美英等四國住房反向抵押貸款養老的經驗及啟示

張仁楓

（四川大學，成都 610065）

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美英等四國住房反向抵押貸款養老的經驗及啟示

張仁楓

（四川大學，成都 610065）

摘要：通過借鑒美國、英國、新加坡和法國等政府在住房反向抵押貸款養老模式中的積極舉措，分析了我國推行住房反向抵押貸款的前提條件和優化路徑。認為：住房反向抵押貸款業務的政策性較強，政府需要制定全面系統的政策，完善各種配套措施；此外，還應該加快房地產市場的多元化發展，通過宣傳教育加強老年人的住房市場化意識。

關鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養老；國際經驗

一、引言

隨著我國醫療水平和生活質量的提高，越來越多的居民將步入老年人的行列。在“未富先老”的背景下，如何實現老有所依、老有所養的養老目標，關系著整個國家和社會的持久穩定和發展。肇始于西方的住房反向抵押貸款養老模式將老年人住房與養老相結合，創造性地提出了老年人通過以房屋為抵押提前獲取養老金來養老的新觀點，為解決我國養老問題提供了一條可供選擇的道路。

源于歐洲荷蘭的住房反向抵押貸款（Reverse Mortgage），是老年人將自有產權房抵押給貸款機構，以定期或一次性領取的方式從貸款機構獲取一定數額貸款的一種養老方式。[1]住房反向抵押貸款業務有廣義和狹義之分，廣義概念是指房屋所有人將自有產權房通過除銷售以外的所有形式獲取資金流的一種金融工具，[2]房屋所有人不僅包括老年人，還可以包括資金短缺的中年人；狹義概念則是指老年人將自有產權房抵押給特定機構后，特定機構在綜合評估借款人的年齡狀況、預期余命、房產評估價值和貸款結束后的房產價值等內容后，與借款人簽訂合同并在固定的時期內定時給付或一次性給付借款人一定的生活費用，待借款人過世后將貸款人房產收回變現，以彌補支付給借款人的貸款本息。在合同期間，借款人除可以獲得金融機構一定的生活費用外，還可以繼續居住在自己的抵押房產內養老。本文的研究對象為狹義的住房反向抵押貸款。

國際經驗表明，作為社會性和福利性較強的社會養老制度，住房反向抵押貸款需要政府部門的大力支持；政策體系的構建是該養老模式的核心問題。目前，我國還處在住房反向抵押貸款的探索階段，主要原因在于制度性缺陷。因此，研究住房反向抵押貸款的政策體系，有利于消除該業務的政策障礙，為開展此養老模式提供理論支撐和政策指導。

二、住房反向抵押貸款的國際經驗

住房反向抵押貸款具有很強的社會公益性質，因此，政府在住房反向抵押貸款中的角色至關重要。國外諸多國家在開展住房反向抵押貸款時，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國政府發揮應有的作用提供了參考。

（一）美國住房反向抵押貸款的經驗

美國在開展住房反向抵押貸款中深刻地認識到政府在市場運作中的重要作用。20世紀80年代之前，美國政府對住房反向抵押貸款養老并沒有太多重視，導致貸款機構參與積極性不佳，社會需求量也遠沒有達到預期水平。20世紀80年代開始，美國政府不斷加強在該領域的影響和作用，相繼推出一些政策和產品，使得社會活力逐漸恢復。從產品上來看，HECM計劃就是美國政府率先開展的業務。在這一業務中，美國聯邦政府提供擔保，住房與城市發展部負責設立，聯邦住房管理局進行具體的運營，并且由房地產協會Fannie Mae購買全部的貸款。由于政府在HECM中提供擔保以及Fannie Mae購買全部的貸款，借款人能夠獲取所有應得的款項，杜絕了因風險產生的借款人領取貸款額低于房產價值的情況發生。美國政府還制定了相關的法律制度完善對消費者的權益保護，有力規范了住房反向抵押貸款市場。1987年，美國制定了《國家住房法案》，明確規定了政府支持住房反向抵押貸款的政策，這些政策包括：支持和鼓勵私人公司和企業參與住房反向抵押貸款業務，增加住房反向抵押貸款的供給量；確定住房反向抵押貸款市場的需求規模、改進產品，以便更好地滿足老年人的養老需求；貸款人和借款人在簽訂合同前，必須對借款人進行咨詢服務，公開透露各種信息等條款。[3]

