香港樓市盛極而衰？

在香港，多數人都居住在狹小逼仄的公寓中，與它們相比，紐約或倫敦的公寓宛若宮殿。盡管如此，香港依然贏得全球房價最難負擔城市的頭銜。在這里，買間最不起眼的公寓也至少要花掉你100萬美元，而開發商已計算出，可以將公寓建得更小，向稍微不那么富裕的購房者出售。但香港的房地產業大廈正在顯現裂痕。房價正在升至越來越不可持續的新高度。香港對外國購房者的限制以及中國內地對資本管制的收緊，正開始抑制購房沖動。來自中國內地的資金已經提振了從悉尼、倫敦到紐約的房地產銷售。

Demographia的國際住房可負擔性調查顯示，以負擔能力為例，去年第三季度香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19倍，居世界第一，位列第二的悉尼房價收入比為12.2倍。算上2003年-2015年9月峰值期間、以及隨后的資產通脹，香港房地產價格飆升了370%，供應有限、創紀錄的低利率以及來自內地的資金都強有力地加劇了房價漲勢。

結果如何？與世界各地年齡介于18歲-35歲之間的千禧一代一樣，香港千禧一代與父母同住的時間更長了。2012年10月實施的對外國購房者和投資者征收稅率為15%的印花稅的政策，進一步抑制了購房欲望。該政策旨在為呈螺旋上升的房價降溫，在某種程度上，它已經起到了作用。交易量下降，價格趨穩，而房地產中介叫苦不迭，稱這一政策扼殺了二級市場。

但與即將襲來的“寒風”相比，這些問題就顯得無足輕重了。這一次的寒風來自中國內地——它正在關上資金的水龍頭。去年 8月中旬，人民幣兌美元匯率一次性下調2%，對全球市場造成震動，自那以來人民幣已貶值5.8%，處于持續疲軟狀態，許多人認為，人民幣未來還會進一步貶值，甚至可能再次出現匯率下調。

作為應對，中國加強了資本管制，增加資金外流的難度，同時更加堅定地執行配額制，收緊海外投資申請程序。中國的反腐運動也產生了影響，通過追蹤資金外流軌跡，大大減少了資金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地產市場的資金變得越來越少。香港房地產業已經出現了危險信號。2月，新界的一塊住宅用地每平方英尺價格比半年前的類似地塊低了近70%。據中原地產的中原城市領先指數（CCL），香港房價比去年9月高點低了11%。開發商的口氣變得越來越悲觀，較為樂觀的中介則用一句口頭禪鼓舞自己——富人永遠是富人，他們總能找到合法途徑規避資本管制。這話的確是事實，但同樣是事實的是，中國內地的資金正在枯竭，收益率已受到擠壓，購房對許多人來說仍遙不可及。

（路易絲·盧卡斯）