商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析及防范對策研究

河南信息統(tǒng)計職業(yè)學院 黃碩

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商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析及防范對策研究

河南信息統(tǒng)計職業(yè)學院 黃碩

摘 要：隨著我國經(jīng)濟增長中樞下移，刺激性經(jīng)濟政策空間日益狹小，居民收入增長放緩，商業(yè)地產(chǎn)市場去泡沫進程將會加快，樓市轉(zhuǎn)向的可能性急劇增大，對此，應進行理性分析。對于監(jiān)管部門而言，要全面防范和化解商業(yè)地產(chǎn)的信貸風險。本文介紹了研究商業(yè)地產(chǎn)融資風險的背景和意義，簡述了商業(yè)地產(chǎn)融資的相關概念以及融資的理論原則，闡釋了融資風險的緣由和衡量標準，最后提出了規(guī)避風險應采取的相應措施。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 融資風險 多元化

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，與融資緊密相連。商業(yè)地產(chǎn)融資就是商業(yè)地產(chǎn)資金的融通，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)密切結合的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)融資也是指在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的有力支持，商業(yè)地產(chǎn)的運行與商業(yè)地產(chǎn)融資息息相關，也可以說，商業(yè)地產(chǎn)融資是商業(yè)地產(chǎn)與金融業(yè)相結合形成的。譬如，依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營特性，它的發(fā)展不僅需靠自身積累，而且還要依賴社會資金的扶持。只有雙管齊下、內(nèi)外兼修，才能提速資金周轉(zhuǎn)，擴大循環(huán)規(guī)模。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風險的因素分析

融資風險是指企業(yè)因借款籌資所帶來的風險，系因企業(yè)使用債務而產(chǎn)生的由股東或企業(yè)投資人承擔的附加風險。這種附加風險主要包括兩個層次的內(nèi)容：一是企業(yè)可能喪失償債能力的風險；二是舉債而導致股東的利益受損失的風險。

總體而言商業(yè)地產(chǎn)風險可以分為外部風險和內(nèi)部風險兩大類，外部指的是地產(chǎn)企業(yè)之外的客觀因素，內(nèi)部則指的是公司集團內(nèi)部的協(xié)調(diào)因素。

1.1 外部風險

1.1.1 市場需求風險

個人購買者的偏好日益多樣化，增加了商業(yè)地產(chǎn)公司的開發(fā)難度和銷售費用。開發(fā)商要想避免出現(xiàn)產(chǎn)品積壓滯銷的局面，就要盡可能做好前期的項目廣告宣傳活動，不斷開發(fā)新品種，注意學習國外優(yōu)質(zhì)項目的設計經(jīng)驗并結合我國的建筑風格，摸清潛在目標客戶的消費心理，這些都屬于重新鋪設市場的推廣，要耗費大量宣傳成本，而在宣傳結果未知的情況下，地產(chǎn)公司將束手無策，對風險性評估能力也極為有限。

1.1.2 利率與匯率風險

項目的借款成本和采購進口建筑材料成本受利率和匯率影響很大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應爭取簽署靈活的貸款協(xié)議，或通過利率互換等金融工具化解風險。匯率風險亦可委托投資機構在外匯期貨市場中實現(xiàn)鎖定成本的目標。

1.1.3 土地風險

土地儲備是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存基礎，也好似不可缺少的非再生資源。土地成本對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說非常重要，獲得土地的價格受國家宏觀經(jīng)濟形勢、土地政策、供求關系及所處位置的直接影響。

1.1.4 行業(yè)風險

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目融資中，開發(fā)商要注意所在行業(yè)的特性帶來的風險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受經(jīng)濟發(fā)展周期和宏觀經(jīng)濟政策影響大，而且該行業(yè)嚴重依賴其他行業(yè)，例如對金融業(yè)的高度依賴，尤其是銀行的住房抵押貸款業(yè)務。

1.2 內(nèi)部風險

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)若想有效規(guī)避或消解單靠銀行貸款的風險，就必須拓寬多元融資渠道。因此，除銀行貸款以外，支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)做大做強的融資渠道還有證券基金、股權融資、信托保險等。因商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的自身特點（資產(chǎn)流動性弱、不可分割移動、投資金額巨大等）所決定，它的整個成長與金融業(yè)發(fā)展壯大緊密相連。所以，當前關鍵問題并非商業(yè)地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的寬窄。這里的風險主要有以下方面。