在利率風險防控方面，美國政府規定政府反向抵押貸款實行按月調整或按年調整的可調控利率，并對利率調整幅度做了限制，按月調整的利率調整幅度不可超過10%，按年調整的不可超過2%和貸款生命期的5%；在房價方面，政府設置了申請的最高房產價值限制，有力地保護了貸款機構因房價波動太大帶來的風險；在財稅方面，政府制定了財產稅和營業稅減免制度，有力地維護了住房反向抵押貸款中借貸雙方的利益。

此外，美國政府每年都提供一部分資金用來資助住房反向抵押貸款業務中咨詢、教育與宣傳以及擴大潛在消費群體等業務。在應對貸款可能出現的損失方面，美國政府為產品購買保險，先通過保險補償，再由財政進行兜底。這種做法對政府、貸款機構和借款人都具有較強的風險防范功能。

美國的住房反向抵押貸款在產品類型上體現了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國針對不同的老年人群體分別設計了相應的高、中、低檔產品：房產價值轉換抵押貸款、住房保留計劃和財務自由計劃等三類。[4]

1.政府開展的住房反向抵押貸款

美國政府開展的住房反向抵押貸款產品主要是指房屋價值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM），目前已經占據全國住房反向抵押貸款90%以上的絕對份額。該類產品由政府指定相關的部門開展產品設計、修改產品計劃和運營產品，包括項目審批、保費收取、保險基金管理等。政府指定商業性的金融機構經營此項業務，貸款發放后政府為借貸雙方提供保險，為了給貸款機構提供充裕的流動性，符合條件的產品也由政府指定部門購買。政府在這類產品中提供了較為完備的保障體系，為住房反向抵押貸款的風險控制提供了最為堅實的保障。

針對借款人提前還貸帶來的違約風險，HECM計劃假設提前還貸的違約風險與利率和住房價格波動風險無關，只與借款人的余命有關。因此，該產品不考慮借款人的選擇性期權，而只與借款人的余命有關，從預防損失的角度對違約風險進行管理，有效避免了對借款人行為的刻畫不準確。對于借款人在借款期間可能出現的住房維修道德風險，該模式通過簽訂合同進行約束，以及采取現場檢查借款人對住房是否進行適當的維修等措施，確保了住房不因借款人的不道德行為而遭受貶值。

HECM計劃在諸多領域存在著政府的影響和支持。在住房反向抵押貸款的風險中，政府對可能出現的長壽風險、利率風險、房價波動風險以及交叉風險都采取了較為完備的政策。在長壽風險領域，政府主要通過鼓勵擴大貸款規模獲取大數定律，據此平衡風險；在利率風險領域，為了減少利率變化給市場帶來的風險，在任何給定的期間內，所有房屋價值轉換抵押貸款（HECM）的貸款機構都可以在每個可調整利率選擇權下收取相同的利率。一方面，幾乎所有的貸款機構都收取可調整的利率；另一方面，這一利率又受現行1年期美國財政部安全利率的約束，利率的調高或調低，都必須和1年期財政部的利率升降趨勢保持一致，按年調整的改變幅度，限制在每年2個百分點，即貸款生命期的5個百分點，按月調整的利率則限于整個貸款周期的10個百分點。

在房價波動風險方面，美國聯邦住房管理局（FHA）對各個地區所能申請住房反向抵押貸款的最高房產價值額度也做了限制，當房產價值超過聯邦住房管理局規定的最高限額時，以最高限額為準。由于房價的最高限制，這一風險在政策內得到了很好的規避。

