我國沿海地區村鎮建設用地產業升級轉型的政策及策略

鄭沃林++謝昊++曾鈺薪++任慧子++魏慧麗

摘要：村鎮建設用地產業升級轉型是我國經濟方式轉變、土地效益提升及產業優化配置的關鍵路徑，以我國沿海地區的廣東省深圳市前海深港現代服務業合作區、廣東省珠海市橫琴新區及江蘇省南京市紫金科技創業特別社區為實證分析，研究具有代表性的村鎮建設用地產業升級轉型政策及策略。結果發現，研究區域已經形成以政府為主導、市場運作的運營模式，結合區域實際情況，形成具有借鑒意義的保障政策，并在政策的框架內，推行具有可操作性的策略。解決歷史遺留用地問題及落實用地保障需要對土地管理進行適度的創新、完善基礎設施建設需要借助創新的金融手段、強化產業的可持續需要加強產業規劃引導能力。

關鍵詞：村鎮建設用地；產業；升級轉型；政策；策略

中圖分類號： F301.2文獻標志碼： A文章編號：1002-1302（2016）06-0562-04

收稿日期：2016-02-01

基金項目：國家科技支撐計劃（編號：2013BAJ13B06）。

作者簡介：鄭沃林（1992—），男，碩士研究生，主要從事土地經濟與土地規劃研究。E-mail：787307526@qq.com。

通信作者：謝昊，碩士，主要從事土地資源管理與房地產市場分析。E-mail：787307526@qq.com。我國處于社會經濟轉型階段，主要表現為資源利益的突出及人地矛盾的加劇。一方面，我國耕地保護的形勢日趨嚴峻，提升耕地利用和管護水平是協調耕地與建設用地矛盾、保障國家糧食安全的必然選擇；另一方面，由于20世紀末我國經歷了快速城鎮化和工業化，村鎮地區土地利用總體粗放浪費，土地利用率不高，難以滿足城鄉統籌和維持可持續發展的內在要求。在這一背景下，我國珠三角和長三角等發達地區普遍開展“三舊改造”“騰籠換鳥”等土地再開發活動，為我國土地利用效率的提升創出一條新路子[1-4]。伴隨著更多城市步入快速城市化及工業化進程，如何保障其他城市也能夠借助“騰龍換鳥”“三舊改造”等運動推動村鎮建設用地產業升級轉型及提高土地資源綜合效益？其關鍵在于加強對我國沿海地區尤其是珠三角和長三角等發達地區村鎮建設用地產業升級轉型實踐經驗的分析與研究。然而，從現有研究來看，圍繞產業結構與建設用地再開發、產業用地優化配置及置換等均有一定的研究[5-12]。但是，相關的理論體系探討相對較少，實證分析也不多。因此，本研究立足于經濟發展方式轉變、土地發展模式優化及產業結構調整，研究深圳前海深港現代服務業合作區、珠海橫琴新區及南京紫金科技創業特別社區的產業升級轉型的政策及策略，旨在為其他地區政府制定村鎮建設用地產業升級轉型政策提供理論借鑒與方法支持。

1村鎮建設用地產業升級轉型的政策及策略實證分析

1.1深圳前海深港現代服務業合作區

1.1.1概述深圳前海深港現代服務業合作區（簡稱前海）位于珠江口東岸，蛇口半島西側，土地面積14.92 km2，共有三大片區，即桂灣片區、前灣片區和媽灣片區，規劃就業崗位65萬個、居住人口15萬人，建筑面積2 600萬～3 000萬m2。2010年8月26日，國務院正式批復《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，將前海戰略定位為現代服務業體制機制創新區、現代服務業發展集聚區、香港與內地緊密合作的先導區、珠三角地區產業升級的引領區。