（1）完工風險。所謂完工風險是指可能出現(xiàn)無法按時保質(zhì)保量將項目投入到生產(chǎn)運營當中的情況。在項目開發(fā)過程中，包括勘察、設計、施工、材料、監(jiān)理等諸多環(huán)節(jié)，如果開發(fā)公司以出包方式委托建筑商完成工作，就會由其負責賠償事宜，在出現(xiàn)問題的情況下，可能對公司產(chǎn)生不良影響。因此，銀行經(jīng)常要求工程承包商提供完工擔保或履約保函，并為建筑設備等購買保險；另外，開發(fā)上還必須注意建立有效的監(jiān)控制度，保證材料采購和招標選擇及施工監(jiān)理等事項的妥善安排。

（2）原材料和能源供應的風險。建筑原材料的價格水平波動和供應渠道的通暢對項目的順利實施會產(chǎn)生重大的影響，所以開發(fā)商與工程承包商要盡可能選擇最有實力的供應商并簽訂有約束力的協(xié)議，使供貨價格和數(shù)量能穩(wěn)定在合理水平之上。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風險的原因分析

2.1 融資結構不合理，融資形式太單一

現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出售新樓盤，實際上只是銀行和客戶的“賽跑”。銀行固有的還款日期和隨機多變的消費市場是無法做到和諧的，風險控制更成了空談。融資方式多種多樣，按照不同標準，可以劃分為內(nèi)源融資和外源融資、直接融資和間接融資、股票融資和債券融資等。企業(yè)融資是一個隨經(jīng)濟發(fā)展由內(nèi)源融資到外源融資再到內(nèi)源融資的交替變遷的過程。新企業(yè)的建立，主要依靠內(nèi)源融資。當企業(yè)得以生存并發(fā)展到一定水平時，可利用外源融資擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高競爭能力。當企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)擴大時，企業(yè)往往會比較融資成本，從中選擇一種更高層次的內(nèi)源融資方式。實際上，就內(nèi)源融資和外源融資的關系看，內(nèi)源融資是最基本的融資方式，沒有內(nèi)源融資，也就無法進行外源融資。

2.2 信息不對稱導致銀企關系不協(xié)調(diào)

作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于交易額巨大，所以是各家銀行爭相競爭的融資對象。信息不對稱導致銀行做出的逆向選擇行為，從而對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生影響。逆向選擇是由交易之前信息不對稱引起的。由于商業(yè)銀行不能詳細地掌握商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息，不能準確評判它們的風險，因此可能采取兩種對策：一種是提高貸款利率；另一種是基于安全性考慮，選擇不給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款或者少發(fā)放貸款。這樣做的結果是提高貸款利率迫使風險較低的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)退出市場，而高風險的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于知道自己很可能償還不了貸款或者自身并沒有打算償還貸款，所以并不在乎利率的高低，因此獲得了貸款。銀行的高利率把風險較低的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擋在了門外，結果是，雖然銀行的貸款需求減少了，但是貸款的平均風險增加了。

2.3 直接融資效率低下

商業(yè)地產(chǎn)同投資人于融資債權過程中存有顯著的信息不對稱性。商業(yè)地產(chǎn)融資難現(xiàn)狀使其想方設法去隱瞞不利信息的行為，并因此導致?lián)p害投資者利益風險的產(chǎn)生。然而，投資者因債權性質(zhì)復雜和評估市場難度也使得其無法對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有清晰的認識。商業(yè)地產(chǎn)再融資所引發(fā)的道德風險和逆向選擇使得股票投資者只能通過其財務報表獲取可疑的信息，這導致企業(yè)與投資人之間出現(xiàn)信息鴻溝和交流障礙。而當這種不對稱達到一定程度時，投資人便不會再關注公司實際的業(yè)績，而是選擇盯住頻繁跳動的虛擬股價，這便導致了投資取向的扭曲誤判和巨大偏離。

3 防范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風險的對策建議

3.1 政府積極營造有利于商業(yè)地產(chǎn)的融資制度環(huán)境

當前，我國商業(yè)地產(chǎn)融資立法方面還不太完善，給商業(yè)地產(chǎn)融業(yè)的發(fā)展造成了相當大的影響。而我們國家經(jīng)濟全面穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活條件的改善，則需要更穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融體系，所以，我國商業(yè)地產(chǎn)融資業(yè)務處在一個至關重要的轉(zhuǎn)折點。雖然目前政府對商業(yè)地產(chǎn)融資業(yè)務的調(diào)控監(jiān)管工作都取得了不菲的成績，但與商業(yè)地產(chǎn)也能健康穩(wěn)定的發(fā)展，還有很長的路要走。