此外，在HECM計劃內，政府為該產品購買了保險，并提供了貸款擔保。如貸款合同期結束后抵押房產的價值高于貸款本息總額的話，多出來的金額就由借款人的繼承人繼承；而如果抵押房產的價值低于貸款本息總額時，不足以抵償貸款總額的那部分則由保險公司承擔，借款人無需為此支付額外的費用進行補償，其中保險費用在支付給借款人的貸款中扣除。這一政策解決了大部分老年人的擔憂，為住房反向抵押貸款的運行提供了可靠的風險保障。

2.半政府機構開展的住房反向抵押貸款

半政府機構開展的住房反向抵押貸款是指政府指定和支持相關機構開展住房反向抵押貸款經營的運行模式。這一運行模式中，政府出臺相應的優惠政策進行支持并實行市場監管。由美國房地產協會房利美（Fannie Mae）開展的Home Keeper計劃住房反向抵押貸款產品就屬于典型的半政府機構開展的產品，原因在于房利美本身具有很強的政府公益性的性質，但又不是完全的政府管理，而是得到了政府很大的支持。Home Keeper計劃通過給借款人提供“增值分享”來使借款人承擔住房價值波動風險，從而達到規避交叉風險的目的。隨著房屋的升值，這種模式允許借款人增加貸款，可以給借款人更多的選擇權。

3.私人開展的住房反向抵押貸款

私人開展的住房反向抵押貸款是指完全由私營企業開辦、以盈利為目的、自助設計和銷售住房反向抵押貸款并接受政府監督的產品運行模式。由老年人財務自由基金公司開展的財務自由計劃（Financial Freedom）就屬于這種模式。首先，該模式的最大特點在于沒有政府提供的保險，貸款機構通過收取較高的風險溢價來規避交叉風險；其次，與前面提及的兩種模式不同，財務自由計劃的資金來源不同，貸款人在簽訂合同后，貸款不是直接交給借款人，而是一次性轉給人壽保險公司，由該保險公司承保，借款人可以每月領取固定的年金；再次，財務自由計劃有一個“房產價值分享條款”，借款人可以保留一定房產比例（最高可達房產價值的80%），借款人的后代可以繼承此產權。此外，自由財務計劃中沒有直接的費用支出，而是一次性地從貸款額中扣除。

在風險管理方面，財務自由計劃可以通過“權益分享”制度安排，實現借款人和貸款機構共同承擔住房市場的價格波動風險。此外，財務自由計劃可以通過證券化實現資產的流動性，避免了支付風險。

（二）英國住房反向抵押貸款的經驗

政府缺位是導致英國住房反向抵押貸款發展緩慢的重要原因。英國政府在開展住房反向抵押貸款時一直處于旁觀者的身份，特別是在2000年之前，以私人公司推行的住房反向抵押貸款業務存在著重大的缺陷，政府部門不僅沒有進行干預，而且默認其存在和濫觴，導致社會對該業務存在較多的擔憂和顧忌。盡管2000年以后政府對市場進行了一些干預，但總體上來看，政府力度還遠遠不夠。政府在業務宣傳、法律法規的制定、風險規避、市場監督上都存在很大的漏洞。英國政府對住房反向抵押貸款沒有進行相應的擔保和資金支持，而且一些住房反向抵押貸款很難得到保險公司和商業銀行等長期投資者的資金支持，使得住房反向抵押貸款市場缺乏供應者，嚴重影響了市場的發育和完善。此外，英國比較死板的財政政策和稅收政策也使得大部分的投資者不愿參與此項業務，一定程度上影響了該業務的開展。2001年之后，英國通過制定一項新的資產釋放計劃，對貸款條件、產品類型等加以調整。2004年，英國金融服務局接管了住房反向抵押貸款業務，市場得到一定程度的好轉，但依然缺乏應有的監管制度和法制制度。

