這樣那樣的問題，因此我們對此一定要正確認識，冷靜處理房地產業營業稅改征增值稅帶來的問題，使其能夠真正地給我國的房地產業帶來新的生機與活力。

參考文獻：

［1］財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，2016年36號文.

［2］趙茂林.淺析營業稅改增值稅對交通運輸業的影響.中國鄉鎮企業會計，2014-01-15.

［3］段光勛.營改增對房地產行業稅收的影響. 2015.

［4］營改增對房地產行業稅收的影響.互聯網文檔資源，2015.

（作者單位：中山市華懋房地產置業有限公司）