1.1.2政策分析第一，以建設金融業對外開放試驗示范窗口為目標，重點展開人民幣跨境貸款、股權投資母基金、企業赴港發債等工作。其中包括：（1）正式開展人民幣跨境貸款業務，并實行入區企業與香港融資機構直接對接，由雙方市場主體自行簽訂利率，從而降低入區企業的融資成本。不同于上海自由貿易試驗區將貸款資金局限于自貿區內使用的做法，前海的貸款制度將會面向全國甚至全球，自從跨境貸款政策實施1年來，離岸人民幣資金規模從6 200億元增加到 8 200 億元，增值幅度遠超過預期。（2）開展外商投資股權投資試點工作，已有6批37家企業獲得試點資格。第二，借鑒先進地區經驗，以差別化土地供應制度為核心，制定前海土地管理改革創新政策。其中包括：（1）針對不同產業，采取不同供地方式。除了規定建設項目用地預申請外，對于具有產業帶動性強、項目輻射面廣、事關前海發展全局的特別重大高端項目用地推行公告出讓的土地供應制度。同時，為了防止惡性競爭導致高地價、高樓價、高租金的情況，有針對性地為目標企業量身定一系列準入條件。例如，前海目前的騰訊項目和弘毅資本項目就是通過公告出讓的方式競得土地。為提高土地利用效益，實行有條件的“帶設計方案”出讓；創新產業用地用房管理，實行“帶管理方案”出讓等多種創新出讓方式。（2）采取彈性年期，打破單一采用法定最高年限出讓土地的限制。以往商業性質的土地出讓年限法定為40年，前海實現了土地的分階段出讓和分批次出讓，開創較短年限出讓的方式，比如以10、20年為期出讓土地，這種做法有利于打擊企業囤地行為，加快土地開發利用。（3）土地的1.5級開發。采用BOT模式，將土地經營權暫時流轉給企業，在一段時期內由企業獲得收益，過了約定期限之后深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（簡稱前海管理局）將土地的經營權連同土地的上蓋物業一并收回。比如目前的萬科企業股份有限公司（簡稱萬科）前海企業公館項目，即采用這種土地1.5級開發模式，萬科計劃投入7.7億元打造企業夢工廠，在8年時間內，萬科通過出租的方式獲得盈利；8年后，前海管理局將會把土地連同物業一并收回。采用這種開發模式的目的不在于獲取土地出讓金的直接收益，而是針對前海開發初期階段入區注冊企業缺乏辦公場地的現實需要，通過企業帶資開展1.5級開發和運營，盡快形成區域熱點，打造良好的營商和就業環境，迅速滿足企業對臨時性辦公空間的需求。（4）以15%～20%的土地出讓金獎勵“綠色”項目。為了鼓勵節約用地，前海管理局將土地使用權出讓收入（扣除政策性剛性支出后）的15%～20%劃入前海深港合作區產業發展基金。以“綠色”“低碳”為特色的建設項目可申請該項基金，前海將綜合考慮經濟貢獻、節約環保等因素予以獎勵。第三，設立深圳市前海深港現代服務業合作區管理局，實現區內開發建設、運營管理、招商引資、制度創新、綜合協調等事務的有效管理。同時，規定深圳市前海深港現代服務業合作區管理局是不以營利為目的的行政管理和公共服務職責的法定機構，除了局長保留公務員身份以外，其余工作人員均采用聘任制，并引入競爭機制和退出機制，每隔一段時間，便有5%的工作人員會被淘汰，從而充分調動工作人員的積極性。

1.1.3策略分析深圳市經過1992年和2004年2次大規模的城市化土地統征（轉），實現全市域土地全部國有化，但是在土地征（轉）過程中存在許多歷史問題。一方面表現為征地歷史遺留問題，即部分土地已經實施征地補償，但政府尚未全部納入儲備和管理；部分政府已征土地尚沒有完善征地補償手續；仍存在一定數量的政府應予返還和安置，但尚未安排的用地；仍有一定數量的土地沒有按照國有建設用地規范化管理，僅停留在用地批文狀態。另一方面表現為轉地歷史遺留問題，即仍有部分土地沒有完善轉地補償手續，補償工作不徹底；規定交由相關部門管理的土地，仍沒有清晰移交等；原農村土地的權益內涵不清晰。