英國早期的住房反向抵押貸款產品設計存在嚴重的問題，社會需求不佳。貸款機構將借款人的貸款投資于股票市場，將老年人的資金暴露在市場風險之下，在經濟不景氣的時候將使資金嚴重縮水，嚴重損害了借款人的利益，致使借款人對該業務失去信心。盡管后來有所改觀，但市場的需求和活力一直沒有得到充分的挖掘和激發。此外，英國的一些住房反向抵押貸款產品的規定太過苛刻，如有些產品規定申請者的年齡需為65歲以上或70歲以上，這相當于將大部分60歲以上的老年人排除在外。

2001年，英國推行新的資產釋放計劃，對產品進行了更為合理的設計，相繼推出了終身抵押貸款和住房價值轉換計劃兩款產品。終身抵押貸款最大的特點在于，其根據利息支付的不同，可以將業務分為利息滾動支付抵押貸款（A Roll Up Mortgage）、單純利息支付抵押貸款（An Interest-Only Mortgage）、固定償還額終生抵押貸款（A Fixed-Repayment Lifetime Mortgage）三種類型。[3]

利息滾動支付抵押貸款是指借款人不用每月支付利息或者本金，而是在借款結束后一并計算和償付。該方式的特點是：在貸款期間，利息將會不斷地累計，加到貸款總額內。這種方式一般采用固定利率，以規避借款人可能遇到的利率風險；但有些合約也規定采用浮動利率。在貸款的支付方式上，借款人可以采取一次性總額支付，也可以年金支付。其中年金支付又有固定金額式和遞增金額式兩類。此外，利息滾動支出的抵押貸款產品附有“無追索權”條款，貸款機構不得向借款人追討本息總額超過住房價值的差額。

單純利息支付抵押貸款指借款人在一次性領取貸款金額后，每月只需向貸款機構支付利息而無需支付本金，直到貸款結束后才進行本金的核算和支付。這種形式下，利息的支付可以采取固定利率，也可以采取浮動利率。

與利息滾動支付抵押貸款和單純利息支付抵押貸款不同，固定償還額終生抵押貸款指借款人在簽訂合同后直到去世期間，每個月或每年向貸款機構支付固定數額的本息，不管市場利率如何變動，也不管借款人在住房內居住時間長短。借款人支付的固定金額一般是根據借款人的平均余命，在借貸雙方簽署合同時進行協商。因此，這種形式的產品對實際存活年齡較長的老年人有利。

住房價值轉換計劃與終身抵押貸款的最大區別在于兩者對房屋產權的持有程度不同。住房價值轉換計劃一般可以將房產部分抵押，也可以全部抵押，一般介于30%～100%的比例。根據借款人簽署的合約，老年人去世后，該房產的處理方式有兩種情形：第一種情形為房產全部歸貸款機構。老人將房產全部抵押給貸款機構的時候，貸款機構則可能將住房收回進行變現，消費者將要放棄對房產的繼承或贖回。第二種情況為部分房產歸貸款機構所有。如果老年人抵押的是一部分房產，則老年人可以一次性獲取該部分產權的貸款額，貸款機構也只能對其部分產權進行處理。在這種形式下，貸款機構和借款人同時享有住房增值收益。貸款結束時，如果房產增值，則除借款人償還相應的貸款本息外，雙方可以按比例享受房產的增值收益。

（三）新加坡住房反向抵押貸款的經驗

新加坡在住房反向抵押貸款中凸顯出了不一般的社會需求和養老困境。但由于相關制度的落后以及國情的特殊性，新加坡的住房反向抵押貸款一直都處于緩慢發展的狀態之中。新加坡政府采取不作為的態度，極大地影響了市場的運行。

