住宅小區車位歸屬問題的探討

摘 要 《物權法》第74條為處理“車位糾紛”提供了法律依據，而且充分考慮業主的利益，尊重“意思自治”，但有關“應當首先滿足業主的需要”的規定顯得過于原則，實踐中是缺乏可操作性的，并且逃避了約定不明確或者沒有約定情況下的車庫歸屬問題，這是它的失誤之所在。法律對住宅小區車位歸屬規定的不明確是引發矛盾糾紛的根源，住宅小區的車位到底是屬于開發商、住宅小區業主還是物業公司？法律規定不明確、權利歸屬不清楚，直接傷害的是業主的切身利益，也阻礙了房地產市場的健康而穩定發展，給國家的經濟社會生活和公共管理帶來很多難題。因此，應盡快完善相關法律制度，依法明確住宅小區車位車庫的權屬。

關鍵詞 地面停車位 地下停車位 住宅小區 車位車庫歸屬

作者簡介：熱衣拉·亞生努日，和田師范專科學校助教，新疆師范大學法學院碩士研究生在讀，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-061-02

隨著我國經濟的迅速發展，人民生活水平的不斷提高，私家車的數量不斷增加，導致城市土地日益稀缺，進而出現了城市住宅小區業主與房地產開發商或物業管理公司，因停車位的歸屬不明確而發生的糾紛日益增多的現象。如今城鎮建筑必須有足夠的停車位。對于這一問題，有些國家的法律明確規定，區分所有的建筑物必須保證有足夠的停車位。而有些國家甚至規定，兩居室的房屋必須要有一個停車位，三居室的房屋必須要有兩個以上的停車位。然而對于我們國家的實際情況來講，有的家庭有好幾輛車，兩個車位都不夠，有的家庭一輛車也沒有，也不用買車位。所以把車位統一劃給每一個業主也是不可行的。

我國《物權法》第74條明確規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”此規定為了“車位糾紛”的處理提供了法律依據，并且充分考慮到了業主的利益，也尊重“意思自治”，但是《物權法》關于“應當首先滿足業主的需要”的這個規定過于原則，缺乏可操作性，并且逃避了約定不明確或者沒有約定的情況下車庫的歸屬問題，這就是其失誤之所在。

一、住宅小區停車場所的法律屬性

（一）停車庫概念

地上停車庫是指開發商在得到《建設規劃許可證》后，在小區地而劃線分割標明停車區域，作為社會的停車庫為了方便住宅小區業主的停車。而地下停車庫是指開發商利用附屬于建筑物的地下空間，建造的停車庫。

（二）停車場的法律屬性

住宅小區的停車位應屬于建筑物區分所有權中共有部分，是附屬于建筑物的，是具有輔助效用的從物。如果當業主準備出售房屋時，停車位也理應一起出讓，因為從物所有權是附隨主物所有權一起轉移的。對于停車位的保留，開發商應與業主共同協商，如果沒有約定，住宅小區的停車位就以從物跟隨主物將所有權利一并轉移。我們從如今的房地產市場情況分析可知，界定地下停車庫的法律歸屬尤其重要。房屋買賣會涉及到建筑容積率的問題，但往往建筑容積率僅涉及到土地使用權，它是由地面建筑物來分擔的，而地下停車位因是建設在建筑物的地下部分，不影響建筑容積率的，也不分攤土地使用權面積。所以，既然地下建設的停車庫并不分攤土地，理應作為從物附隨主物一并轉移所有權，開發商無權自己處分。

二、住宅小區的停車場共有權的法律性質

一般業主認為，對于住宅小區的停車庫，應當按份共有。因為各個業主對建筑物所擁有的面積不同，所以對于屬于住宅小區公共設施的停車位也根據自身享有的面積份額來分攤，并且按照自己的份額來繳納物業管理費。但也有業主認為，既然住宅小區的停車位是屬于所有業主的公共設施，就應該所有業主共同共有，對于物業管理費，也是由所有業主分攤，而不是根據各自面積來分擔，理應等額分攤，所有權人享受公共設施的所有權，不應該根據所有權大小而有所區別。

三、住宅小區停車位歸屬權糾紛的原因

（一）《物權法》中關于住宅小區停車位歸屬權的相關規定存在缺陷

我國《物權法》當中對于第74條“首先滿足業主需要”的規定不明確，因此，學者們對此持有不同的理解。其中有的學者認為，“首先滿足業主的需要”就是業主對于車位享有優先使用權，在沒有滿足業主需要的情況下，無論第三人提出什么樣的條件，開發商都不得首先將車位出售給第三人。有的學者則認為，“首先滿足業主的需要”是指開發商對于住宅小區停車位只能向第三人進行短時間出租，而不能進行長期出租或出售。還有學者認為，物權法中的“首先滿足”應該是在一定條件下滿足業主對停車位的需求，而不是業主在同等條件下優先出售與購買，也不是自目滿足業主對停車位的需求。可以通過業主或業主委員會與開發商針對停車位的使用或購買問題進行協商來盡可能滿足本小區內業主對停車位的需求。

（二）住宅小區停車位數量有限，供不應求

隨著私家車數量的激增，開發商在建設住宅小區停車位時明顯估計不足，沒有停車位的業主只能占用公共道路，給住宅小區內其他業主的出行帶來極大的不便，因為搶占停車位而產生的糾紛也時有發生。為了避免住宅小區內業主之間的矛盾，開發商就必須增設停車位。然而，地下停車場費用高，開發商和業主都不想分擔這筆費用，如果增設地面停車場，則又礙于上地面積有限，導致不能集中建設。因此，這一問題并不能在短時間內徹底解決，業主的權利得不到根本保障。