為了解決土地歷史遺留問題，深圳市推出以土地確權為核心，推行土地歷史遺留問題的解決策略，即把看起來是違法、不合法的土地，通過政策手段逐步合法化。深圳市的主要思路是在原先“一戶一棟”政策的基礎上加以解決。按照《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》（深府〔2006〕105號）的規定，村民房屋建筑面積在480 m2范圍之內，可以對其進行確權；如果超出2棟，村民則須交一定的罰金和用地補償金；村集體的工商用地也采用類似的方法，符合規定的部分可以進行確權，超過規定部分用幾種方式進行補償。除了原居民住宅和村集體工商用地以外，其他土地歷史遺留問題不適用此方法。

1.2珠海市橫琴新區

1.2.1概述橫琴新區（簡稱新區）位于廣東省珠海市橫琴島，處于“一國兩制”的交匯點和“內外輻射”的結合部，處于廣珠高速和江珠高速的交匯點，具有十分優越的區位條件，是促進粵港澳合作交流的重要紐帶。

1.2.2政策分析第一，立足于歷次開發定位變化遺留的不少問題，制定歷史用地整合的政策。其中包括：（1）已出讓用地面積5萬m2以上且可建建筑面積超過14萬m2，受讓方服從新區規劃并愿意接受位置調整的，可以在調整后整合區域內的新地塊進行開發，新批可建建筑面積按原批準建筑面積70%計算，受讓方也可以申請政府回購。（2）用地面積 1萬～5萬m2，受讓方自愿協商整合后總用地面積超過 5萬m2，且總建筑面積超過14萬m2，各受讓方可以聯合在調整后整合區域內的新地塊進行開發并統一設定新的出讓年限，新批可建建筑面積按原批準建筑面積70%計算，各受讓方也可以申請政府回購。（3）出讓用地面積1萬m2以下，政府統一以現金補償方式回收，根據原批準可建建筑面積的補償時點評估價實行“一刀切”補償，其中住宅用途 3 699元/m2，商業用途 4 624元/m2，辦公用途1 387元/m2。以貨幣補償的，可以適當免除營業稅、土地增值稅。第二，通過“土地整合”保障“三片、十區”產業規劃逐步落實，具體產業項目通過政府和民間2種途徑引進安排，以實現產業用地合理、高效利用。產業項目落地須經過政府部門組織的評判審核，符合產業發展方向和產業規劃布局，同時要符合粵澳合作框架協議要求，方可安排供地。為促進澳門特別行政區（簡稱澳門）產業適度多元化發展的要求，橫琴新區管理委員會與澳門政府通過政府途徑引進澳門中小企業到橫琴新區發展，由澳門貿易投資促進局組織專家評審，推薦在澳門注冊成立2年以上、具有一定知名度、代表性的中小企業，在橫琴新區指定的5 km2粵澳合作產業用地區范圍內，通過適當設置條件，以定向掛牌公開出讓方式取得用地。目前按照粵澳合作框架協議以掛牌方式取得用地的項目有6個，正在掛牌的有4個，已簽訂意向協議的有4個。對于民間引進的項目，要求企業在澳門注冊且具有一定代表性。第三，制訂了項目準入和地價管理的相應規定，促進創新型產業發展。2011年，出臺《關于印發《橫琴新區項目供地準入條件審查制度》的通知》（珠橫新規土通知〔2011〕145號），規定相應部門對引進項目資金、行業類別、項目用地規劃條件等進項核實，確保引進項目的資質和發展潛力；2013年，頒布《關于印發《橫琴新區國有土地價格管理規定》的通知》（珠橫新規土通知〔2013〕47號），對區內國有土地的出讓價格和有償劃撥價格作出規定，對符合條件的部分產業用地可享受優惠，以此促進橫琴新區的產業發展。