新加坡第一家住房反向抵押貸款機構是一家私人保險公司——職總英康保險合作社（NTUC INCOME）。該公司于1997年推出了國內第一筆住房反向抵押貸款業務。但由于制度上的一些限制，該業務發展緩慢。例如：該業務只針對擁有私人房產的老年人，但新加坡國內84%的居民住房為購買的政府組房（類似于我國的經適房）或公寓式住房。為了扭轉市場的頹勢，職總英康保險合作社于2006年開始將貸款對象擴大到擁有政府組房的老年人。同年，新加坡華聯銀行（Oversea Chinese Bank ing Corporation）開始介入該項業務，至此打破了職總英康保險合作社在這一領域中的壟斷地位。2009年，新加坡政府建屋發展局（HDB）推出了房屋契約回購計劃（Lease Buyback Scheme，LBS），正式以政府的名義開展住房反向抵押貸款，允許62歲以上的老年人通過該計劃將組房變現，以便獲取養老金和消費費用。同年，職總英康保險合作社和華聯銀行由于業績不佳決定退出住房反向抵押貸款市場，但仍保留對已簽約客戶的借貸關系。

房屋契約回購計劃是一款完全由政府開展的新型業務。該計劃的實施正是該國政府認識到自身問題所在而做出的積極回應。盡管設計較為完善，但該業務也由于住房產權的問題而出現市場規模較小、相關制度缺失等相關問題。例如，新加坡的住房反向抵押貸款中沒有“無追索權”條款，難以消除借款人的各種風險。目前，新加坡國內大約只有不到3萬人符合房屋契約回購計劃所規定的條件。

該計劃規定：政府每年從預算中拿出一定的資金回購組屋屋主的房屋契約，屋主可定期領取一定數額的金額補貼，并可繼續居住在房屋內。該計劃規定接受該項計劃的人必須為62歲以上擁有兩房或三房式組屋的老年人，且申請時只購買了一套組屋。參加房屋契約回購計劃的房屋契約年限縮短至30年；政府將通過回購的方式回購其剩余的房屋契約。30年過后，組屋歸政府所有，如果屋主30年后依然健在，則政府繼續為其提供住所。

按照該計劃，政府支付給屋主的資金分為三部分：第一部分為加入計劃后可一次性從政府部門領取的1萬新加坡元的津貼，其中5000元為現金，另5000元存入公積金賬戶；第二部分則為政府每月為其支付的固定資金，用于老年的生活支出費用；第三部分則為用來購買長壽保險的款項，如屋主由于長壽超出了計劃期限，則可以繼續從保險公司領取養老年金。

房屋契約回購計劃下老年人可以領取資金數額的多少取決于建屋發展局（HDB）對房屋市場價格進行評估計算出來的契約價值。該項業務由于政府部門的參與，引起了很多老年人的關注。

（四）法國的住房反向抵押貸款的經驗

與其他國家不一樣，法國社會存在一種和住房反向抵押貸款功能差不多的以住房為標的物的住房反向抵押貸款業務——Viager系統。該業務與其他國家的住房反向抵押貸款的最大區別在于它是個人與個人間的私下活動，而與金融機構沒有直接的關系。該業務廣泛存在于法國社會，并由于其可以減輕政府和社會的養老壓力而受到法國政府的支持。

Viager一般只是私人之間的交易，也只有一般的合同法律才適用，并沒有特殊的法律制度對其進行約束。法國政府非常鼓勵其的推廣和運用，因為這樣可以在很大程度上減輕社會的養老負擔。在法國，還存在很多的中介機構為交易雙方牽橋搭線，在Viager業務中扮演著重要的角色。在有中介機構參與的情況下，Viager實際上是一種基于買方、賣方和中介機構三方相互博弈的私人交易。這就好像是個人租房行為一樣，完全是通過三方的協商約定達成的交易。

法國政府當時并沒有自己推行的產品，致使Viager交易存在諸多的亂象和道德風險。21世紀初，法國政府認識到問題的嚴重性，積極借鑒美國等國家的發展經驗，2004年開始開展住房反向抵押貸款業務，推出不動產貸款新品種。2006年3月，法國對其國內的擔保制度進行了改革，并修訂了《民法》、《商法》、《消費法》、《保險法》等法律制度的相關內容，[5]為發展住房反向抵押貸款鋪設道路，掃除不必要的制度性障礙。2007年，法國首筆住房反向抵押貸款業務由法國儲蓄金庫銀行集團旗下子公司——地產信貸銀行推出，標志著法國Viager系統得到了重大的改進。