（三）停車位“只賣不租”，激化矛盾

開發商在利益的驅使下，將建成的停車位以高價出售給小區業主，但是由于價格不合理，許多業主則更加偏向于“以租賃代替購買”。然而，如果住宅小區業主大會或業主委員會約定采用出租方式，將對開發商產生極為不利的影響。至此，便會產生一個“開發商賣不出去，業主租不到”的矛盾現象。也正是由于出售停車位利可圖，我國關于住宅小區停車位的一些潛在問題也逐漸浮出水面，如有些開發商不能完成建設合同中約定的停車位數量；有些開發商則將建好的停車位用于其他用途；還有些開發商為追求更大利潤，不能優先滿足住宅小區業主的需求，而是把停車位賣給出價更高、更愿意接受的住宅小區以外的其他人等。開發商的這種做法，使得業主與將他們作為自己的對立面，開發商與業主之間的矛盾也一觸即發。

（四）物業服務不到位，業主心存怨言

由于物業服務企業的制度不完善，物業服務人員的素質得不到提高，物業服務不規范，停車場環境惡劣、業主車輛排放無序，甚至出現地下車庫無人管理現象，盡管很多住宅小區都建有大型停車場，但是上述問題一旦出現，再加上物業管理部門并不能及時給予處理，這就使得業主并不能感覺到“物有所值”，相反，業主會感覺自己所交的物業管理費并沒有換來相應的物業管理服務。

四、住宅小區停車位法律完善

《中華人民共和國物權法》已經實行，關于住宅小區停車位的法律權屬以及其相關問題的規定亦已起步。筆者提出以下建議，以期對物權法的更為完善提供一些有益的借鑒以及幫助。

（一）明確規定住宅小區停車位歸屬于全體業主所有，并且完善與之相關的配套的登記制度

1.住宅小區的停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨立于建筑物專有部分之外， 屬于全體住宅小區業主所共有。但是，我國立法中關于停車位歸屬權問題的規定還不夠明確，這致使業主和開發商把停車位的所有權和使用權相混淆。對于他們通過出售、出租或者附贈等方式取得的應該是停車位的使用權，而非所有權。因此，我國立法應該明確禁止開發商在沒有修建住宅小區建筑物共有停車位的情況下，獨立開發停車位進行營利活動。當然，在規劃配套建設標準之外由開發商多建的車庫，開發商擁有其所有權。

2.在登記制度上，筆者的觀點是，住宅小區地面的停車位應該在業主所取得的土地使用證上面加上注明，住宅小區的地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加上注明的方式予以公示。地面的停車位和地下的停車位之所以采取在土地使用權證上加以注明的方法，就是因為其權利的來源是土地使用權。這樣注明以后，可以表明地面和地下的停車位與土地使用權之間的關系，使得其權利的歸屬問題更加清晰化。

（二）住宅小區業主優先享有使用權

在住宅小區內的停車位尚且不夠本住宅小區內業主使用的前提下，外來人員不得使用該住宅小區內的停車位，若發現住宅小區以外的其他任何人使用本住宅小區的停車位，或所有停車位的，業主委員會就有權向開發商追究責任，維護本住宅小區內業主的權利以防止開發商通過向住宅小區業主以外的其他人出售或出租停車位而獲取高額利潤。就停車位相關問題業主委員會與開發商發生沖突的，應先進行調解，雙方就相關問題達不成調解時，業主委員會甚至業主可向法院提起訴訟。業主委員會或業主也可直接提起訴訟，維護自己的合法權益，以達到優先使用的目的。

（三）加大開發商對停車位建造的監控力度

針對我國小區內“車多位少”的現狀，一方面我國在加強關于修建適當停車位的法律建設、約束開發商及其相關人員的行為的同時，另一方面，政府有關部門也應該建立完善的獎懲機制，以激勵業主針對小區內停車位不足問題進行積極舉報，經依法查明的，政府相關部門應采取強制措施，勒令開發商建造合同中約定的停車位數量，以滿足住宅小區業主的現實需求。

（四）創新管理思路，尋求新技術，化解公共空間停車位的治理難題

由于住宅小區公共停車位嚴重供求不足，有學者認為“停車位”具有“公共物品”性質，是與“衣食住行”商品一樣性質的必需品，其不足會為日常生活帶來很大的困擾。在公共空間嚴重不足，住宅小區停車位嚴重供不應求的前提下，應積極創新管理思路，借助新技術，化解公共空間停車位的治理難題。

即便是到了晚上，住宅小區內也經常有空閑停車位，但有很多業主仍因為無處停車而煩惱，這也暴露出了信息共享不通暢的問題。而信息技術的發展能很好地解決這一難題。可以采取建立住宅小區停車位信息管理系統這一思路，在住宅小區大門設置終端，每個停車位設置信息牌，有停車位的業主可以將自己停車位閑置的時間、地點通過終端顯示給門衛，沒有停車位的業主可以通過終端顯示系統尋找適合自己的停車地點。對于短時讓渡停車位的業主給予一定補償。這個補償費用應低于社會車輛收費標準。

此外，還可以通過修建立體停車位、創新其他管理思路化解停車難題。住宅小區停車位問題難以解決是由于多方面的原因所導致的，其中法律法規的缺失無疑在其中有著重要影響。由于社會發展的快速性以及在發展過程中產生問題的不確定性，使得具有相對穩定性的法律在一定程度上會落后于社會的發展。這要求我們法律工作者要以身作則，從客觀實際出發，在實踐中發現問題解決問題，查漏補缺，完備法律法規，從而推動我國立法司法實踐的發展。希望本文提出的法律對策能夠為解決因住宅小區停車位而引發的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質的不斷提高，住宅小區停車位的法律糾紛問題會得到切實的解決。

參考文獻：

[1]許尚豪、王仰光.小區停車位權屬分析.法學論壇.2007（1）.