1.2.3策略分析第一，鋪設綜合管溝，助力“生態島”建設。本著生態優先的綠色市政建設理念，橫琴島建設了綜合管溝，綜合納入電力、通信、給水、中水、供冷、供熱及垃圾真空系統等7種不同類型的管線。橫琴島所有電線電纜、供水供氣、排污排廢、送冷送暖、光纖通訊以及管網維護等全都集中于地下綜合管溝。隨著綜合管溝的建成，城市防災抗災能力、地下空間開發與土地價值得以提升，為未來打造橫琴“生態島”奠定了堅實的基礎，實現了沿橫琴城市主干道的“日字形”布局，并涵蓋十字門中央商務區和長隆海洋度假區，成為橫琴大開發的重要基礎工程。第二，全島分線管理，促進粵港澳合作。橫琴島全島按照“一線放寬，二線管住，人貨分離，分類管理”的原則實施分線管理。橫琴與澳門之間口岸設定為“一線管理”，對與生產有關的入境貨物實行備案管理并予保稅或免稅。橫琴與內地之間設定為“二線管理”，承擔貨物監管、征稅和檢驗檢疫等職能。與生產有關的內地貨物進入橫琴視同出口，按規定實行退稅。貨物從橫琴進入內地按規定辦理進口報關手續，按實際報驗狀態征稅。分線管理為澳門居民進入橫琴工作生活并與內地居民更緊密交流創造了有利條件，也為橫琴的土地和房地產市場發揮更大效用注入了強心針，是粵港澳合作新的管理模式。第三，建設海洋度假區，打造生態旅游名片。橫琴新區在南部休閑旅游片區開發建設的長隆國際海洋度假區，利用便捷交通及優勢區位，通過香港、澳門發揮對國際高端游客的吸引力，打造橫琴生態旅游名片。該項目重點發展高品質休閑度假項目，建設高檔度假酒店、療養中心、直升機俱樂部、游艇俱樂部、濱海游樂、濕地公園等海島特色旅游精品，建立“海、陸、空”一體、合理完善的旅游產業鏈，是與港澳配套的國際知名休閑旅游勝地。該項目總投資超過500億元，實際投資已超過150億元，自2014年4月開放近半年來，已吸引500多萬人次參觀，通過大項目在短時間內迅速帶旺周邊餐飲、住宿、觀光、交通、購物服務，增加了社會公眾對橫琴新區的認識，為提升橫琴島整體土地價值發揮了積極作用。第四，適度填海造地，擴展持續發展空間。隨著優質企業、大型重點項目的不斷進駐，受限于橫琴島28 km2的建設用地規模，橫琴新區開始考慮填海造地。橫琴新區南部面向南中國海，受自然河流沉積影響較小，海水自凈能力較強，原已有幾個零星小島，為填海造地提供了較好的基礎條件。目前，填海造地框架方案已經獲得國務院批復，于橫琴南部建設填海區 27.9 km2，未來將持續支持生態旅游發展。第五，利用金融手段，加快基礎設施建設。橫琴新區按照新規劃的地塊用途和開發強度。在合理評估測算基礎上，橫琴新區采用BT（Build-Transfer）模式引入央企中國冶金科工集團有限公司（簡稱中冶科工集團），由企業籌融資近100多億元，5年內集中建設全島主干路網、橋隧、人工島等基礎設施。因此，珠海市成立國有獨資的珠海大橫琴投資有限公司作為橫琴新區基建項目的發起人，負責項目立項并完成項目建議書、可行性研究、報批等前期工作，之后將項目融資和建設特許權轉讓給中冶科工集團、中國交通建設股份有限公司（簡稱中交集團）等具備較強實力的投資方。投資方負責項目融資、建設，并在規定的時限內完成項目后交給大橫琴投資有限公司，大橫琴投資有限公司根據回購協議分5年支付項目總投資額和確定的回報。第六，完善配套產業政策和支持政策。為支持和促進澳門產業發展，國家、省及橫琴新區先后出臺多份文件，包括《國務院關于橫琴開發有關政策的批復》（國函〔2011〕85號）、《國家發改和改革委員會關于印發橫琴新區產業發展指導目錄的通知》（發改產業〔2013〕206號）、《廣東省關于加快橫琴開發建設的若干意見》（粵府〔2012〕30號）、《關于印發《橫琴新區支持澳門經濟適度多元發展的十一條措施》的通知》（珠橫新辦〔2014〕28號）等，合理定位產業發展類型，促進經濟多元化發展。橫琴新區在企業稅收、個人所得稅以及金融等方面都有優惠政策出臺，先后頒發《關于印發《珠海市橫琴新區鼓勵股權投資基金企業及股權投資基金管理企業發展的試行辦法》的通知》（珠橫新管〔2012〕21號）、《關于印發《珠海緊急特區橫琴新區人才開發目錄（2013—2015）》、《珠海經濟特區橫琴新區特殊人才獎勵辦法》的通知》（珠橫新辦〔2013〕107號）、《關于印發《橫琴新區促進總部經濟發展辦法》的通知》（珠橫新辦〔2014〕33號）等，以吸引更多優質企業、人才入駐橫琴新區。