三、對我國推行住房反向抵押貸款的啟示

住房反向抵押貸款主要利用了家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據家庭擁有的資源在一生中予以優化配置的理論，使房屋的價值在人生最后階段通過提前變現的方式實現房屋價值被個人利用程度的最大化，實現了房屋價值的流動。這種貸款運作模式具有自身的優勢。

然而在我國的實踐過程中，住房反向抵押貸款業務的推行并沒有理論上預設的那樣理想。一方面，由于受到家庭觀念、社會文化和道德的約束等因素，父母一般都傾向于將自己的財產遺留給兒女或后代，形成所謂的“財富代際轉移”現象，老年人不愿意輕易地將住房交給市場。另一方面，我國住房市場的不穩定、政策的不明晰、養老產業化不高等因素也限制了金融機構主體參與住房反向抵押貸款的積極性。以上四國住房反向抵押貸款的經驗為我國推行住房反向抵押貸款業務提供了以下幾點啟示：

（一）擁有兩套以上的住房

中國人的家庭觀念比較強。因此，房子對國人來說就是永遠的財富和終生的依附。買房和房屋改善成為人們一直追隨的夢想。對于老年人來說，房子是自家的永恒財富，是可以一代一代地傳下去的最珍貴的東西；對于兒女來講，房子承載著歷史的記憶，不僅可以棲身，更是家庭精神的載體。因此，一般情況下，老年人和子女都難以割舍對住房的情感，也就難以將住房推向市場。然而，由于受家庭結構變遷、養老模式變遷等因素的影響，老年人對住房的依賴有所松懈。在老年人擁有兩套以上住房的假設下，開展住房反向抵押貸款業務的可能性就會更大。這樣，老年人不僅可以將一套住房留給后代，也可以大膽將另一套住房進行抵押養老。

（二）政策的全面覆蓋

政府在住房反向抵押貸款業務中的作用主要體現在監管者和擔保者的角色上。在監管層面上，政府主要是通過管理業務有助于實現貸款市場上的公平交易和公平秩序，促進反向抵押貸款業務的順利開展。在住房反向抵押貸款市場上，借款人和貸款人的地位比較懸殊，這種不對等的格局容易導致市場交易的不公平，處于比較強勢的貸款機構很容易對處于弱勢地位的借款人進行欺詐，損害借款人的利益。如果借款人對市場產生不信任或抵制情緒的話，就很可能殃及到整個貸款市場的運行。因此，政府的監管和管理就顯得非常重要。世界上一些國家的實踐也充分說明了這一點。例如，美國在開展住房反向抵押貸款業務的初期，政府對市場的介入和監管不足，導致市場上的欺詐行為極其泛濫。20世紀80年代，美國政府部門積極介入后，市場逐漸從頹勢中復興，極大地提高了市場的交易量和社會參與的積極性，至今，美國的住房反向抵押貸款業務是世界上最為成熟和穩定的。

政府對住房反向抵押貸款的推進具有重要的、不可替代的作用，在土地政策、財政支撐、稅費減免、風險擔保和信息咨詢等方面都離不開政府的支持。政府監管機構在住房反向抵押貸款市場中，定期對處于執行期的貸款業務進行檢查、監督和管理，做好市場宣傳和培育工作，并在政策扶持、稅費減免、監督審查、信息咨詢等方面提供必要的支持和幫助。因此，有必要從土地、財政、風險擔保、稅費減免、法律保障、教育宣傳等方面實行政策的全覆蓋。

（三）房地產市場平穩充分發展

房地產市場是住房反向抵押貸款養老模式賴以存在的基礎，住房市場的價格變動對貸款機構的利益影響非常明顯，有必要通過健全房地產市場機制，穩定住房價格，發展和完善二手房市場及房地產市場的關聯領域。

