港深樓市：冰火兩重天

王彥入

入夏以來，寸土寸金的香港樓市并未如其氣溫一樣一路攀升，長期以來高居不下的樓價不僅有了松動，而且有大幅下降之勢。而與香港一河之隔的深圳，房價漲幅領跑內地一線城市，將上海、北京和廣州遠遠拋在了身后。

據業內人士推測，香港樓市下行還將繼續，深圳樓市火熱或許依舊。在此大勢下，越來越多的香港居民轉向深圳置業，而曾經吸引內地人投資的香港樓市則漸趨冷淡。港深兩地樓市的輪替，也是兩地經濟活力的體現，這背后的原因值得深思。

香港樓市遇寒冬

一河之隔的港深樓市正在上演著“冰火兩重天”。

在王曉華（化名）的朋友圈里，不定時地更新著深港兩地樓市的最新情況，如果你有意在深港兩地置業，只要提出基本要求，她就可以在腦海里搜索出要求范圍以內的待售房屋、商鋪，并在咨詢了你的預期價位等條件后，向你做出最合理的推薦。

作為一名從業十幾年的資深中介經理人，王曉華目前負責的是對港項目，“主要就是帶大陸人去香港買房”，她解釋說。

2015年，王曉華經歷了職業生涯內的“冰火兩重天”。一邊是深圳辦公地點的門庭若市，一邊是香港樓市的鮮有問津。

“去年香港的平均房價下降了大概10%到15%吧”，她介紹說，在配套相對成熟的九龍區，一套小公寓，“去年大概600萬，現在就500多萬吧。”

而去年的這一降幅，對于香港籍的江楚（化名）來說，也是歷歷在目。

“去年香港的房價跌很多啊”，他用不是很純熟的普通話，嘗試為《鳳凰周刊》還原去年香港的樓市情景。

江楚說，2015年8、9月左右，香港的樓市價格開始慢慢下調，直至年底，價格一直在跌，“2015年11、12月份，（跌得）很厲害的，就是很明顯的一下，之前沒有那么明顯的”。

因為江楚在香港的房屋用于自住，沒有出售的打算，所以房價漲跌與否，影響不大。但對于投資客來說，碰上這一降幅，“很多都虧大了”。江楚略微地提高了語調，“特別是一些投資豪宅的，都是大陸人去投資的，他原本可能是幾千萬買回來的，但最后虧本放出去。”

“沒辦法，跌得太厲害了”，他一再強調。

王曉華說，去年的大跌之后，市場一直比較安靜，買家入手少，大多處于觀望狀態，“因為怕不穩定，都不敢入手”。

據香港差餉物業估價署信息，住宅物業市場在2015年上半年大致保持暢旺。在2015年2月推出第七輪物業按揭貸款業務的監督措施，以提升銀行的風險管理和抗震能力后，住宅物業的買賣開始有放緩跡象。港人對美國加息的憂慮升溫、本港股票市場波動、加上環球（包括內地）經濟增長放緩，令整體住宅物業售價在上半年的升勢逐漸放緩，至10月回落。成交量逐漸下跌，并自本署于2002年開始公布土地注冊處的住宅買賣數據以來，首次于11月跌至3000宗以下。2015年整體而言，成交量下跌12%至56000宗。

這樣的“放緩”、“下跌”，江楚認為還會繼續。他說，在未來一兩年，香港的經濟會繼續“差一點”。“香港的零售、金融過去是大頭兒，現在旅游不好，直接影響酒店、零售、餐飲、金融業，整體經濟不好，房價壓力也大。”

盡管香港住宅價格連降數月，但在置業時，江楚將票投給了房價已處于高位的深圳。2015年年底，江楚在深圳市南山區購入了一套住房。談及原因，他輕松地笑了笑說，“在深圳買房，也是和香港比較過的，父母希望我在香港啊，但是我有自己的想法，我看好大陸的發展，特別是深圳這個地方。”

江楚認為，香港已經發展得較為成熟，而深圳，特別是他所看好的南山區，正處于上升發展的階段，“如果深圳、香港有兩套都是五百萬的房子，我為什么不在深圳買呢？”他一再強調，“未來我還是比較看好深圳。”目前，江楚在香港從事保險銷售的工作，工作日里，他就在香港陪父母，節假日或周末就過關到深圳居住。

商鋪租金腰斬 地皮流標

香港地政總署2月12日公布，位于新界大埔區荔枝山山塘路的地塊由中國海外發展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得，如果以最高樓面面積計算，每平方米樓面地價僅1.99萬港元。據美聯集團的數據顯示，該地皮的市場估價在36.8億-43.8億港元之間，而這一成交價，比估值低了近四成，亦創下了大埔區自2002年后的樓面地價新低。