1.3南京市紫金科技創業特別社區

1.3.1概述南京市2011年9月正式啟動紫金科技創業特別社區（簡稱紫金特區）建設，到2012年4月，在全市共規劃建設了20個紫金科技創業特別社區，已經取得明顯成效。其中，建成一批功能化、專業化、高端化的創業載體和配套服務設施，形成“孵化器+加速器+中試用房+人才公寓+總部基地+產業化基地+配套設施”的科技產業一體化發展格局；成功集聚各類“321”人才、培育高新技術企業及創新型企業等。

1.3.2政策分析第一，明確用地標準和基準地價。其中包括：（1）根據規劃用地類型分為科研設計用地（C65）和生產研發用地（Mx）兩大地類，土地登記用途相應為科教用地（科研設計）和科教用地（生產研發）。（2）根據基準地價的尺度劃分6個級別，每個級別以容積率1.5和容積率4.0為修正臨界，制定相應地價標準。并結合園區產業類型、園區級別及區位條件，制定針對每個園區內的科技研發用地基準地價，按照不同容積率進行修正擬定地價標準，園區內地價比一般區域同類用途地價略低，基準地價上調時，調整科研用地地價標準，省級以上開發區、高新區調增50%，其他地區調增100%。同時，根據園區建成后分割銷售或轉讓與否，制定自用型和可銷售型2種基準地價。第二，明確自持與分割銷售比例。科技研發用地及地上房屋分割轉讓、銷售的面積不得超過總建筑面積的50%，且需經開發園區、紫金特區、功能板塊管理單位同意；分割轉讓、銷售對象須為符合開發園區、紫金特區、功能板塊管理單位規定條件的科技研發企業或機構，不得轉讓、銷售給個人。在紫金特區內進一步明確規定，孵化器項目用地不得轉讓，所建房屋不得轉讓、銷售；加速器、中試用房等其他科技研發用地用房，受讓人為紫金特別社區管理單位（國有控股），分割轉讓、銷售比例不得超過50%；針對特定企業公開出讓（民營）的科技研發用地及所建房產允許分割轉讓、銷售和分割抵押的比例不超過30%。第三，允許存量工業用地以協議出讓方式建設科技研發項目。符合產業導向和規劃要求等一定條件的企業，可以利用自有存量工業用地，通過補交土地出讓金的方式（協議出讓），將土地用途調整為科技研發用地，鼓勵自有存量工業用地的轉型升級，積極向科技研發用地轉化。第四，實施土地混合利用和按用途分類供后監管。土地按混合用途出讓時，規劃設計要點明確列出各種土地用途及建筑面積比例（實際操作中商業配套一般不超過總建筑面積的10%），暫不明確分攤土地面積，待項目建成后根據實際建筑面積分攤各用途土地面積并換發國土證。紫金特區內科技創業孵化器、創業企業加速器和中試用房用地，按科技研發用途管理；人才公寓用地按保障性住房用地管理，如需上市銷售或是社會資金建設的配套住宅，經批準可按限價房的方式掛牌出讓，銷售對象限定為紫金特區內科研單位，且所購房屋不得再次轉讓，如因遷出或確需轉讓的，由特別社區管理單位按成本價回購；科技創業總部基地按商務辦公用地管理；其他配套設施根據具體規劃用途確定。第五，探索先租后讓的出讓管理方式。鼓勵各開發園區實施科研用地先租后讓等供應方式，確定租賃期（5年）、建設周期、出讓年限（科研不超過45年）、租金標準、出讓起始價，以及轉為出讓土地的相關條件。

