樓市回歸功能定位短期降溫不可避免

【本刊綜合】在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中舉足輕重的房地產(chǎn)業(yè)，其角色正在發(fā)生微妙的變化。5月9日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表《開局首季問大勢(shì)》文章，邀請(qǐng)權(quán)威人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行分析。文章多處提及房地產(chǎn)，并表達(dá)出“不應(yīng)通過加杠桿‘去庫(kù)存”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。

由于本身規(guī)模龐大，且涉及上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)被認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。尤其在經(jīng)濟(jì)增速下滑之時(shí)，房地產(chǎn)往往被認(rèn)為是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要力量。分析人士指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速筑底企穩(wěn)之際，文章傳遞出解除房地產(chǎn)身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發(fā)生變化。隨之而來的，未來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段亦將出現(xiàn)調(diào)整，這涉及到中遠(yuǎn)期的調(diào)控思路。但就短期而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降溫的動(dòng)作不可避免。權(quán)威人士表示，“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫(kù)存，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

之所以做出上述調(diào)整，在于這樣一種判斷：“我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢(shì)。”且這種走勢(shì)“不是一兩年就能過去的”。未來一段時(shí)間，若樓市繼續(xù)升溫，不排除熱點(diǎn)城市在金融杠桿的運(yùn)用上繼續(xù)收緊，具體表現(xiàn)為對(duì)部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸，等等。這對(duì)于廣大一二線城市而言，并非利好消息。就長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場(chǎng)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)徹底告別以往的爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，并將進(jìn)入以“去庫(kù)存”為主流的低速增長(zhǎng)期，具體表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、拿地、銷售等指標(biāo)增速整體下滑。

中國(guó)30省區(qū)市房?jī)r(jià)收入比排行

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為出現(xiàn)泡沫傾向。根據(jù)中國(guó)實(shí)際情況，房?jī)r(jià)收入比保持在6-7應(yīng)屬合理區(qū)間。根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2，在6-7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。

解讀

北京房?jī)r(jià)收入比超警戒線

【本刊綜合】日前，易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2015年全國(guó)30個(gè)省（市、自治區(qū)）商品住宅房?jī)r(jià)收入比分化依然明顯，最高的北京市連續(xù)三年位列全國(guó)第一，維持在14.5的高位，成為全國(guó)購(gòu)房難度最高的地區(qū)。內(nèi)蒙古為最后一名，僅為4.4。北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個(gè)省市房?jī)r(jià)收入比較高，均超過8.5。其中，北京、上海、海南、天津等城市的房?jī)r(jià)收入比則超過10，泡沫傾向最為明顯；中部地區(qū)8個(gè)省份房?jī)r(jià)收入比均在全國(guó)30個(gè)省（市、自治區(qū)）平均水平以下。易居預(yù)測(cè)，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將總體略高于2015年，東部沿海省市房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比下滑態(tài)勢(shì)將趨緩。一季度，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)18.3%，銷售面積同比增長(zhǎng)35.6%。而一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9255元，同比增長(zhǎng)僅為8%。由此，包括北京、上海在內(nèi)的省市，隨著房?jī)r(jià)收入比上升，居民購(gòu)房壓力將進(jìn)一步增大。

美國(guó)中產(chǎn)階層逃離大都市

【本刊綜合】新華社日前發(fā)文稱，美國(guó)大城市近年不斷攀升的房?jī)r(jià)迫使中產(chǎn)階層，要么改住小房子，要么越搬越遠(yuǎn)，直至徹底逃離。以舊金山為例，房屋價(jià)格中位數(shù)眼下漲到76.57萬(wàn)美元，十倍于當(dāng)?shù)丶彝ナ杖胫形粩?shù)。截至三月，一居室月租中位數(shù)為3590美元，這對(duì)普通家庭來說意味著每年半數(shù)收入要貢獻(xiàn)給房租。與之對(duì)應(yīng)，2006年至2012年，美國(guó)十大最富裕都市中半數(shù)城市中產(chǎn)階層家庭扣除住房成本后實(shí)際收入低于全國(guó)平均水平。如此看來，中產(chǎn)階層選擇逃離大都市在情理之中。在舊金山、紐約州的紐約市、馬薩諸塞州的波士頓、華盛頓州的西雅圖等大城市，低收入家庭和高收入家庭數(shù)量近兩年均在上升，而中等收入人群卻不斷下降。不少專家認(rèn)為，都市房?jī)r(jià)的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產(chǎn)階層擠出大城市、甚至拉進(jìn)貧困人群，同時(shí)還加劇城市貧富差距，長(zhǎng)此以往將從經(jīng)濟(jì)、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。