在這之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地，若以做私人住宅用途的最高樓面面積計算，出售價格約為每平方米5.5萬港元，已接近市場預期下限。

而在美聯物業代理（深圳）有限公司董事總經理江少傑看來，這些“新低”，都是去年香港土地市場、樓市的常態。

據美聯集團的數據資料顯示，香港由2015年8月開始，至今樓價暫下跌約12%，而二手住宅的買賣登記于2016年初更一度跌至一個月僅1600多宗的歷史新低。踏入2016年，二手物業交投維持低迷，今年二手住宅買賣登記便較去年同期回落約46%，金額跌幅更近五成。

“你看現在的香港，哪怕是尖沙咀、銅鑼灣，都有很多空鋪，有的空鋪租金是腰斬的，能續約的，可能是減30%、40%，甚至是50%。”江少傑說，現在香港整體經濟形勢不好，各行各業都受影響，“有的商鋪，愿意減30%都沒人租。”

美聯集團中國部行政總裁張錦成也認為，香港自去年以來的樓市表現都不樂觀。他舉例說，在過去的一年里，香港政府土地在推出之后，成交價格比預期低三成到五成的，最后還是成交了，甚至流拍現象也不止一例，“過去十年沒有出現過這樣的現象。”

美聯集團的數據資料顯示，截標日期分別為2015年10月和2016年1月的新界青衣細山路和新界元朗凹頭兩塊地皮，最后均流標。而市場估價在36.8億-43.8億元的香港赤柱黃麻角道地皮，最終以28.11億元成交，也遠低于市場估值。

歐洲投行里昂證券在一份報告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。地產咨詢公司萊坊國際的報告則顯示，即使是價格相對堅挺的香港豪宅，預計2016年也將跌價5%左右。

“最起碼兩三年內，香港的房價是起不來的，整體態勢還是跌”，江少傑說。但他并不看低深圳樓市，“很多人會問我，香港會不會影響深圳呢？在我看來，這其實是一個此消彼長的關系，而不是一個連帶的關系。”他預計，明年三月份，深圳樓市會迎來下一個上漲，“但不可能像2015年那樣（瘋狂）了。”

狂飆突進的深圳樓市

2萬、3萬、4萬……過去的一兩年，深圳樓市高歌猛進，至2015年末已連續上漲16個月。眼看樓價越發不可及，原本沒有置業打算的崔欣，也急忙入市了。“其實我是被推著買的，漲得太厲害了。”

崔欣一家原本在香港就有房，出于工作的關系，他一直租住在深圳。2015年，崔欣調了部門，開始從事房地產相關的行業，“接觸的業內人士越來越多，知道形勢是怎樣的，所以就趕緊買了。”

據深圳市規劃和國土委統計，2015年6月，深圳一手住宅均價達到30713元/平方米，首次突破3萬大關，同比上漲31%；另據深圳中原和深圳鏈家監測，二手住宅均價也逼近 4萬元/平方米，同比上漲三到四成。兩項漲幅均創歷史新高。此外，2015年6月，一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%，是僅次于2009年11月的歷史高峰。

崔欣一直形容自己是“被趕著催著買的房”，“沒辦法，我們也知道房價不合理，但未來會更不合理。”

2015年11月，崔欣下定決心，在深圳市羅湖區購入一套每平方米4萬元的住宅，“我們算買得便宜的了”，如今，這套房每平方米已升值1萬元左右。崔欣說，去年如果是在7、8月份入手的話，每平方米單價還能便宜七八千塊錢。而若要拿這套房目前的估值與去年3、4月份相比的話，漲幅接近一倍。“就是狂飆突進”，聊天中，崔欣多次使用該詞來形容去年深圳樓市的變化。

2015年北上廣深的房價持續上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位，深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位，遠超乎市場想象。

在江少傑看來，深圳房價領跑全國，根源還是供不應求。他算了一筆賬，深圳的面積是北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一左右，而從常住人口數量來看，四大城市之間的差距正日益縮小。“所以你可以想象，深圳的擁擠程度。”

崔欣算幸運的，趕上了深圳樓市上漲的末班車，而那些與末班車擦肩而過的人，如今只能望樓興嘆了。

高敏就是“錯過大軍”中的一員。

去年研究生畢業的高敏，一離校就來了深圳。本來已和男朋友做好打算，交完首付后，慢慢供房。然而，去年的房價一路高歌，倆人發現，手里的存款早已跟不上房屋首付的步伐了。“本來也沒想在市中心買房，我們看房已經是在比較偏僻的地方了，但現在的房價，只能考慮在周邊城市買，或者再等等了。”

這一等，就從去年7月等到了現在。“雖然（2016年）4月份房價相對去年比較緩和了，但比前年還是高很多”，目前的高敏，對樓市仍處于觀望的狀態，她會繼續等下去。