1.3.3策略分析第一，根據各紫金特區資源稟賦、產業基礎和建設條件，聚焦高新技術產業、新興產業和現代服務業等領域，明確各紫金特區重點發展1～2個特色主導產業，進而覆蓋南京市重點發展的六大類11個方向戰略性新興產業。同時通過完善產業規劃，形成結構合理、錯位發展、協同成長、優勢互補的產業布局。第二，做強綜合公共服務平臺，從過去單一的樓宇服務向法律、金融、市場、技術等領域深化，部分紫金特區還設有工商、稅務等政府服務窗口。延伸科技金融服務，針對初創期科技企業融資難點，紫金特區通過對接科技銀行、成立創投服務中心、設立創業引導基金等方式，打造“創有所扶、長有所促、成有所勵”的科技金融服務鏈條。每年設立2億元建設與發展專項資金用于創業企業租金補貼、平臺載體服務費用和建設貸款貼息補助等3個方面，近3年累計投入近6億元。第三，與重點院校、科研院所聯合共建技術中心、實驗室，實現創新資源有效整合和研發需求有機鏈接。充分發揮“321”人才計劃、“科技九條”“創業七策”等政策措施疊加效應。通過高端技術和人才入駐，吸引其上下游相關產業及關聯人才團隊相繼入駐，進一步促成相關新興產業培育和發展，如紫金（方山）科技人才創業特別社區匯聚180家生命科學企業，基本形成了較為完整的產業鏈，為實施創新驅動戰略奠定基礎。第四，編制《南京市科技創業特別社區建設三年行動計劃（2013年—2015年）》，陸續密集出臺了《南京市科技創業特別社區建設與發展專項資金管理辦法》《南京市科技公共平臺建設專項資金管理辦法》《科技創新創業平臺共建計劃實施細則》《高端研發機構集聚（世界500強和中國500強企業研發機構引進）計劃實施細則》等系列文件，特別是2014年出臺了《南京市紫金科技創業人才特別社區條例》，這是全國第一部促進科技人才創業和科技創業園區發展的地方法規，為紫金特區建設提供了法律保障。

2經驗與啟示

通過我國沿海地區3地案例的分析可以看出，部分省市村鎮創新型產業已經取得了顯著發展。它們的共同特點包括，村鎮創新型產業的地區經濟實力強；形成以“政府主導，市場運作”的運營模式；落實政策的保障作用；配合有針對性的策略。其他地區在進行村鎮創新型產業發展應當根據自身的情況，適當地借鑒3地經驗。

其中，深圳前海值得借鑒的經驗與啟示主要分為以下兩方面：一方面是其在土地管理改革創新做法，建立差別化土地供應制度，以服務企業、優化產業為核心，進一步完善土地出讓政策。差別化供地制度以引入符合要求的產業項目為導向出讓土地，有利于扶持實業發展，吸引有實力的企業入駐，可以根據產業用地的需求特征、單元開發的客觀要求以及調控市場的階段任務，選擇合適的出讓方式，避免惡性競爭導致的高地價、高樓價、高租金對實業項目的擠壓；另一方面是以土地確權解決歷史遺留用地問題的處理思路，我國大部分地區與深圳市同樣在快速城市化進程中遺留了大量手續不完善的歷史用地，應對思路大致可分三類，一是視而不見、避而不談、怠慢拖延；二是剛性處理、嚴格執法、強制拆除；三是守住底線、積極探索、逐步化解。深圳市大體采取的是第3種思路。其他地區也可參考和借鑒，采取有效技術手段，快速全區域覆蓋地對現狀進行調查和固化，逐步分類制訂政策措施予以化解處理，通過存量用地挖潛改造為城市發展提供優質空間。