有了金融產(chǎn)業(yè)立法，就有了明確的發(fā)展方向和發(fā)展目標，商業(yè)地產(chǎn)及相關金融行業(yè)就有了可供遵循的政策依據(jù)。歷數(shù)各類金融糾紛和經(jīng)濟犯罪，主因并非是矛盾雙方個人利益的沖突，而是在同一經(jīng)濟行為下，雙方責任不明晰，商業(yè)流程不嚴密，造成利益分配不均衡。所以，這從一個側(cè)面體現(xiàn)了立法的必要性，因此盡快制定適合中國國情的商業(yè)地產(chǎn)金融相關法規(guī)，已成為推進我國商業(yè)地產(chǎn)金融甚至我國金融行業(yè)的重要環(huán)節(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)類的投資基金和商業(yè)地產(chǎn)類的投資信托是什么？首先我們要從法律上來界定它，政府各方面一定要有立法，這樣投資者才能愿意投資，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能健康穩(wěn)定的發(fā)展。諸如此類的商業(yè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品多樣化的出現(xiàn)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然訴求。對融資方多一個融資產(chǎn)品，也就是對投資方多了一個投資產(chǎn)品。多樣的投資融資產(chǎn)品，不僅使得投資主體多元，還拓展了融資渠道。在此，我們有必要好好汲取他國的經(jīng)驗教訓，制定結構明晰的房產(chǎn)立法，建構符合我國國情的多元融資產(chǎn)品。

3.2 政府應加強對中介機構的監(jiān)督

近幾年來，我國各類金融中介機構得到較快發(fā)展，對服務經(jīng)濟建設，支持企業(yè)改制，推進社會事業(yè)發(fā)揮了積極作用。但中介機構的發(fā)展與經(jīng)濟社會的發(fā)展還不相適應，在一定程度上存在著中介市場秩序混亂、中介執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高、服務收費不夠規(guī)范、監(jiān)管體制不夠健全等問題，所以必須強化對社會中介機構的監(jiān)督管理，優(yōu)化中介服務市場秩序。對于監(jiān)管部門而言，應全面防范和化解商業(yè)地產(chǎn)信貸風險。一是加強商業(yè)地產(chǎn)信貸風險排查，全面掌握商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資狀況，及時發(fā)現(xiàn)潛在風險隱患。二是完善商業(yè)地產(chǎn)信用擔保關系。關鍵是要切斷商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔保鏈條關系，鎖定風險范圍。三是區(qū)別對待。根據(jù)各城市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，采取不同信貸政策，堅決打擊哄抬房價的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇追加抵押資產(chǎn)、提供第三方擔保或收貸等方式，保護好金融機構債權。四是加強跨行合作。在監(jiān)管當局的指導下，加強商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)信貸風險的跨行合作，避免因一家銀行的催貸行為引發(fā)行業(yè)的連鎖反應。這需要監(jiān)管當局的智慧和銀行經(jīng)營層的合作博弈。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓展融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為融資訴求最高的一個行業(yè)，充沛的資金和穩(wěn)定流動的資金鏈是其擴張和發(fā)展的保證。所以，探討企業(yè)融資問題，必須站在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)層面，進行內(nèi)部剖析，分析清楚商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的目的、用途和最終資金流向。做出良好的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展預期，才能優(yōu)化好融資環(huán)境，明細融資賬目，并最終有效管控融資風險。在拓展渠道方面，我們走好商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新之路，對降低商業(yè)地產(chǎn)融資中的金融風險十分有利。融資渠道創(chuàng)新可以分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風險，因為伴隨著商業(yè)地產(chǎn)資金來源的增加，風險也隨之分散化，眾多資金貸出者和投資者風險利益共擔。對于任何一個投資者而言，分散以后的風險很可能在可承受的范圍之內(nèi)。這樣原本集中在商業(yè)地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險，就被有效地分散到整個金融市場內(nèi)的各種投資者身上。

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中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（b）-066-02

作者簡介：黃碩（1985-），女，漢族，江西萍鄉(xiāng)人，助理講師，碩士，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、經(jīng)濟管理方面的研究。