1．穩定房地產價格。按照現代經濟學的觀點，在不考慮其他因素的情況下，價格的影響因素主要包括市場的供給與需求兩方面。房地產市場也一樣，其價格的高低直接反映了房地產市場的供求狀況。近年來，我國房地產的價格一直處于快速上升的階段，住房市場呈現出一派繁榮景象。然而，由于各種條件的限制，如居民的收入水平增長較慢、住房市場的飽和等，目前我國住房市場的價格基本上處于比較穩定的狀態。維持這種態勢可以考慮采取逐步提高居民的收入水平、構建房價監控機制和風險控制機制、合理供應土地資源等。

2．健全和完善二手房市場。我國房地產市場具有一手市場活躍、二手市場較落后的特征。通過發展住房中介、推行二手房優惠政策、合理規范存量住房的登記和管理、實行二手房配套優惠等舉措，刺激和鼓勵居民購買二手房，加快二手房市場的流通，是開展住房反向抵押貸款業務的重要保障，可以為貸款機構將收回的抵押房產變現提供便利。

（四）相關配套的完善

推行住房反向抵押貸款業務，還必須加強相關配套設施的建設，為老年人參與這一業務提供便利，消除參與人的后顧之憂。這些配套措施應該包括健全法律法規制度、完善社區化配套養老服務、制定完備的風險擔保制度、推行市場退出機制、構建專業化的業務考評體系等。

四、結論及展望

住房反向抵押貸款對我國來說還是一種新興事物。在推行該業務的時候，必須認識到這一業務在我國的推行還面臨著較大的障礙。我國要成功推行住房反向抵押貸款業務，需要充分考慮宏觀環境、貸款供給方和貸款需求方三大影響因素的作用。[6]

盡管我國養老福利有限，是一種需由家庭和政府共同付費的“準公共品”，[7]但政府的責任不可減弱。通過對國外經驗和我國的具體情況分析后，筆者認為住房反向抵押貸款業務的政策性較強，政府需要制定全面系統的政策，完善各種配套措施。此外，還應該加快房地產市場的多元化發展，通過宣傳教育加強老年人的住房市場化意識，緩解其后顧之憂。

參考文獻：

［1］張茜，任燕燕.住房反向抵押貸款養老運作機制探討［J］.求索，2013（2）：5-9.

［2］孟曉蘇，柴效武.住房反向抵押貸款［M］.北京：人民出版社，2009.

［3］范子文.以房養老：住房反向抵押貸款的國際經驗與我國的現實選擇［M］.北京：中國金融出版社，2006.

［4］柴效武，胡平.美國住房反向抵押貸款發展歷程及對我國的啟迪［J］.經濟與管理研究，2010（4）：55-63.

［5］郭慧娟.倒按揭貸款法律問題研究［D］.重慶：西南政法大學，2009.

［6］羅永恒等.老齡化背景下農村住房反向抵押貸款養老模式研究［J］.求索，2015（4）：26-30.

［7］王麗.人口老齡化背景下我國養老模式的思考［J］.當代經濟管理，2012（4）：52-55.

（責任編輯：李丹；校對：龍會芳）

Enlightenment of Reverse Mortgage Loan in the United States, Great Britain,Singapore and France

Zhang Renfeng

（Sichuan University,Chengdu 610064,China）

Abstract：The paper studied governments’positive measures taken in reverse mortgage loan in the United States,Great Britain,Singapore and France and analyzed the prerequisites and ways of improvement of implementing reverse mortgage loan in China.The paper has the following conclusions,reverse mortgage loan needs great policy support so that the government should formulate all-round systematic policies and improve supplementary measures.Moreover,we should also accelerate the diversified development of the real estate market and raise the elderly residents’market awareness of housing thought education campaign.

Key words：housing reverse mortgage loan;house-for-pension program;international experience

中圖分類號：F832.4

文獻標識碼：A

文章編號：1006－3544（2016）03－0018－07

收稿日期：2016-05-20

基金項目：四川省社會科學“十二五”規劃2014年度項目（SC14C020）

作者簡介：張仁楓，男，江西上栗人，經濟學博士，四川大學馬克思主義學院講師，四川大學公共管理學院在站博士后。