珠海橫琴新區值得借鑒的經驗與啟示主要包括：一是在處理歷史用地問題及優化土地整合的措施，和珠海橫琴新區一樣，其他地區也受歷史原因影響，存在多宗閑置或低效的歷史出讓用地，很大程度上限制了區域發展。在新增建設用地規模有限的情況下，橫琴新區通過存量土地整合，在厘清土地權屬關系基礎上，分類型、分級別實現各類用地整合，為新的規劃和產業布局提供了優質空間。二是其充分利用BT模式，快速完善了基礎設施建設的方式。不論是橫琴新區或者其他區域，發展創新型產業的前提是優先發展基礎設施項目。橫琴新區在財力空白、產業缺乏的條件下，借助BT模式創新融資，通過下屬國資控股的基礎設施管理公司和企業化運作的大型基礎設施建設公司2級模式實現BT運作，不但推進了市政基礎設施的高速建設，同時也使政府實現錯位發展，合理有效利用資金完善產業發展。基礎設施管理公司回購已建項目，為后期資產運營維護提供了清晰產權和合理定價基礎，基礎設施建設公司在建設過程中則可以借助自身實力和經驗，并利用項目回購收益權質押實現融資開發。橫琴新區的做法對于拓展政府投融資渠道、增加政府建設資金來源等方面探索了操作性強的實施路徑，其2級企業BT模式，既減少了政府性債務，又充分利用了社會資金，對于未來其他地區新區等重點區域的大規模基礎設施建設提供了有益借鑒。

南京紫金科技創業特別社區的快速發展有其特殊性，但是值得借鑒的有以下兩方面：一方面是南京市以延續性的產業及空間戰略規劃為引導，分階段、分園區、有重點、系統性地推進創新驅動戰略實施，取得了很好的成效。其他沿海城市可以借鑒這方面的經驗，加強產業規劃引導能力，逐步將發展路徑由項目導向型轉變為“產業導向+項目實施”型，將宏觀謀劃與具體實施相結合，促進戰略平臺實施與發展。另一方面是建議根據創新型產業發展現實需求及企業發展規律，出臺相應用地保障政策，即明確地價設置標準、允許一定比例的產業用地、用房分割銷售與轉讓、允許土地混合利用、制定供后監管措施及分割銷售、轉讓限制性條款、將創新型產業發展與存量用地再開發相結合、土地受讓主體允許各類資本進入創新型產業發展領域。

參考文獻：

[1]賴壽華，吳軍. 速度與效益：新型城市化背景下廣州“三舊”改造政策探討[J]. 規劃師，2013（5）：36-41.

[2]趙艷莉. 公共選擇理論視角下的廣州市“三舊”改造解析[J]. 城

市規劃，2012（6）：61-65.

[3]楊震寧，范黎波，李東紅. 是“騰籠換鳥”還是做“隱形冠軍”——加工貿易企業轉型升級路徑多案例研究[J]. 經濟管理，2014（11）：68-80.

[4]岳雋. 深圳原農村土地二次開發模式統籌研究——基于土地增值收益合理分配的視角[J]. 地域研究與開發，2015，34（5）：153-156，176.

[5]Graham S，Marvin S.Telecommunications and the city：electronic spaces，urban places[M]. London：Routledge，1996.

[6]葉玉瑤，張虹鷗，吳旗韜，等. 珠江三角洲村鎮產業用地整合的策略、模式與案例分析[J]. 人文地理，2014（2）：96-100.

[7]劉彥隨，倪紹祥. 城市土地優化配置的模式、目標及實現途徑探討[J]. 經濟地理，1996（4）：41-45.

[8]王青，陳志剛，葉依廣，等. 中國土地市場化進程的時空特征分析[J]. 資源科學，2007（1）：43-47.

[9]鄭沃林，黎彥君. 廣州市農村低效用地二次開發策略研究[J]. 城市，2014（2）：55-60.

[10]鄭沃林，周為吉. 集體低效建設用地再開發策略——以天河區、白云區為例[J]. 廣東土地科學，2014（3）：42-48.

[11]顧湘，曲福田，付光輝. 中國土地利用比較優勢與區域產業結構調整[J]. 中國土地科學，2009（7）：61-65.

[12]Wilson R D，Krizek K J，Handy S L.Trends in out-of-home and athome activities：evidence from repeat cross-sectional surveys[J]. Transportation Research Record，2007（2014）：76-84.